每經(jīng)記者 華明    每經(jīng)編輯 陳旭    

“明明簽了12個月的租房合同，我只住了9個月就被要求搬離，中介不僅不退還押金，連剩余3個月的房租至今都要不回來。”租住在北京市朝陽區(qū)西壩河北里的馬林（化名）向《每日經(jīng)濟新聞》記者抱怨說。

即將進入7月，820萬大學應屆畢業(yè)生又會撐起租房市場的旺季。針對近期房地產(chǎn)市場亂象，6月28日，住建部等七部委發(fā)布了《治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。其中特別提出將打擊暴力驅(qū)逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務、侵占客戶資金、參與投機炒房的房地產(chǎn)“黑中介”，可謂針對住房租賃市場的一劑猛藥。

針對住房租賃市場的亂象，《每日經(jīng)濟新聞》記者以北京市為樣本，歷時近40天明察暗訪，收集數(shù)十位遭遇“黑中介”套路的真實案例，并以租房者身份與遭舉報的中介機構(gòu)零距離接觸，試圖從中尋找共性特征，起底房屋租賃市場的真實現(xiàn)狀。

 

圖片來源：視覺中國

行業(yè)大勢 少數(shù)黑中介壞了“一鍋粥”

在超過萬億規(guī)模的租賃市場上，始終存在著一些通過各種手段從租客身上撈取非法利益的房屋中介機構(gòu)，不僅嚴重擾亂市場秩序，也讓國家鼓勵租賃市場建設的政策初衷難以落到實處，可謂是幾顆老鼠屎壞了一鍋粥

最近兩年，隨著多地住房價格走高，從國家到地方政府層面，紛紛出臺各類落地政策，加大對住房租賃市場發(fā)展的扶持力度，滿足多層次需求。

2016年，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確要求完善住房租賃法律法規(guī)，明確當事人的權(quán)利義務，規(guī)范市場行為，穩(wěn)定租賃關系。這是國家層面對住房租賃市場出臺的頂層設計。

2017年9月，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市大力發(fā)展住房租賃業(yè)務，并選取廣州、深圳等12個城市開展試點，房屋租賃市場迎來更重要的政策利好。

同年12月舉行的中央經(jīng)濟工作會議就“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”特別指出，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。這是為住房租賃市場規(guī)劃了一個長期發(fā)展的路線圖。

當前，中國核心城市房價收入比已經(jīng)高于不少國際城市，租房群體轉(zhuǎn)向購房的時間將大大延后，租房時間變長，租賃需求將大幅增加。對比美國全國36.3%和日本全國35.5%的租房比率，中國目前全國租房比率僅有11.6%；對比美國、日本核心城市50%的租房比率，中國核心城市僅有30%左右，租賃需求增長空間巨大。

據(jù)鏈家研究院的預測，2020年，全國租房人數(shù)將達到1.9億人；而到2025年，中國租賃市場規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元。

面對一個超過萬億規(guī)模的市場，建立規(guī)范的市場秩序和行業(yè)規(guī)則顯得十分重要。然而具體到各個城市的住房租賃市場，卻始終存在著一群以各種手段從租客身上撈取非法利益的房屋中介機構(gòu)，他們不僅嚴重擾亂了租房市場秩序，而且也讓國家鼓勵租賃市場建設的初衷難以落到實處，“黑中介”可謂幾顆老鼠屎壞了一鍋粥。

在眾多的城市中，由于有著天然的巨大需求和客源，致使“黑中介”在北上廣深等一線城市表現(xiàn)更甚。對此有關部門也屢屢出手。以北京市為例，今年4月份，市住建委連續(xù)曝光2批45家“黑中介”名單。今年以來，僅朝陽區(qū)房管局就對多家中介機構(gòu)暫停網(wǎng)簽資格，對115家違規(guī)中介機構(gòu)注銷備案，對28家中介機構(gòu)立案查處。

如何防范和辨別房屋租賃市場中存在的“黑中介”？“黑中介”又有哪些坑蒙租客的手段和套路？租客遭遇“黑中介”套路后又該如何維權(quán)？

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者以北京市為樣本進行了實地調(diào)查，在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，很多“黑中介”有共通的幾板斧：低租金、低服務費“請君入甕”；提前清退房客，拒不退還租金和押金；巧立名目，索要繁多不合理收費；利用格式合同，跟房客“秋后算賬”……

