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近期，關(guān)于金融資本攪亂租房市場秩序的話題引發(fā)監(jiān)管部門關(guān)注。專家表示，長租公寓作為ABS底層資產(chǎn)此前備受追捧：一方面符合投資者對于風(fēng)險和收益的預(yù)期，另一方面成為長租市場發(fā)展的重要助力。但是當(dāng)前長租公寓市場存在諸多亂象，部分機(jī)構(gòu)借道ABS變相加杠桿，增大了風(fēng)險。預(yù)計長租公寓ABS相關(guān)業(yè)務(wù)很快會迎來強監(jiān)管，產(chǎn)品發(fā)行或面臨更高門檻。

加杠桿“游戲”亂花迷眼

“以往很多租賃企業(yè)用的是租金沉淀和押金沉淀的作法。如今在資本挾持下，借用了外部金融杠桿，帶來風(fēng)險是必然的。”中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉表示。

胡景暉所指的外部金融杠桿，廣義上被認(rèn)為是長租公寓的資產(chǎn)支持證券。目前，市場上推出了“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”“中信證券·自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”“中聯(lián)前海開源·保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”“高和晨曦·中信證券·領(lǐng)昱1號資產(chǎn)支持專項計劃”等長租公寓相關(guān)的ABS產(chǎn)品。

據(jù)東方金誠統(tǒng)計，截至8月21日，已發(fā)行長租公寓ABS共8單，總規(guī)模98.07億元，產(chǎn)品類型包括類REITs、CMBS、信托受益權(quán)ABS。此外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)長租公寓ABS等已獲交易所審批通過。

興業(yè)研究固收首席分析師徐寒飛指出，住房租賃ABS有三種證券化模式：雙SPV的收費收益權(quán)ABS、CMBS和類REITs。輕資產(chǎn)運營的住房租賃主體僅可選擇收費收益權(quán)ABS，以未來一定期限內(nèi)的租金收入作為底層資產(chǎn)，采用“信托+專項計劃”雙SPV模式；重資產(chǎn)運營的住房租賃主體以房企為主，可選擇CMBS和類REITs。CMBS和類REITs均對標(biāo)的物業(yè)在產(chǎn)權(quán)、土地性質(zhì)、實際用途等方面的法律完備性要求較高，同時要求標(biāo)的物業(yè)的租金收入對當(dāng)期應(yīng)付本息保持較高覆蓋度。

知情人士透露，當(dāng)前最受質(zhì)疑的某資產(chǎn)證券化項目，通過與信托機(jī)構(gòu)合作，由信托計劃向月付租客發(fā)放貸款，月付租客與信托機(jī)構(gòu)之間實質(zhì)形成“借貸關(guān)系”。而該信托計劃的受益人為長租公寓公司所設(shè)立公司。隨后，該公司將信托計劃的受益權(quán)轉(zhuǎn)給新設(shè)的資管計劃，從而搭建ABS構(gòu)架。

上述人士指出：“長租公寓公司一般以季度或半年度向房東支付房租，而通過發(fā)行ABS可以一次性得到幾乎全年租金。如此一來，可以得到約等于半年或9個月房租的資金池，從而產(chǎn)生巨大的資金錯配空間。由于在此ABS計劃中，信托僅起到通道作用，并未實際監(jiān)管托管賬戶，從而讓長租公寓公司可支配池內(nèi)資金進(jìn)行擴(kuò)張，簽訂更多房源從而擴(kuò)大市場占比。”

