近日，城市土地學會與普華永道聯(lián)合發(fā)布了《2018年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場新興趨勢報告》（下稱《報告》），報告指出，由于對國內(nèi)資本外流控制的不斷加強，原本用于國際房地產(chǎn)投資的大量資金重新轉(zhuǎn)向國內(nèi)資產(chǎn)，使得一線城市主要資產(chǎn)供不應求，以自持租賃住宅為代表的一批新類型物業(yè)愈發(fā)獲得投資者青睞。

《報告》數(shù)據(jù)顯示，中國的外流資本正在放緩，2017年上半年，中國向其他區(qū)域市場的資本流出同比減少了59%。普華永道中國北方區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)合伙人徐濤指出：“中國政府加強了對國內(nèi)資本外流的控制，這一舉措在一定程度上可能使得原本專門用于國際房地產(chǎn)投資的大量國內(nèi)資金重新轉(zhuǎn)向國內(nèi)資產(chǎn)，導致國內(nèi)房地產(chǎn)市場供不應求的情況進一步加劇。”

大量資金的涌入，使得2017年一線城市買方的投資收益率大幅壓縮，根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，上海寫字樓在2017年最后一個季度交易的收益率約為3.5%，資產(chǎn)價格大幅上漲。

“越來越難獲得中國境內(nèi)的交易，”城市土地學會亞太區(qū)首席執(zhí)行官費約翰(John Fitzgerald)說。“由于近年來利潤率大幅縮水，住宅項目不再是輕松盈利的投資渠道。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，核心資產(chǎn)依然供不應求。”

該報告分析認為，投資者正在中國尋求新的買入機會，包括自持租賃住宅或數(shù)據(jù)中心等另類資產(chǎn)。

《報告》提到，在亞洲市場（除了日本），“自建出租公寓”此前從未被當做一種資產(chǎn)類別，而現(xiàn)在，投資者正在嘗試建立一種可行的商業(yè)模式。長期租賃住房需求的增長，使得長租公寓成為對機構(gòu)投資者具有高度吸引力的板塊。但目前長租公寓的高成本、低收益率，以及缺乏相應投資模式等因素，使得市場仍在完善當中。

但國內(nèi)土地市場已經(jīng)開始加大對自持租賃地塊的供應。2017年7月，上海推出100%自持租賃住房用地，所建物業(yè)僅用于出租，不得出售。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2016年11月份北京推出自持地塊后，截至目前，包括北京、上海、廣州、天津、杭州、成都等城市共計成交自持和租賃用地超過100宗，可提供約400萬平方米的租賃面積。

針對自持租賃住宅的融資框架也在不斷推進。2017年市場迎來長租公寓領(lǐng)域四單ABS產(chǎn)品：“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”“中信證券·自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”以及“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”，推動了租賃住宅資產(chǎn)證券化的進程。

在《報告》給出的“亞太區(qū)主要城市投資排名”中，上海以其“商業(yè)中心”的形象獲得投資青睞，投資前景排名第四，屬于國內(nèi)城市最高。深圳排名第六，廣州排名第八，北京則因市場對自用空間的高吸收率，投資前景排在第十一名。

（來源：人民網(wǎng) 孔海麗）