每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“到了今天，我們做任何老的商業(yè)一定會(huì)死掉，因?yàn)槿俗兞恕?rdquo;寶能集團(tuán)高級(jí)副總裁、寶能地產(chǎn)總裁、寶能城市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司總裁余英在11月21日的2018觀(guān)點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上直言，“創(chuàng)新這兩個(gè)字非常重要，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)，我相信真正的商業(yè)一定會(huì)在模式、產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)方面有巨大變化。”

此外，多位業(yè)內(nèi)人士表示，金融創(chuàng)新本身很重要，但同時(shí)也要重視商業(yè)地產(chǎn)本身的盈利能力。

記者 董青枝 攝

商業(yè)創(chuàng)新面臨“三座大山”

會(huì)上，世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉認(rèn)為，中國(guó)國(guó)內(nèi)商業(yè)正面臨“三座大山”，消費(fèi)者的要求越來(lái)越多樣化，他們重實(shí)惠亦重品質(zhì)，要面對(duì)這些消費(fèi)者非常不容易；存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代逐步到來(lái)，而運(yùn)營(yíng)是很難的；互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代帶來(lái)了很多新的科技，改變很多的消費(fèi)方式，但更新迭代亦越來(lái)越快，適應(yīng)是一個(gè)問(wèn)題。

福晟土地投資公司副董事長(zhǎng)何建華表示，市場(chǎng)永遠(yuǎn)是存在的，不要怕追求新，“體驗(yàn)式消費(fèi)和新商業(yè)，未來(lái)的前景是很大的。”

根據(jù)首創(chuàng)鉅大有限公司助理總裁符茲棟提供的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)到2021年，消費(fèi)者市場(chǎng)的規(guī)模會(huì)達(dá)到6.2億美元，中國(guó)仍然是世界上發(fā)展最快的一個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)。

“現(xiàn)在市場(chǎng)最大的變化是消費(fèi)者在變化，消費(fèi)者變化之后需求跟著變化。”招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司商業(yè)管理事業(yè)部副總經(jīng)理王俊標(biāo)指出，“開(kāi)發(fā)商要學(xué)會(huì)對(duì)現(xiàn)有的存量項(xiàng)目進(jìn)行重新包裝、重新定位，符合新的發(fā)展需求，達(dá)到優(yōu)化布局，做到提質(zhì)增效。”

同時(shí)，在新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷看來(lái)，未來(lái)的商業(yè)應(yīng)該是物質(zhì)需求加上精神享受，合起來(lái)才是真正的商業(yè)終極目標(biāo)。

而華夏幸福副總裁、商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理吳艷芬認(rèn)為，面對(duì)“三座大山”，練內(nèi)功是一個(gè)比較有挑戰(zhàn)的方面。“做產(chǎn)業(yè)新城的商業(yè)導(dǎo)入，我們的經(jīng)驗(yàn)就是不要貪大，不要求全，而是更多地基于你能吸引誰(shuí)和服務(wù)誰(shuí)這兩個(gè)角度來(lái)深耕細(xì)作，并且有穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)。”

值得注意的是，“住宅的創(chuàng)新和商業(yè)的創(chuàng)新是很不一樣的，很難把住宅創(chuàng)新的那一套直接搬到商業(yè)里。地產(chǎn)人轉(zhuǎn)成商業(yè)人其實(shí)是蠻顛覆的，要經(jīng)歷完全自我否定的過(guò)程，然后不斷去思考。”廣州時(shí)代商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理王媛媛指出。

以金融創(chuàng)新服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要金融的支持、資金的推動(dòng)，但目前的傳統(tǒng)融資渠道逐漸收緊，企業(yè)融資非常困難，這也在一定程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，金融該如何做出創(chuàng)新，助力商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展？

中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)（國(guó)際）控股有限公司投資部董事總經(jīng)理田炯表示，房地產(chǎn)的一個(gè)短板就是缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定、低成本的資金，在商業(yè)地產(chǎn)尤為突出。“但現(xiàn)在國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的證券化產(chǎn)品越來(lái)越多，包括CMBS、REITs，這一塊我們也在做很多嘗試。”

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)香港及國(guó)際分會(huì)主席林熙齡則認(rèn)為，不管是創(chuàng)新還是用傳統(tǒng)的方式做，投資者最后都是看收益率。“現(xiàn)在要想的不單單是創(chuàng)新那么簡(jiǎn)單的問(wèn)題，關(guān)鍵是創(chuàng)新以后能否持續(xù)拿到可預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流。”

奧陸資本執(zhí)行首席投資官蔡金強(qiáng)也贊同，現(xiàn)金流很重要，尤其是商業(yè)地產(chǎn)。不過(guò)蔡金強(qiáng)指出，“對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，春天就快來(lái)了，現(xiàn)在有可能是黎明前的黑暗，尤其是今年和明年，因?yàn)槠陂g融資成本可能會(huì)大幅飆升。”

蔡金強(qiáng)補(bǔ)充道，在融資環(huán)境收緊的情況下，做金融創(chuàng)新會(huì)有非常大的挑戰(zhàn)，現(xiàn)在更重要的是做一個(gè)模式跟運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新，金融創(chuàng)新并不是非常容易。

但是，元豐資本合伙人古迎輝認(rèn)為，金融創(chuàng)新往往是在市場(chǎng)環(huán)境最差的時(shí)候，被迫使出來(lái)的。“回顧歐美的金融創(chuàng)新的歷史，CMBS、REITs等推出來(lái)的時(shí)候，是美國(guó)市場(chǎng)環(huán)境最差的階段。”

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的金融創(chuàng)新，彩灣智本首席顧問(wèn)、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家耿樹(shù)森表示，首先還是要學(xué)會(huì)讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目盈利。“放棄住宅房地產(chǎn)思維，放棄快盈利的觀(guān)點(diǎn)，才可能找到盈利點(diǎn)。”