“不確定多校劃片政策具體會(huì)怎么推行，現(xiàn)在買學(xué)區(qū)房風(fēng)險(xiǎn)太大，還是要等政策明朗些再做決定。”5月1日，在一個(gè)名為“北京學(xué)區(qū)房”的QQ群中，一位家長(zhǎng)在回答多校劃片政策下是否購(gòu)買學(xué)區(qū)房的問(wèn)題時(shí)，表達(dá)了自己的疑慮。

除了關(guān)于是否購(gòu)買學(xué)區(qū)房的討論外，北京各區(qū)多校劃片政策的異同以及學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的未來(lái)變局，也成為群里家長(zhǎng)近幾日議論的焦點(diǎn)。

4月底，北京市多個(gè)城區(qū)集中發(fā)布了2018年北京各區(qū)幼升小政策，其中，東城、海淀、豐臺(tái)等城區(qū)都增加了關(guān)于多校劃片政策的表述，多校劃片入學(xué)漸成趨勢(shì)。

目前，北京各區(qū)多校劃片政策的具體實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的走向變數(shù)未定。

多校劃片成趨勢(shì)

劃片入學(xué)是一項(xiàng)與義務(wù)教育階段就近入學(xué)政策相配套的措施，單校劃片是劃片入學(xué)政策的初始形式。近幾年，由于學(xué)區(qū)房市場(chǎng)“高燒不退”，教育部門提出了2.0版本的“劃片入學(xué)”政策——多校劃片，即一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)多所學(xué)校。

教育部門試圖通過(guò)提高教育資源與房產(chǎn)對(duì)應(yīng)關(guān)系的模糊性，降低家長(zhǎng)購(gòu)買學(xué)區(qū)房的期望值，進(jìn)而避免學(xué)區(qū)房的過(guò)度炒作。

今年2月底，教育部在2018年中小學(xué)招生入學(xué)工作的通知中表示，在教育資源配置不夠均衡、擇校沖動(dòng)強(qiáng)烈的地方，需積極穩(wěn)慎推進(jìn)多校劃片。

去年開始，北京市朝陽(yáng)區(qū)便開始試行多校劃片政策，但實(shí)際的落地范圍僅限于朝陽(yáng)部分學(xué)區(qū)的個(gè)別學(xué)校。今年開始，北京施行多校劃片政策的城區(qū)范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。

西城、海淀、東城是北京學(xué)區(qū)房三大熱點(diǎn)區(qū)域，三區(qū)教委均在4月底公布的2018年義務(wù)教育階段入學(xué)政策中，不同程度地表示將逐步推進(jìn)多校劃片的幼升小入學(xué)方式。

在2018年義務(wù)教育入學(xué)政策中，西城區(qū)教委表示，在對(duì)應(yīng)的學(xué)位不足時(shí)，可以在所在學(xué)區(qū)或鄰近學(xué)區(qū)內(nèi)“多校劃片”。這意味著西城區(qū)今年仍將以“單校劃片”為主，優(yōu)先保障順位靠前家庭的單校劃片權(quán)利，但在此基礎(chǔ)上，將穩(wěn)步推進(jìn)多校劃片政策。

相比于措辭謹(jǐn)慎的西城教委，海淀區(qū)則對(duì)多校劃片政策進(jìn)行了明確表述，并給出了時(shí)間表。自2019年1月1日起，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請(qǐng)入學(xué)的，將不再對(duì)應(yīng)一所學(xué)校，而是實(shí)施多校劃片。

從設(shè)置的緩沖期來(lái)看，東城區(qū)改革的步子顯得更為急切。在2018年義務(wù)教育入學(xué)政策中，東城區(qū)明確提出，入學(xué)登記的實(shí)際居住房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書為2018年6月30日后取得的家庭，自2018年起，將通過(guò)電腦派位的方式在東城區(qū)內(nèi)多校劃片安排入學(xué)。

每年3-5月是學(xué)區(qū)房換買的高峰期，買房家庭的過(guò)戶周期一般在4-6月，這也意味著部分購(gòu)買學(xué)區(qū)房不久的家庭，可能會(huì)出現(xiàn)買房時(shí)是單校劃片，過(guò)戶后則需面對(duì)多校劃片政策的現(xiàn)象。

北京東城區(qū)教委工作人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，之所以推進(jìn)多校劃片政策，是因?yàn)橐恍衢T片區(qū)熱門校的學(xué)生人數(shù)過(guò)多，難以完全安排入校。多校劃片將優(yōu)先在同一個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)進(jìn)行，即一個(gè)學(xué)區(qū)對(duì)應(yīng)多所小學(xué)，居住在學(xué)區(qū)內(nèi)的適齡兒童可能通過(guò)電腦派位的形式分到學(xué)區(qū)內(nèi)任意一所小學(xué)就讀，這項(xiàng)政策將從今年開始實(shí)行。

遏制學(xué)區(qū)房炒作是北京推進(jìn)多校劃片城區(qū)范圍的初衷。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“過(guò)去學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格暴漲，惡化了人們對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的印象。多校劃片政策能夠規(guī)范市場(chǎng)交易、凈化市場(chǎng)環(huán)境，總體而言有較為積極的意義。”

為了防止教育資源與房產(chǎn)進(jìn)一步捆綁，多校劃片或?qū)⒊蔀楦魇?huì)城市未來(lái)的教改方向。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京及各省會(huì)城市未來(lái)可能將大力推進(jìn)類似的教育解綁政策。除了多校劃片的概念更加清晰外，在租賃入學(xué)方面，這些城市也將會(huì)有更多的調(diào)整和改革。

學(xué)區(qū)房市場(chǎng)變局

多校劃片政策管控下，一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)一所學(xué)校的單校劃片機(jī)制將被打破。但學(xué)區(qū)房熱能否降溫則取決于未來(lái)政策的實(shí)際落地情況，以及落地城區(qū)的教育均衡程度。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，多校劃片政策的落地可能導(dǎo)致學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲乏力，天價(jià)學(xué)區(qū)房的現(xiàn)象有所減少。其中，“老破小”的學(xué)區(qū)房或?qū)⒁驗(yàn)閷W(xué)區(qū)價(jià)值的減弱而轉(zhuǎn)手困難，“尤其是一些過(guò)道房或者戶型不佳的學(xué)區(qū)房，未來(lái)會(huì)面臨轉(zhuǎn)手的壓力。”

但他同時(shí)認(rèn)為，在短時(shí)間內(nèi)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格整體大幅下降的可能性不大。“雖然多校劃片削弱了學(xué)區(qū)房的價(jià)值，相比于其他方式，買學(xué)區(qū)房進(jìn)入名校仍然是概率最大且最穩(wěn)妥的途徑。在這種市場(chǎng)心理下，家長(zhǎng)們還是會(huì)認(rèn)可學(xué)區(qū)房的概念。”

目前，海淀、東城等城區(qū)尚未給出多校劃片政策的操作細(xì)則，具體的“多校劃片”概念仍處于模糊地帶。“片區(qū)”究竟指“城區(qū)”還是“學(xué)區(qū)”？多校劃片入學(xué)是以電腦派位優(yōu)先還是以順位排序?yàn)橹?？此類?wèn)題尚未有明確的官方解釋。而政策的實(shí)際落地情況將是北京學(xué)區(qū)房市場(chǎng)走向的最大變數(shù)。

海淀萬(wàn)泉河學(xué)區(qū)的鏈家房產(chǎn)中介劉明俊告訴記者，海淀區(qū)的多校劃片政策細(xì)則還沒(méi)有出來(lái)，能不能完全落地并不清楚，未來(lái)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的走勢(shì)現(xiàn)在還很難預(yù)測(cè)。“去年朝陽(yáng)區(qū)也有類似的政策，但最后只在一些不是很好的學(xué)校中間推行。”

去年4月底，朝陽(yáng)教委曾在《2017年朝陽(yáng)區(qū)義務(wù)教育入學(xué)政策》中推出一項(xiàng)政策，規(guī)定2017年6月30日之后，在朝陽(yáng)區(qū)新購(gòu)置的房屋，無(wú)論新房還是二手房，均參與多校劃片。但今年該區(qū)的入學(xué)政策中則刪去了這一政策。

除了政策落地情況不定外，教育資源均衡程度也將影響未來(lái)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的走向。海淀、東城盡管均為學(xué)區(qū)房熱點(diǎn)區(qū)域，教育資源分布結(jié)構(gòu)并不相同，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)受影響程度也將存在差異。

劉明俊認(rèn)為，如果政策按預(yù)期落地，下半年海淀學(xué)區(qū)房成交量可能會(huì)上升。他解釋，海淀區(qū)教育資源不均衡，教育高地和教育洼地都很明顯。2019年1月1日后，新購(gòu)買的學(xué)區(qū)房將實(shí)行多校劃片政策，一部分已購(gòu)買學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)可能會(huì)因?yàn)閾?dān)心價(jià)格下跌，今年下半年拋售學(xué)區(qū)房，另一部分家長(zhǎng)可能會(huì)選擇趕在新政來(lái)臨之前，加快學(xué)區(qū)房的購(gòu)入步伐。

而對(duì)于教育資源相對(duì)均衡的東城區(qū)，多校劃片政策對(duì)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的影響或低于預(yù)期。“在一些教育資源豐富且相對(duì)均衡的區(qū)域，多校劃片政策的意義不是很大。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

劉明俊向記者分析：“東城區(qū)學(xué)?？傮w的質(zhì)量還算均衡，如果是學(xué)區(qū)內(nèi)多校劃片，對(duì)學(xué)區(qū)房的影響不會(huì)特別大，因?yàn)閷W(xué)校普遍教學(xué)質(zhì)量較高，家長(zhǎng)不用擔(dān)心被派到特別差的學(xué)校。”

在多校劃片政策下，不論是海淀區(qū)，或是東城區(qū)，教育資源更為均衡的學(xué)區(qū)將受到家長(zhǎng)的青睞。“畢竟在學(xué)校質(zhì)量比較均衡的學(xué)區(qū)，派位入學(xué)的保險(xiǎn)系數(shù)會(huì)更大一些。”劉明俊表示。

（來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者：吳秋婷）