風(fēng)險陡增需警惕

一位評級機(jī)構(gòu)人士對中國證券報記者表示，正規(guī)評級公司通常不會輕易對上述模式ABS產(chǎn)品作出評級，原因在于這類ABS中涉及的機(jī)構(gòu)有較大交叉，并且該計劃的本質(zhì)使長租公寓企業(yè)得到資金池且?guī)缀醪皇鼙O(jiān)管，風(fēng)險較高。“長租公寓機(jī)構(gòu)一方面通過其他方式得到支付貸款的資金，另一方面通過ABS再次獲取幾乎等額的資金。也就是說，（在底層資產(chǎn)價值上）至少加了2倍杠桿，一旦底層資產(chǎn)斷裂，個別機(jī)構(gòu)將面臨較大風(fēng)險。”前段時間由于鼎家“暴雷”而映入公眾眼簾的“租金貸”，可以看做是長租公寓ABS的“異化版”：租客在與長租公寓簽訂租約時，與一家同該企業(yè)合作的資方簽訂貸款合約，由資方將租金支付至長租公寓方，租客向該金融機(jī)構(gòu)按月還清租房貸款。也就是說，租客在完全不知情的情況下“被貸款”，且由于租客支付的房租與長租公寓公司需要支付給房東的房租存在時間差，便有了資金錯配獲利空間。長租公寓的資金池并沒有任何監(jiān)管介入，更沒有備付金制度。

不少金融業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，一旦金融市場發(fā)生波動，部分項目房租可能無法順利支付。如果進(jìn)一步加入信用違約債券、擔(dān)保債務(wù)憑證等金融衍生品，必將帶來更高的杠桿，資金鏈一旦斷裂將產(chǎn)生嚴(yán)重后果。

監(jiān)管短板亟待補上

長租市場背后的金融亂象引發(fā)了多個監(jiān)管部門的重視。此前北京市住建委披露，針對近期媒體關(guān)于個別住房租賃企業(yè)哄抬租金搶占房源的報道，聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源等。

8月27日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會發(fā)布了《關(guān)于防范“長租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險提示》，對“租金貸”存在的風(fēng)險做出提示，并吁請會員單位不要與違法違規(guī)的長租公寓中介服務(wù)商開展類似“租金貸”業(yè)務(wù)。

在中國社科院金融研究所法與金融研究室副主任尹振濤看來，從業(yè)務(wù)的本質(zhì)上來講，長租公寓ABS是合法合規(guī)的，但從其實際運營狀況看，與當(dāng)前的資管規(guī)定、住房金融監(jiān)管規(guī)定的理念不符：一是規(guī)避牌照管理的限制，通過發(fā)行信托產(chǎn)品，用信托牌照獲得貸款進(jìn)行租戶分期付款，存在利用通道進(jìn)行貸款的違規(guī)行為；二是即便產(chǎn)品設(shè)計合規(guī)，也不符合當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路。“預(yù)計接下來相關(guān)業(yè)務(wù)會被暫時禁止或提高標(biāo)準(zhǔn)要求，監(jiān)管短板亟待補上。”他說。

但無論如何，長租公寓是我國房屋租賃市場發(fā)展的重要方向。東方金誠結(jié)構(gòu)融資部總經(jīng)理郭永剛表示，ABS作為長租公寓融資的方式之一，相比權(quán)益資本及其他私募債務(wù)資本而言，在成本、效率方面具有優(yōu)勢。長遠(yuǎn)看來，有利于改善長租公寓行業(yè)資金結(jié)構(gòu)和資金成本，從而推動行業(yè)良性發(fā)展。

分析人士表示，隨著我國住房市場長效機(jī)制建設(shè)的逐步完善，長租公寓機(jī)構(gòu)的融資方式將進(jìn)一步規(guī)范。國際經(jīng)驗表明，成熟的長租公寓機(jī)構(gòu)融資方式多元，對于REITs自身所持的資產(chǎn)要求，各經(jīng)濟(jì)體有明確規(guī)定。從全球范圍來看，各經(jīng)濟(jì)體對于REITs所持實物房地產(chǎn)物業(yè)的比例要求都較高，且在新加坡與中國香港，條例明確規(guī)定REITs所募集資金不可參與空地投資，切斷了“炒地皮”“囤地”的可能性。