每經(jīng)記者 任飛    每經(jīng)編輯 肖芮冬    

房?jī)r(jià)波動(dòng)成制約關(guān)鍵因素

從記者對(duì)部分保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)摸底的情況來(lái)看，即便是擁有當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)，作為一線城市二手房均價(jià)在3.16萬(wàn)（安居客9月12日數(shù)據(jù)）左右的廣州市，亦不能擁有“通行證”。前述北京經(jīng)理直言，與當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)波動(dòng)有很大關(guān)系。

據(jù)他介紹，大部分年金養(yǎng)老保險(xiǎn)其實(shí)在設(shè)計(jì)之初都會(huì)考慮以20年左右為期限，保險(xiǎn)公司會(huì)有精算部門根據(jù)不同投保人情況制定年金標(biāo)準(zhǔn)。“不同年齡、性別對(duì)應(yīng)的保額不盡相同。主要是根據(jù)上年度國(guó)家男女生命周期表，再根據(jù)死差、費(fèi)差、利差這三個(gè)指標(biāo)計(jì)算出實(shí)際投保金額對(duì)應(yīng)年齡的保額，再每月發(fā)放。”

但他強(qiáng)調(diào)，保險(xiǎn)公司對(duì)投保金額的投資收益是以20年作為期限配置的。“如果超過(guò)這個(gè)時(shí)間，就要對(duì)資金重新安排利用，到時(shí)候投資收益能否覆蓋年金發(fā)放的支出就很難確定。”

為考慮這一因素的潛在風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司專門在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上進(jìn)行了區(qū)分。據(jù)每經(jīng)記者了解，在有效投保價(jià)值確認(rèn)之后，保險(xiǎn)公司一般會(huì)給投保人兩三款年金險(xiǎn)產(chǎn)品，區(qū)別在于受益期限和每年領(lǐng)取的金額，二者呈反比，即期限拉得越長(zhǎng)，按月、年領(lǐng)取的金額就越少。

武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)董登新對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，雖然我國(guó)目前的房?jī)r(jià)漲勢(shì)有所緩和，但大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)未來(lái)樓市仍持樂觀估計(jì)，他們認(rèn)為自己進(jìn)行抵押的房屋具有極大的升值空間，因此要求較高的年金給付水平。但事實(shí)上，房?jī)r(jià)的走勢(shì)是很難預(yù)測(cè)的，對(duì)房屋進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)必須充分考慮風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)安居客數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京、上海、廣州、深圳等一線城市，截至2019年8月底，除上海二手房均價(jià)同比微漲0.3%，其余三個(gè)城市均同比下降。其中，廣州下降最為明顯，跌幅為5.46%。

多數(shù)受訪者表示，長(zhǎng)線配置資產(chǎn)必須要以穩(wěn)健當(dāng)先，而以房養(yǎng)老中涉及的房屋抵押后價(jià)值的貶損或來(lái)自多個(gè)方面，如房屋折舊、利率等。董登新表示，如果保險(xiǎn)公司按照消費(fèi)者預(yù)期進(jìn)行資產(chǎn)定價(jià)，則會(huì)承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，收益不確定甚至很有可能虧損；但如果按照風(fēng)險(xiǎn)水平來(lái)定價(jià)，該房屋的定價(jià)勢(shì)必會(huì)小于投保人預(yù)期，投保人不認(rèn)同其房屋的資產(chǎn)定價(jià)而不愿意參加該業(yè)務(wù)。

應(yīng)從理念及制度層面立體式破冰

住房抵押與終身養(yǎng)老金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，一方面能彌補(bǔ)老年人的養(yǎng)老資金缺口，另一方面也能滿足老年人居家養(yǎng)老的需求，支付老年人居家養(yǎng)老護(hù)理費(fèi)用。他被作為一項(xiàng)補(bǔ)充型養(yǎng)老工具廣受特定用戶青睞，但由于上述困擾，漸漸被機(jī)構(gòu)雪藏。

專家分析表示，應(yīng)從理念及制度層面改進(jìn)和修繕，立體式破冰“以房養(yǎng)老”困局。董登新表示，保險(xiǎn)公司一方面應(yīng)該建立專業(yè)的、對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)熟悉且理解透徹的團(tuán)隊(duì)，幫助潛在客戶理解該項(xiàng)業(yè)務(wù)的條款與內(nèi)容，讓客戶了解該業(yè)務(wù)中資產(chǎn)定價(jià)的原理以及包含的風(fēng)險(xiǎn)，與客戶就業(yè)務(wù)各方面達(dá)成共識(shí)。另一方面，保險(xiǎn)公司也可以與理財(cái)規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，尋求理財(cái)規(guī)劃師的幫助，向其解釋該業(yè)務(wù)的可行性，讓其充分了解該業(yè)務(wù)的具體流程以及定價(jià)原理，以幫助理財(cái)規(guī)劃師向目標(biāo)客戶進(jìn)行該創(chuàng)新業(yè)務(wù)的推廣。

同時(shí)，由于近年來(lái)有北京中安民生等多家公司涉嫌利用“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目進(jìn)行非法集資的事件屢見不鮮，這對(duì)原本發(fā)展緩慢的“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目無(wú)疑是雪上加霜。董登新表示，保險(xiǎn)公司在開展該項(xiàng)創(chuàng)新型保險(xiǎn)業(yè)務(wù)時(shí)必須要注意該業(yè)務(wù)的合法性，“只有合法性得到保障，目標(biāo)人群才有可能投保”。

另外，在制度層面，目前的房屋產(chǎn)權(quán)制度上，投保者所擁有的房屋產(chǎn)權(quán)只是一定期限的房屋使用權(quán)。董登新指出，這就造成了抵押房產(chǎn)期滿續(xù)期費(fèi)用的問(wèn)題，“目前有關(guān)續(xù)期費(fèi)用的問(wèn)題并無(wú)明確的規(guī)定，這就造成了一定的房屋估值困難。同時(shí)，除去擁有完全產(chǎn)權(quán)的城鎮(zhèn)商品房，很多有房無(wú)錢的老年人所擁有的房產(chǎn)屬于產(chǎn)權(quán)不完整的集體房產(chǎn)，老年人進(jìn)行房產(chǎn)抵押時(shí)必須經(jīng)過(guò)單位同意，否則無(wú)法與保險(xiǎn)公司開展業(yè)務(wù)”。

而在稅收優(yōu)惠制度上，業(yè)界同樣呼吁應(yīng)該對(duì)開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司給予一定的稅收減免優(yōu)惠，降低“以房養(yǎng)老”所抵押房屋交易的營(yíng)業(yè)稅、所得稅等相關(guān)費(fèi)用，給予辦理“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的老人一定的財(cái)政貼息。同時(shí)，由于“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目享受稅收優(yōu)惠政策，因此遺產(chǎn)稅制度的推行或許能夠成為“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢的“破冰錨”，大大提高老年人參與的積極性。

此外，由于我國(guó)抵押支持證券市場(chǎng)并不完善，也是專家分析造成該項(xiàng)創(chuàng)新性保險(xiǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法得到充分分散的原因。董登新認(rèn)為，保險(xiǎn)公司在開展該業(yè)務(wù)時(shí)，可以考慮金融行業(yè)的混合經(jīng)營(yíng)，聯(lián)合銀行、房產(chǎn)交易和評(píng)估中介機(jī)構(gòu)、投資理財(cái)中介等多個(gè)金融主體，充分發(fā)揮保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)精算優(yōu)勢(shì)、銀行的資金優(yōu)勢(shì)以及各類中介的服務(wù)優(yōu)勢(shì)，降低“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)和成本，提高“以房養(yǎng)老”的知名度。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)