每經(jīng)記者 舒曼曼    每經(jīng)編輯 曾健輝    

圖片來源：視覺中國

“房企正面臨還債壓力的高峰。”一家上市房企高管向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，從去年開始，各家房企在融資方面的壓力就逐漸顯現(xiàn)。

銀行收緊房企融資，多項新規(guī)圍困，加上發(fā)債遇冷，房企想要“拿錢”的通道逐漸收窄。“拿錢比拿地更重要，回款比銷售更重要。”易居企業(yè)（中國）集團(tuán)有限公司CEO丁祖昱的一席話也道破了房企正面臨資金難題。

自5月以來，房地產(chǎn)企業(yè)共有5筆境內(nèi)公司債遭遇中止發(fā)行，其中包括碧桂園的一筆200億元債券，這也預(yù)示著房企融資趨緊的態(tài)勢或?qū)⒀永m(xù)。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年5月40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計451.17億元，環(huán)比4月的769.12億元減少了41.34%，融資總額創(chuàng)近1年（2017年5月至今）來最低，融資情況不容樂觀。

新城控股副總裁歐陽捷分析融資收緊的原因認(rèn)為，房企開發(fā)貸的增速斷崖式下跌，跟監(jiān)管層定向控制流向房地產(chǎn)的資金密切相關(guān)，當(dāng)然也跟整個金融機(jī)構(gòu)的去杠桿有關(guān)。

融資總額近乎腰斬

在融資收緊的情況下，房企融資總額環(huán)比大幅下降，境內(nèi)外融資難度加大，預(yù)示著房企資金狀況正面臨考驗。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲得的一份同策研究院研究報告顯示，2018年5月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計451.17億元，環(huán)比4月的769.12億元減少41.34%，融資總額是自2017年5月以來的最低額。另外，40家監(jiān)測房企的融資金額在2018年第一季度呈小幅下降趨勢，但仍處于平穩(wěn)狀態(tài)，在2018年4月融資大幅回溫上升狀況下，5月份融資情況發(fā)生逆轉(zhuǎn)，總額跌落谷底。

與此同時，克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月，108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%。融資結(jié)構(gòu)中，銀行貸款環(huán)比下降29.67%；受債市波動影響，房企的票據(jù)、債券發(fā)行額縮量明顯，環(huán)比下降49.9%；同期海外發(fā)債額為零。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉曾公開表示，國家做了一系列的去杠桿、抑泡沫和防風(fēng)險的操作，目標(biāo)就是要守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險這樣一個底線。在此邏輯下，房地產(chǎn)金融監(jiān)管的體系建設(shè)也進(jìn)入了快車道。國家對于進(jìn)入房地產(chǎn)的資金的監(jiān)管，實行穿透式的監(jiān)管，加速了去通道、降杠桿，防范投機(jī)性的資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場的過程。

據(jù)不完全統(tǒng)計，從2016年第四季度開始，監(jiān)管部門陸續(xù)出臺諸多限制房企融資的新規(guī)。其中包括，暫停地產(chǎn)企業(yè)公司債發(fā)行、公司債發(fā)行要過準(zhǔn)入關(guān)和分類關(guān)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目，限制私募資管計劃投資過熱城市房地產(chǎn)項目。

2017年8月，證監(jiān)會明令禁止房企通過再融資途徑拿地，隨后上海、南京和北京等地方相繼出臺政策。以北京為例，北京銀監(jiān)局要求，嚴(yán)防各路資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，逐步降低銀行資金通過貸款、投資、理財、信托等渠道流入房地產(chǎn)市場的速度和規(guī)模。而南京、廣州則規(guī)定房企拿地必須用自有資金，“一分錢都不準(zhǔn)貸”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，1~5月份，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。在規(guī)?；偁幐窬直尘跋?，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求更加迫切，海外發(fā)債成為房企短期融資渠道的主要選擇。隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房企融資難度越來越大，海外融資成為很多企業(yè)的選擇。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年前5月，房地產(chǎn)企業(yè)海外資本市場融資數(shù)據(jù)達(dá)到了71筆，共293.72億美元，同比2017年1~5月的31筆127.85億美元上漲幅度達(dá)到了130%，5月單月募集金額達(dá)到了32.9億美元。

然而，4月19日外匯管理局提出“對房企借外債的審慎態(tài)度”，這意味著房企尋求境外融資難度系數(shù)也攀升了。

融資成本上漲的隱形壓力

新城控股副總裁歐陽捷認(rèn)為，在金融監(jiān)管越來越緊、房地產(chǎn)定向流動性增長越來越少的大背景下，如果排名百強(qiáng)上下的房企不能獲得銀行的支持，不能拿到更多的錢，就不能擠進(jìn)50強(qiáng)隊列，有可能會尾隨中小房企、被迫退出地產(chǎn)江湖。

事實上，不少房企在面臨融資難的情況下，融資成本也在不斷上升。對此，張大偉坦言，隨著最近內(nèi)地房地產(chǎn)調(diào)控監(jiān)管信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房企最近融資的資金成本明顯上升，融資的難度也越來越大。

同策咨詢研究院數(shù)據(jù)顯示，5月，融資成本最低的一筆是保利地產(chǎn)發(fā)行的2018年度第二期中期票據(jù)，規(guī)模為20億元，5年到期，利率為4.88%；其次，金地集團(tuán)于5月7日發(fā)行了2018年度第二期中期票據(jù)，發(fā)行期限3年，票面利率為5.18%；此外，金地集團(tuán)還發(fā)行了規(guī)模為人民幣30億元的公司債券，其中品種一規(guī)模10億元，利率為5.29%，品種二規(guī)模20億元，利率為5.38%；融資成本最高的是榮盛發(fā)展于2018年5月25日在全國銀行間債券市場發(fā)行的2018年度第三期非公開定向債務(wù)融資工具，利率為7.3%。

丁祖昱坦言，房企直接從銀行貸款融資也越來越難了，間接融資和信托難度也在不斷加大，現(xiàn)在房企能承受的短期融資成本已經(jīng)達(dá)到10%，甚至是15%以上。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年來房企發(fā)行的債券利率均在5%~6%，同年6月多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過7%，整體看，所有房企的融資成本相比2016年的平均4%均有非常明顯的上行。

張大偉表示，從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計房企的資金壓力還將持續(xù)，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊。對房企來說，2018年將是房企近4年里資金壓力最大的一年。

在歐陽捷看來，需要平衡企業(yè)的杠桿率，保證財務(wù)安全是最重要的，如果保證財務(wù)安全，融資效率會提高，融資成本會下跌。安全當(dāng)然是融資的最好保證。

張大偉分析認(rèn)為，在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢下，除了融資大環(huán)境的變化導(dǎo)致房企融資壓力增加，房企在非常明顯的拿地加速過程中，拿地越多，也推動了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。