每經(jīng)記者 魏瓊    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

圖片來源：攝圖網(wǎng)

地塊開拍在即，開發(fā)商才開始逐漸報價，最后時刻避免了“零報價”。

“閃拍”后快速成交，地塊以低溢價或底價成交。

這是8月13日一線城市廣州5宗宅地的出讓現(xiàn)場。

《每日經(jīng)濟新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，2017年下半年，廣州土地市場開始呈現(xiàn)降溫態(tài)勢。進入2018年，廣州土地市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，低溢價和底價成交成主流現(xiàn)象。由此導致的，是開發(fā)商拿地邏輯生變，態(tài)度更為謹慎。

底價和低溢價成交為主流

在8月13日出讓的5宗地塊中，花都宅地僅有一家報價，開拍即底價成交。增城區(qū)中新鎮(zhèn)三逕村兩宗地塊則由華潤和華發(fā)快速斬獲，溢價分別為64元/平方米和59元/平方米；增城區(qū)荔城街蔣村村、新聯(lián)村兩宗地塊在分別經(jīng)過22輪和19輪競價后被凱德收入囊中，整體溢價率約10%。

關(guān)于地塊未來的規(guī)劃，凱德集團相關(guān)負責人接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，該項目將針對剛需和改善型用戶，打造中高端商品房。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者觀察，自2017年下半年開始，廣州土地市場的降溫態(tài)勢顯現(xiàn)，開發(fā)商大舉搶地、地王頻出的現(xiàn)象已成過去。

2017年6月，廣州出讓3宗商業(yè)地塊，其中琶洲和科學城地塊以底價成交，天河軟件園地塊最終流拍。近2個月時間，廣州已連續(xù)出現(xiàn)7宗地塊以底價成交。

而今年以來，低溢價和底價成交已成為廣州土地市場的趨勢。

今年7月底，廣州一次性推出7宗地塊，均為底價成交。其中，南沙的6宗商住商服地塊成交樓面地價平均僅8000元/平方米，而海珠橡膠新村樓面地價為1.6萬元/平方米，較早前超5萬元/平方米的樓面地價大幅下降。

多區(qū)樓面地價遭腰斬

《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計近兩年廣州土地成交價格發(fā)現(xiàn)，包括增城、南沙海珠以及荔灣廣鋼新城在內(nèi)的廣州多個片區(qū)土地成交價格出現(xiàn)腰斬。

由于不限購以及單價較廣州其他區(qū)域較低，增城成為廣州樓市的成交大戶。隨著早期房價上漲，廣州東進加快，開發(fā)建設(shè)提速，增城同時也是廣州土地出讓的大區(qū)。

開發(fā)商紛紛搶灘布局增城，每逢拍地必遭搶奪已成2017年初的增城特色。2017年2月21日，增城一次性出讓5宗宅地，遭遇開發(fā)商激烈爭奪。最終有4宗地塊樓面價突破2萬元/平方米大關(guān)，樓面地價數(shù)度被刷新。其中，碧桂園斬獲3宗地，彼時樓面價直逼2.4萬元/平方米。

一年半過去，增城拍地樓面地價已降至1.1萬～1.2萬元/平方米，降幅過半。

受自貿(mào)區(qū)利好的南沙土地市場降溫態(tài)勢較為明顯，今年7月推出的多宗地塊樓面價約8000元/平方米，而年初南沙新地王樓面價已超1.7萬元/平方米。

除南沙、增城外圍區(qū)域，廣州中心城區(qū)供地大戶廣鋼新城地價在短期內(nèi)大幅下降。2016年底，廣鋼新城19地塊在剔除配建面積后，樓面價達到41582元/平方米。而兩個月后，廣鋼新城土拍樓面價已降至2萬元出頭，樓面價幾近腰斬。

土地市場釋放降溫信號，推進節(jié)奏放緩，政府土地出讓金收入也大幅下降。與早前拍地一次動輒百億甚至兩百億元收入相比，2018年上半年廣州土地出讓金一次性收入過百億的次數(shù)減少。

廣州中原研究發(fā)展部研究報告顯示，2018年上半年廣州商住商服用地累計供應119.21萬平方米，同比減少21%，環(huán)比減少40%。整體供應偏少，近4年僅高于2016年同期，為公開掛牌用地面積第二少的半年度，未來供應仍有待增加。

2018年上半年廣州土地出讓整體溢價為8%，較去年同期大幅下降57.9%。由于溢價和推地面積減少，同期廣州商住商服用地累計出讓金額429.4億，同比減少8.6%。

圖片來源：視覺中國

開發(fā)商拿地邏輯生變

業(yè)內(nèi)人士分析指出，2017年中廣州土地市場頻現(xiàn)底價成交很大程度上是因為出讓規(guī)則變化造成的，實施限地價競自持的土地拍賣新規(guī)后，開發(fā)商拿地門檻有所提高。

與此同時，行業(yè)對市場預期發(fā)生變化，開發(fā)商面臨銷售、融資和現(xiàn)金流壓力，拿地邏輯已發(fā)生變化。土地市場降溫原因由起始存在需要卻夠不著拿地條件，到現(xiàn)在資金吃緊、土地需求降低，由外因轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)因。

目前，包括碧桂園、時代中國以及越秀地產(chǎn)等在內(nèi)的多家房企均表示要放緩拿地節(jié)奏，謹慎投資。

碧桂園總裁莫斌在接受采訪時曾說，市場下行，碧桂園在拿項目時考核特別嚴格。碧桂園首席財務官伍碧君則表示，碧桂園有大量土地儲備，現(xiàn)在拿地風險較大，先緩一緩，等到合適的時機再出手。

時代中國董事會主席岑釗雄在中報業(yè)績會上接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時明確表示，不那么急著去買地了，現(xiàn)在對土地市場的價格不做高預期，但是要求更嚴格，拿地速度自然就放緩了。

越秀地產(chǎn)投資者關(guān)系總經(jīng)理姜永進則分析表示，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控比較嚴厲，市場存在不確定性，未來投資決策上將貫徹謹慎投資策略，提高投資標準。

凱德集團相關(guān)負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，凱德在拿地、項目收購時，也會綜合考慮宏觀環(huán)境、項目地理位置以及所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Φ榷嘀匾蛩亍?/p>

華發(fā)內(nèi)部人士接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，從行業(yè)來看，較理想的情況是，地塊測算毛利率要在30%以上，凈利潤則需要在10%～15%的水平。華發(fā)拿地較為保守，需要根據(jù)市場銷售和現(xiàn)金流安排。

從目前表現(xiàn)看，不只廣州，南京、杭州等城市的土地市場均呈現(xiàn)明顯降溫態(tài)勢。面對資金壓力，開發(fā)商對合作和并購拿地形式更加看重。

業(yè)內(nèi)人士分析表示，合作、并購以及舊改項目成本較公開招拍掛低，在目前資金承壓下，可以降低房企拿地成本，一定程度緩解資金壓力，同時能提高產(chǎn)品的價格競爭力，增強房企整體競爭力。