每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 林菁晶    

熟悉網(wǎng)購的消費(fèi)者早已習(xí)慣了電商網(wǎng)站提供的“7天無理由退換貨”，但對于購房者來說，“激情購房”導(dǎo)致的退定金糾紛時有發(fā)生，以后這個問題在東莞有解了。

經(jīng)過6個月多的公示，日前，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在其官網(wǎng)上正式對外發(fā)布了《關(guān)于推廣使用《東莞市商品房認(rèn)購書(范本)》的通知》，其中最受關(guān)注的一點(diǎn)是，買家在簽訂認(rèn)購書后，“兩天內(nèi)可無理由退定”。

上述規(guī)定將從今年3月1日起正式實(shí)施，并以優(yōu)惠政策鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿使用該認(rèn)購書范本。據(jù)悉，東莞也是國內(nèi)目前唯一出臺“無理由退房”政策的城市。

對此，合富研究院高級分析師李興旺告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，東莞出臺“兩天無理由退房”政策，是東莞房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范的表現(xiàn)，保護(hù)和加強(qiáng)了購房者權(quán)益，對于購房者是重大利好；同時，政策也促使房企對品質(zhì)的打造及營銷提出了更高的要求，總體來說對行業(yè)的健康發(fā)展具有積極意義。

“兩天無理由退定”避免非理性購房風(fēng)險

其實(shí)早在2015年4月，恒大地產(chǎn)就曾宣布在全國范圍內(nèi)實(shí)施“無理由退房”計劃。

對此，恒大總裁夏海鈞還宣稱，“我們是全行業(yè)第一個提出老百姓買房可以無理由退房的發(fā)展商，我們也希望未來無理由退房成為標(biāo)志，使中央和全國人民希望的‘住房只住不炒’成為行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。”

隨后幾年里，保利、頤和、榮盛等幾家房企也陸續(xù)提出過實(shí)施“無理由退房”。但一些房企的“無理由退房”雷聲大、雨點(diǎn)小，喊著“無理由退房”但卻設(shè)定了苛刻的退房條件。

例如有房企要求，只有全款買房的客戶才能享受無理由退房，但在購房市場中，全款買房的極少，這讓絕大部分人被排除在外。

但根據(jù)東莞此次《通知》，創(chuàng)新實(shí)施“兩天無理由退定”，認(rèn)購書范本設(shè)置了“乙方（買受人）可在認(rèn)購書簽訂之日起兩個自然日內(nèi)以書面形式提出解除認(rèn)購書退還定金，如雙方尚未簽署《商品房買賣合同》的，甲方（出賣人）應(yīng)當(dāng)解除本認(rèn)購書并退還定金”及“若存在甲方退還定金情形的，甲方應(yīng)在乙方申請之日起20個工作日內(nèi)退還定金”的格式條款。

東莞市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，購買商品房是居民家庭的重大開支，但在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，因買受人一時沖動倉促認(rèn)購、事后要求退定解約，或因開發(fā)企業(yè)銷售行為不規(guī)范、認(rèn)購書條款顯失公平等原因?qū)е碌耐硕m紛卻時有發(fā)生。

上述負(fù)責(zé)人補(bǔ)充道，如今創(chuàng)新實(shí)施“兩天無理由退定”，旨在為買受人提供一個冷靜期和緩沖期，避免非理性購房風(fēng)險，以最大限度減少后續(xù)合同糾紛；同時進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售行為，引導(dǎo)買受人理性購房，明確交易雙方的權(quán)利義務(wù)，營造誠信經(jīng)營、公平交易的市場環(huán)境。

廣東省房地產(chǎn)研究會執(zhí)行會長韓世同認(rèn)為，“兩天內(nèi)無理由退房”可避免因一時頭腦發(fā)熱被銷售忽悠的購房行為，對購房者無疑是一種保護(hù)，購房也更加理性；不過該政策是讓企業(yè)自愿選擇，還得看企業(yè)的意愿；另外，僅僅是2天時間，這個退房概率也不高，或許時間更長些會更好，整體來說，對市場影響不大。

此外，東莞市住建局提醒稱，使用該認(rèn)購書范本的開發(fā)企業(yè)，不得與買受人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議改變該認(rèn)購書的實(shí)質(zhì)性條款；買賣雙方在自愿、平等條件下充分協(xié)商完成交易，杜絕“霸王條款”，按合同精神履行各自主體責(zé)任；買受人切勿認(rèn)購未取得預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證書的商品房并交付預(yù)訂款，以免發(fā)生因開發(fā)企業(yè)經(jīng)營不善未能取得預(yù)售許可證（現(xiàn)售備案證書）而造成的交易損失。

值得一提的是，該認(rèn)購書范本采用自愿使用方式。

東莞市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，制定商品房認(rèn)購書范本是東莞市相關(guān)部門堅持“因城施策”、探索行業(yè)多方共治的一次創(chuàng)新。

東莞樓市進(jìn)入深度盤整階段

有業(yè)內(nèi)人士稱，“無理由退房”與“零首付”、“分期付首付”等都是一種營銷方式，也是樓市下行的表現(xiàn)特征，不過此次由地方政府牽頭出臺無理由退房，是一個極強(qiáng)的政策信號。

“鎂刻地產(chǎn)”記者近日以購房者身份實(shí)地走訪東莞多個樓盤時得知“低首付”“分期付首付”等現(xiàn)象較多。

在李興旺看來，2017~2018年為樓市集中調(diào)控年，需求受到抑制，較2015~2016年樓市狂熱年大幅回落。當(dāng)前東莞樓市供求回歸至2015年之前的理性常態(tài)，2018年延續(xù)2017年的嚴(yán)格調(diào)控，總體以平穩(wěn)為主，去庫存壓力相對適中，東莞樓市進(jìn)入深度盤整階段。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年的東莞樓市整體表現(xiàn)不算太搶眼，受到新房嚴(yán)查社保、備案價限價、二手房三價合一等系列政策影響，樓市相對比較平淡。東莞2018一手住宅成交量再度遇冷，合計網(wǎng)簽45341套，環(huán)比2017年下跌10.3%；銷售面積521萬平方米，環(huán)比2017年下降7.6%；2018年房價環(huán)比2017年上漲5.1%，上漲幅度有所放緩。

截止2018年12月31日，東莞住宅存量面積約490萬平方米，庫存有所下跌；以近6個月的消化速度計算，目前東莞庫存面積的消化周期為10.09個月，雖然樓市整體表現(xiàn)頗為平淡，但庫存壓力不算太大。

但對于東莞，這座“世界工廠”來說，且不論48小時的“反悔藥”夠不夠吃，但就在全國范圍內(nèi)率先提出消滅“霸王條約”，維護(hù)購房者利益的出發(fā)點(diǎn)，或?yàn)榇撕髽鞘械膹?fù)蘇鋪平道路。