每經記者 吳抒穎    每經編輯 林菁晶    

嘉寶股份，這家由四川房企藍光發(fā)展分拆而來的物業(yè)服務公司近日正式通過了港交所聆訊。離它在港交所敲鐘的日子越來越近了。

嘉寶股份是由新三板轉板至港股上市的，在此之前，旭輝集團旗下的永升物業(yè)已經先一步完成轉板的操作。而保利物業(yè)的轉板申請，也進入了核準階段。

五年前，隨著物業(yè)服務板塊漸漸被資本市場發(fā)現，彩生活、中海物業(yè)、綠城服務乃至新城悅等由房企分拆而來的物業(yè)服務公司陸續(xù)走上資本舞臺，但它們都未能避免的是——上市之時便是其資本路上“最為矚目”的一刻，此后多數歸于沉寂。

多數物業(yè)服務公司都在遭遇“低流動性”的境況，交投通常并不活躍。這當然與港股整體的環(huán)境有關，但更多的原因還是在于，物業(yè)服務公司的規(guī)模都很小。“只有等樹長大，買的人才會越來越多。”一名長期跟蹤物業(yè)板塊的分析師告訴“鎂刻地產”記者。

擺在當下的問題是，物業(yè)服務公司如何去破解規(guī)模的天花板，并尋求到新的可增長的路徑？

圖片來源：攝圖網

“高估值”與“低流動”

驅使物業(yè)服務公司分拆上市的動因之一，就是高估值。以雅生活服務與它的母公司雅居樂為例，截止至2019年6月14日收盤，雅生活服務的市盈率是16.95倍，而雅居樂的市盈率僅有4.83倍。

再看“物業(yè)第一股”彩生活，其上市之初的市值甚至一度超過它的母公司花樣年，而經歷過五年的調整之后，它當前的市值是62.18億港元，花樣年的市值是74.96億港元，兩者相差不大，而2018年，花樣年的營收接近四倍于彩生活。

“在地產行業(yè)，一個億的利潤只給五倍估值，拆分（物業(yè)）出來幾十倍。打個比方，給你漲六倍工資，你跳槽嗎？”一名港股地產分析師如此分析分拆物業(yè)服務上市的緣由。

很多房企分拆物業(yè)板塊上市，或許還有提升自身價值的思量。協(xié)縱策略管理集團創(chuàng)始人黃立沖在接受“鎂刻地產”記者采訪時表示，“很多房地產公司看到其他房企也分拆，它就會這么去做。他們認為這對于自己整體所擁有的財富和價值都是一個提升。”

從彩生活之后，至少還有十家左右的物業(yè)服務公司登陸資本市場。多數由房地產公司分拆而來的物業(yè)服務公司，最高光的一刻就是上市之時——碧桂園服務上市之時，它的市盈率是約56倍，而今回落到39倍左右，雅生活服務的市盈率，也曾一度超過45倍。

“買物業(yè)股的人不多”，這是很多港股投資者的觀感。多數物業(yè)服務公司的日成交額，都在百萬港元左右，最高也僅在千萬港元徘徊。如2019年6月14日，綠城服務的成交額為1205.50萬港元；雅生活服務為912.47萬港元；彩生活為635萬港元。

上述分析師指出，物業(yè)服務板塊交投不活躍的原因在于，港股普遍流動性差一點，港股的小股票流動性會更差。“物業(yè)公司規(guī)模都比較小，屬于小股票，所以流動性差。”

規(guī)模與營收攻堅

“港股是機構投資者為主的市場，投資紀律比較嚴格。比如對市值就有要求，小市值的主流機構一般都不買。如果你的公司每年增長30%，三年翻一倍，慢慢就會有人買了。”上述分析師續(xù)稱。

“需要長大”，是物業(yè)服務公司提升關注度的重要方面。目前由分拆而來的物業(yè)服務公司，多數規(guī)模的增長仍十分依賴母公司，但多名行業(yè)的從業(yè)人士和資本市場的觀察人士都認為，這不是一條能夠長久發(fā)展的道路。

倘若對這一領域最為基礎的營收“物業(yè)費”進行剖析，能夠發(fā)現提升一家物業(yè)服務公司營收的因素可以來自以下兩個方面：一是增加在管面積；二是提高單位面積的物業(yè)管理費。

增加在管面積多數時候能夠選擇的路徑是“并購”或者“外接”，例如，彩生活20.13億元收購萬達物業(yè)完成規(guī)模的躍遷；又如萬科物業(yè)，從2015年開始市場化之后，營收從2014年的19.88億元大幅飆升至2018年的97.96億元。

“有個趨勢是肯定的，大魚吃小魚，如果不主動去吃小魚，大魚也吃不了多久。”一名TOP3物業(yè)服務公司的人士告訴記者。

而在物業(yè)管理費提升方面，普遍的觀點是，目前行業(yè)仍處于較為粗放的狀態(tài)，物業(yè)管理費在短時間內很難有大幅度提升，但長期來看也是增長的動力。“核心肯定是要提升服務質量。以后（好的物業(yè)公司）服務會很貴。”上述分析師指出。

他認為，目前從全球的趨勢來看，未來物業(yè)管理費走高是必然事件。以香港為例，香港屋網發(fā)布的數據顯示，香港近期交盤的樓盤物業(yè)管理費普遍在3~10港元/平方呎（1平方米約等于10.7平方呎），而大陸普遍的平均物業(yè)費在2元/平方米左右。

上述TOP3物業(yè)服務公司的人士認為，物業(yè)管理行業(yè)目前不太容易出現“彎道超車”的黑馬，而更多的是，在這個行業(yè)要看到空間的價值，要在基礎服務之外，認識到每一個用戶的價值。

“從他們身上嫁接更多的可能。”他表示。他以BAT為例指出，BAT基于“怎么增加用戶粘性”做的產品，就是嫁接在“用戶”這個基礎上的延伸價值。“站在十年的維度上，在在管樓盤盤的基礎上做些什么，這是物業(yè)公司應該有的戰(zhàn)略規(guī)劃。”

（鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

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