對于剛剛走出“象牙塔”的大學應屆畢業(yè)生以及缺乏租房經(jīng)歷的人，往往很難辨別和招架。為此，記者總結(jié)出了“黑中介”常用的幾大套路。

中國主要城市2016年租金回報率比較（%）

數(shù)據(jù)來源：鏈家研究院 鄒利制圖

 

中介套路一：借口違反政策惡意“洗”了你的房

向租客聲稱隔斷房被相關部門查處，這存在一定的可能性，但也很有可能是中介自導自演的戲，其目的在于趕在下一個季度之前，將上一批租客清離，并安排下一批租客繼續(xù)住進隔斷房，重復操作，從中獲利

 

為了消除居住安全隱患，北京市制定了相關規(guī)范，禁止改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，禁止將廚房、衛(wèi)生間、陽臺、地下儲藏室等作為臥室對外出租。如有違規(guī)打隔斷對外出租的情況，政府部門會進行清理。

然而，《每日經(jīng)濟新聞》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，原本是消除居住安全隱患、保護承租人合法權(quán)益的國家政策，卻成為“黑中介”隨意終止合同、暴力“洗房”的工具。

所謂“洗房”，就是當租客簽署房屋租賃合同并交納房租以后，再以隔斷房被舉報為名，將租客驅(qū)趕，如此重復操作，從中獲利。

今年1月，據(jù)江蘇公共·新聞頻道《法治在線》報道，江蘇南京市浦口區(qū)因為遭遇中介洗房而報警的人數(shù)超過200人。

租住在北京市朝陽區(qū)西壩河北里202號院某單元的馬林（化名），同樣遭遇了一次因為其所租住的隔斷房被舉報而被迫搬離的經(jīng)歷。

馬林告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，自己原本與租房中介簽署了12個月的租房合同，然而只住了9個月就被要求搬離。“中介說我租的房間是隔斷房，被政府查處了。讓我迅速搬離，連押金和剩余的租金也沒有退給我。”

從馬林提供的房屋租賃合同來看，2017年8月15日， 他與北京一家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司簽署了一份租房合同，承租期限從2017年8月15日至2018年8月14日，合計12個月。承租價格為1600元/月，交付方式為季付。

從合同層面來看，似乎很難發(fā)現(xiàn)當中有什么問題。然而，結(jié)合馬林后來的遭遇，問題很有可能就出在了“交付方式為季付，須提前30日交付”這項規(guī)定上。

根據(jù)馬林提供的交付房租收據(jù)，2017年8月15日，他向中介交付了當年8月15日至11月14日3個月租金4800元，押金1600元、全年衛(wèi)生費365元、全年網(wǎng)費600元，合計7365元。

2017年10月13日，馬林又向中介交付了2017年11月15日至2018年2月14日3個月租金4800元。以此類推，2018年1月14日，需交付2018年2月15日至5月14日3個月租金；2018年4月16日，需交付5月15日至8月14日3個月房租。

這就意味著，到了2018年4月16日，馬林剛好交完第四季度房租，而此時距離房租到期還剩整整4個月的時間。

根據(jù)馬林提供的電話錄音記錄顯示，4月25日，一位自稱是上述地產(chǎn)經(jīng)紀公司的經(jīng)紀人對其表示，由于隔斷房間被舉報，限定馬林一周內(nèi)搬離，否則后果自負。“隔斷房是被政府查處的，和我們沒有關系，你如果有異議，可以報警。”

“4月29日退房的時候，我向他們要押金和房租，他們說要結(jié)算水費、燃氣費，還有和房東的一些賬目沒有算清。到了5月5日，我又和中介聯(lián)系，他又說我在工商局投訴了他們，要和他們一起去工商局撤訴才給退。總之就是以各種理由拖延。”馬林氣憤地說。

梳理馬林的遭遇可以發(fā)現(xiàn)，中介利用合同當中的交租規(guī)則，使得租客提前一個月已經(jīng)交完下一個季度的房租。如果馬林因為隔斷房的原因被迫搬走，中介又拒絕退還押金和租金，租客相當于損失了4個月的房租。

“我愛我家”網(wǎng)資深中介孔杰（化名）對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，馬林遭遇的上述情況，有可能是隔斷房確實被相關部門查處，但也很有可能是中介“賊喊抓賊”、自導自演的戲，其目的在于趕在下一個季度之前，將上一批租客清離，并安排下一批租客繼續(xù)住進隔斷房，重復操作，從中獲利。

