每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 林菁晶    

債務(wù)纏身的粵泰股份(600393.SH)再一次賣出了項目，這一次接盤的是近期在收購上頗為活躍的世茂。

6月5日晚，粵泰股份宣布，擬將旗下位于安徽淮南的公園天鵝灣項目80%股權(quán)和淮南洞山天鵝灣項目20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給世茂，合計對價8.39億元。

粵泰股份表示，此舉是為了緩解公司流動性緊張，化解公司的逾期借款風(fēng)險。其中，淮南公園天鵝灣項目將由世茂操盤。

近年，通過整體出售地產(chǎn)項目或者收購已較為成熟的地產(chǎn)項目，已經(jīng)成為粵泰股份實現(xiàn)盈利的重要手段。一方面，粵泰股份債務(wù)逐漸吃緊，去年已出現(xiàn)多宗債務(wù)違約；另一方面，由于多種因素影響，粵泰股份旗下多個主要項目始終未能入市銷售。

圖片來源：視覺中國

頻繁出售資產(chǎn)盈利

據(jù)“鎂刻地產(chǎn)”記者不完全統(tǒng)計，粵泰股份從2017年至今通過出現(xiàn)項目股權(quán)等方式合計盈利超過8.66億元。

2017年，粵泰股份同樣轉(zhuǎn)讓了位于淮南的一家子公司。這筆交易讓粵泰股份當(dāng)年獲益8.311億元，占業(yè)績承諾的62.18%。

同年，粵泰股份轉(zhuǎn)讓了在廣州開發(fā)的房地產(chǎn)項目天鵝灣二期中住宅部分共計約2979平方米，總價值為1.74億元。最終，該筆交易在粵泰股份2017年度確認(rèn)營業(yè)收入1.53億元，凈利潤2495.45萬元。

總體看，2017年，粵泰股份實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤11.68億元，同比暴漲704.63%。

值得注意的是，上述廣州天鵝灣二期主體工程早已完工封頂，但至今仍未入市銷售。“鎂刻地產(chǎn)”記者已就相關(guān)問題聯(lián)系粵泰股份方面，截止發(fā)稿暫未得到回復(fù)。

一個可能的原因是，天鵝灣二期和另一項目廣州嘉盛大廈因粵泰股份債務(wù)、訴訟糾紛，目前項目資產(chǎn)和部分股權(quán)資產(chǎn)處于被查封的狀態(tài)。

2018年，粵泰股份還完成了沈陽安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《框架協(xié)議》權(quán)利義務(wù)及債權(quán)的交易，預(yù)計增加粵泰股份2018年度凈利潤約3億元人民幣。

另外，粵泰股份一家全資子公司信宜市信譽(yù)建筑工程有限公司也在2018年被對價1018萬元出售。

不過，2018年的出售無法抵消虧損。粵泰股份去年實現(xiàn)營業(yè)收入32.76億元，同比下降41.52%；歸屬于上市公司股東凈利潤約2.9億元，大幅下降75.17%，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤則下跌99.81%至228.75萬元。

逾期借款接近30億元

凈利潤極速下跌的背后是粵泰股份日益嚴(yán)峻的債務(wù)問題。

在2018年年報中，粵泰股份聘請的中審眾環(huán)會計師事務(wù)所提示，截至2018年12月31日，粵泰股份逾期借款為29.52億元，并涉及較多的訴訟、仲裁事項，部分銀行賬戶、開發(fā)項目、物業(yè)和股權(quán)、債權(quán)等被凍結(jié)或查封，逾期應(yīng)付利息2.46億元。粵泰股份已在財務(wù)報表附注中充分披露了擬采取的改善措施，但其持續(xù)經(jīng)營能力仍然存在重大不確定性。

粵泰股份表示，自2018年以來，由于受到國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策及“去杠桿”政策的影響，公司直接融資及房地產(chǎn)項目融資的渠道逐漸受阻。同時由于部分城市限價政策的影響，影響了公司項目的開發(fā)及銷售進(jìn)度，因此導(dǎo)致公司自2018年開始出現(xiàn)流動性風(fēng)險。

因此，粵泰股份也還未進(jìn)行2018年度的分紅。2018年度未分配利潤累積滾存至下一年度，以滿足其一般營運(yùn)資金和未來利潤分配的需求，同時用于償還公司的債務(wù)。

粵泰股份的資金急迫從和世茂的交易中也可以看出。在和世茂合作的2019年4月24日，粵泰股份還與北方國際信托股份有限公司（以下簡稱“北方信托”）簽署了《全面合作協(xié)議》。

北方信托擬對公司開展授信業(yè)務(wù)，其中對粵泰股份旗下包括天鵝灣二期和本次與世茂交易的兩個項目在內(nèi)的共計五個項目，通過債務(wù)重組及新增開發(fā)資金的方式提供融資約48億元。

但目前，粵泰股份尚未上述五個項目的融資合作與北方信托簽署相關(guān)協(xié)議。但本次和世茂交易完成后，粵泰股份預(yù)計會影響北方信托就上述項目的后續(xù)融資合作。

此外，粵泰股份的控股股東廣州粵泰控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“粵泰控股”）也出現(xiàn)了違約情況。截止2018年12月31日，粵泰控股共在27家金融機(jī)構(gòu)辦理過信貸業(yè)務(wù)，目前在8家金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)仍未結(jié)清，當(dāng)前負(fù)債余額約為29.99億元，不良和違約負(fù)債余額為8.72億元。

對于亟待解決的債務(wù)問題，粵泰股份表示，將與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，盡快就公司的融資安排、債務(wù)處置，以及盤活公司項目資產(chǎn)等事項達(dá)到一致并簽署相關(guān)協(xié)議，以爭取短期內(nèi)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)能對公司進(jìn)行融資安排。同時，已成立資產(chǎn)處置小組，擬處置部分短期難以產(chǎn)生現(xiàn)金流的項目以解決公司現(xiàn)金流問題，并力爭在2019年度內(nèi)解決公司目前面臨的問題。

(封面圖片來源：視覺中國； 鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan)