馮先生購買張先生一套二手房并全額支付房款，不過因為購房資料不完整始終未能過戶。急于騰出購房指標換房的張先生為此將馮先生訴至法庭，要求行使約定解除權，一審法院認定馮先生不構成根本違約，但需支付違約金。雙方不服提起上訴，近日北京市三中院二審審結此案，法院認為馮先生已經(jīng)符合根本違約的條件，改判合同解除。

屢次過戶失敗 賣家起訴解約

2015年12月，馮先生與張先生通過中介簽訂買賣合同，張先生出售給對方一套房屋。由于其著急換房，次年3月17日雙方又簽訂了一份《補充協(xié)議》，約定馮先生需在15日內(nèi)及時配合過戶，否則張先生有權解除合同。

簽訂合同的當日，馮先生支付了剩余房款195萬元，隨后雙方前往房屋權屬登記機關辦理過戶手續(xù)，可因為馮先生提供的資料不全，這次沒能辦理成功。馮先生在沒有更改相關資料的情況下，就在5天后再次申請房屋所有權轉移登記，仍沒有成功。在這一期間，張先生想要置換的房屋價格已經(jīng)上漲了不少，他已無力購買，遂拒絕配合過戶，雙方糾紛就此產(chǎn)生。

一審法院經(jīng)審理后認為，馮先生一次性全額支付房款，履行了合同約定的付款義務。雖然馮先生提供的相關資料不完整未能辦理過戶成功，但這種情形不必然構成根本違約，只有導致始終根本無法辦理過戶手續(xù)才構成根本違約。由此判決張先生配合馮先生過戶，馮先生向張先生支付違約金。

構成根本違約 有權解除合同

一審判決后，雙方均不服提起上訴，馮先生認為其支付了合同全部價款，是張先生收到房款后拒絕過戶構成了根本違約；而張先生則認為合同目的除了獲得合同價款，還有騰出購房資質換房，可是因為馮先生的原因導致其換房成本上升，按照雙方簽訂的補充協(xié)議，合同約定解除條件已成就，有權行使合同解除權。

北京市三中院經(jīng)審理認為，張先生的合同目的不單單是為了獲得房屋價款，也包括了及時過戶涉案房屋騰出購房資質，再以其賣出涉案房屋相對對等的價格另行購買房屋?？涩F(xiàn)實是馮先生兩次申請過戶失敗，存在重大過錯。張先生配合馮先生進行房屋產(chǎn)權轉移登記，已盡到合同約定義務。

在馮先生通知張先生其已修改個人購房資質信息，希望張先生再次配合辦理房屋產(chǎn)權登記時，已超出合同約定的15日期限。在繼續(xù)過戶可能仍需等待較長時間且房價大幅上漲的背景下，張先生已不能達到其以賣房相對對等價格換房的合同目的。張先生拒絕繼續(xù)配合馮先生辦理后續(xù)手續(xù)，具有合同依據(jù)及法律依據(jù)，其行使合同解除權具有正當性，故二審改判合同解除。

（來源：北京晨報 記者 黃曉宇）