其實，“洗房”這樣的套路在過去的租房糾紛中經(jīng)常出現(xiàn)。據(jù)公開報道，北京市朝陽區(qū)檢察官在解讀房屋租賃合同糾紛時曾明確表示，違規(guī)打隔斷出租房屋，后利用政策“洗房”是“黑中介”六大騙財手段之一。

我國租賃人口及房屋比例                租賃與交易市場規(guī)模對比

 

數(shù)據(jù)來源：中國住房租賃藍皮書 鄒利制圖

 

中介套路二：以“格式合同”克扣押金賴你賬

不規(guī)范中介與租客簽訂的合同并未在住建部門備案，這類合同有可能通過擬定不平等條款，對租客的要求明顯嚴格于出租一方，由此增大租客違約的風險，這類顯失公平的合同實際上是可撤銷的

 

如果說，“黑中介”私自打隔斷并利用政策“洗房”獲利容易留下把柄和證據(jù)，在房屋租賃合同上做文章則顯得更加隱蔽，并且看似有理有據(jù)，讓租客“啞巴吃黃連”，而這些合同本身就權(quán)責明顯不對等。

在記者的調(diào)查樣本當中，以違約、逾期退房等理由被中介克扣押金的事件非常普遍，幾乎80%的租客都曾有過被克扣押金的經(jīng)歷。

租住在北京市朝陽區(qū)京旺家園某單元的宋濤（化名）本該今年5月房租到期，然而截至記者發(fā)稿前，仍然沒有拿回押金。中介理直氣壯地指責租客違約，宋濤卻有一肚子的苦水。“我的房子今年5月7日到期，本來我是想續(xù)租，但中介說續(xù)租要漲房價，每個月漲1100元，而且需要重新交中介費。哪有續(xù)租重新收中介費的？于是我要求退房，卻被中介套路了。”

2017年7月16日，宋濤與北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司簽署了一份租房合同，租期從當日至2018年5月7日。租金為4500元/月。

宋濤所稱的“被中介套路”，其實就是中介拒絕退還押金。按照宋濤的說法，中介拒接退還押金的理由是租客違約。那么，宋濤究竟有沒有違約呢？

宋濤告訴記者，5月7日退房當天，中介以房屋臟亂為由要求其請保潔公司打掃，后又以瓷磚開裂為由要求其更換瓷磚。當宋濤按中介要求完成保潔、更換瓷磚后，中介稱距租賃期已逾期3天，按照合同，承租人已經(jīng)違約，不僅拒絕退還押金，還要求宋濤賠償兩個月房租作為違約金。

租客僅僅逾期3天，就要合計賠償13000元的違約金嗎？通過翻看合同，我們發(fā)現(xiàn)了其中存在的貓膩。

在宋濤與上述地產(chǎn)經(jīng)紀公司簽署的合同當中，承租人責任一欄，一共列出10條違約責任，比對應的出租人責任多出了整整1倍。其中，承租人責任第六條規(guī)定，租賃期滿當日，乙方應無條件退租，并將房屋設施清點以良好狀態(tài)交付甲方，否則視為違約，乙方須賠償甲方2個月租金作為違約金；第七條又規(guī)定，乙方不得以設備故障拖欠房租，若因居住需要改善或增加設備，須經(jīng)甲方同意，否則視為違約。

10條違約責任，幾乎條條與違約金掛鉤，而5條出租人責任當中，卻有3條給出了備注。例如甲方收取乙方服務金后應及時負責維修，備注是“只限3次上門服務”；甲方查看房屋需提前通知乙方，備注竟然是“特殊情況除外”。

記者通過北京市盈科律師事務所北京商務法律中心聯(lián)系到盈科全國合同專業(yè)委員會主任張印富進行了采訪，他表示，從法律層面來看，任何合同都要遵循基本的公平原則。公平原則要求合同雙方當事人之間的權(quán)利義務要公平合理，要大體上平衡，強調(diào)一方給付與對方給付之間的等值性。“如果訂立合同顯失公平，當事人有權(quán)請求法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷合同。”

張印富翻看宋濤的租房合同后認為：“合約對乙方要求明顯嚴格于甲方，顯失公平的合同是可撤銷的合同。”

孔杰向記者透露，正規(guī)中介的房屋租賃合同都是在市住建委備案的，遵循甲乙雙方權(quán)利、義務平等的原則。但有些不規(guī)范中介與租客簽訂的合同并未在住建委備案，這類合同有可能通過擬定不平等條款，增大租客違約的風險，這類合同在行業(yè)當中稱為“格式合同”。

