每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

又一家物業(yè)公司將在港交所敲鐘上市。

11月26日，佳兆業(yè)旗下物業(yè)集團在香港舉行IPO新聞發(fā)布會。

佳兆業(yè)提供的資料顯示，此次佳兆業(yè)物業(yè)擬發(fā)行總股票數(shù)量3500萬股，占發(fā)行后總股本的25%，發(fā)行價格區(qū)間在9.0～10.88港元。以此計算，此次IPO預(yù)計所得款凈額約在2.8～3.81億港元之間。

雖然物業(yè)板塊一直被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但今年下半年受資本市場低迷影響，在港上市的物業(yè)股表現(xiàn)平平。剛剛赴港上市的另一家同樣由母公司分拆而來的物業(yè)股，更是遭遇了認(rèn)購不足的境況，當(dāng)下似乎不是上市的最佳時機。

佳兆業(yè)物業(yè)執(zhí)行董事、主席以及總裁廖傳強對這一問題回應(yīng)稱，對港交所、香港市場是充滿信心的。問題在于，這一波赴港上市的物業(yè)公司，選擇在這個時間節(jié)點啟動上市計劃，其背后的動機與邏輯又是什么？

高定價與緩擴張

在佳兆業(yè)物業(yè)之前，已經(jīng)有彩生活、中海物業(yè)乃至雅生活、碧桂園服務(wù)等在多家在港上市的物業(yè)管理服務(wù)公司。在這些物業(yè)公司之間，有通過社區(qū)+互聯(lián)網(wǎng)故事贏得資本市場青睞的，也有依靠母公司優(yōu)越資源實現(xiàn)較好成長性的。

相較之下，佳兆業(yè)物業(yè)在規(guī)模等方面的表現(xiàn)并不突出。招股書顯示，截至6月30日，佳兆業(yè)物業(yè)合約管理面積3000萬平方米，在管在建面積2500萬平方米。在管101個住宅項目以及23個屬于非住宅項目，服務(wù)用戶數(shù)量為16萬人。

但佳兆業(yè)物業(yè)的高定價仍然顯示出公司對于這一板塊的期許。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，早期上市的彩生活定價為每股3.78港元，綠城服務(wù)定價為每股1.99港元，碧桂園服務(wù)和雅生活定價較高，分別為12.24港元每股和10港元每股。

在發(fā)布會上，佳兆業(yè)物業(yè)融資及證券業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理劉景?；卮鸲▋r問題時透露，公司的估值考慮到一些對標(biāo)公司，一方面是有一個實力強大的戰(zhàn)略股東方，是一個地產(chǎn)開發(fā)商；另一方面則是服務(wù)素質(zhì)以及鼓舞對象屬于中高端水平。

物業(yè)公司上市，融資的目的大體相同，無外乎收購擴張以求在規(guī)模上有更長足的進步，佳兆業(yè)物業(yè)也不例外，其70%的資金將用于收購擴張。

招股書顯示，本次IPO募集資金的50%或1.4億港元，將被用于收購或投資其他在市場地位上與公司相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理公司，20%或5580萬港元將用于收購或投資從事物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)的公司。

但目前佳兆業(yè)物業(yè)在擴張上，走得還略微蹣跚，其旗下近80%的項目仍來自于母公司“輸血”。據(jù)公開數(shù)據(jù)，其來自佳兆業(yè)項目的物業(yè)管理服務(wù)收益為1.36億港元，占總收益的76.6%。而來自第三方的該項收益占23.4%，共計4170萬港元。

廖傳強坦承，在第三方的獲取渠道上面，限于上市規(guī)則，所以現(xiàn)在收并購還沒有展開，但后續(xù)肯定會有計劃，目前還是局限于市場的招投標(biāo)以及合資平臺來進行的。

寒冬下的融資沖動

佳兆業(yè)已經(jīng)是今年年內(nèi)第四家赴港IPO的物業(yè)管理公司。在佳兆業(yè)物業(yè)之前，雅生活、碧桂園服務(wù)和新城悅已經(jīng)在年內(nèi)陸續(xù)在港敲鐘。此外，旭輝旗下的永升生活也正籌備上市。

在資本寒冬的背景下，外界普遍認(rèn)為當(dāng)下不是最好的上市時機，但佳兆業(yè)管理層仍然表示對港股市場充滿信心。

“公司籌備了兩年多，一直以來都是按照時間節(jié)點在推進，所以公司此時登陸市場，對港交所、香港市場是充滿信心的。從經(jīng)營策略以及對投資者負(fù)責(zé)任來說，都是經(jīng)過慎重考慮的。”廖傳強指出。

“時間節(jié)點不一定是選擇在這個時間上市，而是剛好遇上了（這個時機）。”一名港股分析師在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出。

忽略上市時機的討論，事實上分拆物業(yè)平臺上市，最為基本的因素仍然是融資沖動。協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱，當(dāng)下物業(yè)公司紛紛分拆上市，其主要還是因為融資面偏緊，在過去這一兩年，房地產(chǎn)公司的融資需求很強烈。

“房地產(chǎn)公司也可以通過這個方式，將物業(yè)開發(fā)的利潤轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理利潤來釋放，可以多一個融資平臺，多一條融資渠道。”黃立沖指出。

在招股書中，佳兆業(yè)也表示，分拆物業(yè)公司能建立其作為獨立上市公司的身份，并擁有獨立融資平臺，能直接通過資本市場進行股本或債務(wù)融資，幫助物業(yè)板塊加速拓展，改善財務(wù)表現(xiàn)。

至于后市表現(xiàn)，黃立沖續(xù)稱，地產(chǎn)股的估值往往不及物業(yè)股。“物業(yè)股估值還可以，地產(chǎn)股估值往往沒有物業(yè)股估值高。對于物業(yè)股而言，它的預(yù)期相對穩(wěn)定，多數(shù)是靠母公司源源不斷的項目開發(fā)，再交由物業(yè)公司管理。”