“格式合同”除了制定極為嚴格的承租人責任以外，還可以變換各種方式來制造所謂的違約現(xiàn)象，套牢租客的押金。

租住在通州區(qū)梨園鎮(zhèn)某小區(qū)的李梅（化名）向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，自己與中介公司簽署租房合同后不到2個月，中介聲稱房東要漲房租，每個月漲500元。“我租的房子一個月租金總共才1200元，感覺房租漲得太多，要求退房。中介和我說，退房前需要先補齊合同中其他費用，否則拒絕退還押金。”

從其提供的合同來看，除了房租和押金以外，合同當中還要求租客繳納衛(wèi)生費、治安費、垃圾處理費等若干費用。但是，這些費用僅僅在合同中一筆帶過，并沒有標注金額，也沒有具體的計算方式。

李梅告訴記者，在其多次尋找中介并聲稱報警的壓力下，中介向其退還了部分押金。“中介把押金退給我了，但只退了600元，聲稱另外600元用來抵消需要繳付的雜費。”

 

中介套路三：巧立收費名目坑你沒商量

剛剛以一個看似不高的價格簽訂租房合同，中介方馬上就開始索要預交的電費、水費、網(wǎng)費，甚至還要收取鑰匙押金、電卡押金、垃圾處理費、收視費、維修費、衛(wèi)生費等，這就是巧立各種名目行收費之實

 

一些不規(guī)范的“黑中介”除了以租客違約為由克扣押金、暴力“洗房”等手段侵犯租客利益以外，還有一種更簡單、直接的獲利方式，那就是在與租客簽署合同之后，巧立各種收費名目，分階段從租客身上撈取利益。

今年5月，海淀區(qū)法院曾公開審理了地產(chǎn)公司4名中介因為敲詐勒索多名租戶而被判刑的案件。據(jù)公開報道稱，北京道合房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司在租客合同尚未到期的情況下，以租戶擾民、違反合同約定為由要求租戶搬離，若租戶想繼續(xù)租住，則要在合同外再補交高額服務費。

其實，上文中李梅除了遭遇“格式合同”外，也包括被中介強行收取費用的情況。而租住在昌平區(qū)天通苑西三區(qū)某單元樓的王琳（化名）則完全陷入到“黑中介”精心設計的連環(huán)收費套路當中。

王琳告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，自己只住了不到1個月就搬走了，剩余的租金和押金都沒有要回來。“我剛搬過去沒多久，中介就過來收費，什么取暖費、治安費等。你不交錢，他就過來威脅、恐嚇，有時候大半夜的來敲門，太嚇人了。”

根據(jù)王琳提供的房屋租賃合同，合同的甲方并非中介機構(gòu)，而是一位叫趙**的人。租賃期限自2016年10月9日至2017年10月8日，租金為1050元/月。

王琳回憶，當初帶她去看房的人聲稱自己是某地產(chǎn)公司的中介，還收取了600元的服務費。“他說可以直接讓我和房東簽合同，這樣就不用交中介費了，但需要給他一些服務費。我以為遇到了好人，哪知道是噩夢的開始。”

王琳所租的房子雖然租金不算高，但在簽合同當天實際交付的費用卻并不少。根據(jù)合同里的繳費明細，王琳在2016年10月9日一共支付了5665元，其中包括3個月的房租3150元，押金1050元，燃氣費365元，預交水費400元，公共電費100元，網(wǎng)費600元。

除了這些收費項目以外，繳費明細的表格中還有鑰匙押金、電卡押金、垃圾處理費、收視費、維修費、衛(wèi)生費等。這些收費項目中，有些標注了具體金額，有些則畫了一個圈。根據(jù)王琳描述，這些收費項目在其簽完合同、搬進出租屋后，中介就開始上門索要。“這些費用，加上已經(jīng)交給中介的錢，合計超過7000元。完全超出心理預期。”

原本每月租金1000元左右的房子，租客在剛簽署合同不久就要陸續(xù)繳納六七千元錢的各種費用，很顯然，中介是挖空心思在合同中巧立各種收費名目。

長租公寓品牌自如管家小周對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，客觀來看，不同中介有不同的收費模式，但一般情況下，電費、水費和燃氣費應該是實繳實收。即使需要預繳水電費，也應該是存放在卡里，不應該交給中介方。

“現(xiàn)在許多中介機構(gòu)都已經(jīng)將網(wǎng)費、維修費、衛(wèi)生費等包括在房租當中，不會額外收取。即使額外收取，一般也會在租客簽合同之前給予告知，不會在租客簽完合同后再收費。”