每經(jīng)編輯 吳抒穎、郭榮村    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳抒穎 每經(jīng)記者 郭榮村 每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 梁秋月

2017年6月6日，在萬科以總價(jià)25.3億元+70年100%自持競(jìng)得佛山桂城一宗占地超過5.5萬平方米的商住地后，外界對(duì)于萬科如何運(yùn)營這宗土地頗為關(guān)注。萬科方面卻一直諱莫如深，從未對(duì)外披露過多信息。

11月2日，這宗土地終于舉行了奠基儀式，其運(yùn)營方式也揭開面紗。公開信息顯示，此宗地萬科將與建設(shè)銀行合作，打造一個(gè)租賃社區(qū)。

在此種方案公布之后，多名房企投資部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，如果算上現(xiàn)金流及其他成本，依然“很難算得過賬”。自持土地如何盈利，目前看來仍是一個(gè)懸而未解的問題。

全自持開發(fā)的萬科佛山樣本

公開資料顯示，佛山桂城的這宗全自持地塊將由萬科和建設(shè)銀行合作，定名為“CCB建融家園·泊寓”，將被打造成為集租賃住宅、租賃公寓、商業(yè)、體育、教育等多業(yè)態(tài)于一體的租賃社區(qū)，共計(jì)約2400套租賃房源。

在奠基儀式上，雙方表示“通過這個(gè)項(xiàng)目，將“共建租賃住房品牌以及共同探索住房租賃市場(chǎng)化運(yùn)營模式”。除此之外，并沒有對(duì)外披露更多信息，也未進(jìn)一步解析雙方詳細(xì)的合作方式。

據(jù)建設(shè)銀行的官方表述，“CCB建融家園”是“建行專為廣大租客打造的品牌長租公寓平臺(tái)，具有搜索房源、預(yù)約看房、在線簽約、在線備案等功能，可實(shí)現(xiàn)全流程線上租賃交易。”

圖片來源：“CCB建融家園”APP截圖

作為金融機(jī)構(gòu)，建設(shè)銀行在租賃領(lǐng)域則還扮演著“資金流轉(zhuǎn)”的角色。據(jù)建行廣東分行行長劉軍透露，未來5年內(nèi)將向省內(nèi)住房租賃市場(chǎng)主體投放2000億元貸款。建行佛山市分行行長米晉湘向表示，該授信支持將覆蓋全廣東，多種市場(chǎng)參與主體，包括開發(fā)商、中介公司及租戶等。

建行方面表示，目前已經(jīng)開發(fā)了20余款租賃金融產(chǎn)品，覆蓋租賃住房購租改建、裝修設(shè)施維護(hù)、租賃住房資產(chǎn)盤活等領(lǐng)域。

而在建行首次與國有控股企業(yè)佛山建鑫公司合作共建的住房租賃項(xiàng)目“CCB建融家園·樂家”中，建行當(dāng)天即向佛山建鑫住房租賃公司發(fā)放首筆住房租賃貸款。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者試圖向萬科方了解上述租賃金融產(chǎn)品是否會(huì)被引入雙方的合作中，但沒有得到有效回復(fù)。

如何實(shí)現(xiàn)自持地塊的盈利？

在上述自持地塊的運(yùn)營方案公布之后，多名房企投資部的人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)均表示，盈利仍是他們關(guān)注的問題。“如果算上現(xiàn)金流及其他成本，做長租公寓放在我們這里，肯定是算不過來賬的。”

一名上市房企投資部人士則提供了一種可能的方式：“萬科未來可能通過資產(chǎn)證券化（REITs）來實(shí)現(xiàn)退出，這也是一種大的趨勢(shì)。”

此前在一次萬科的經(jīng)營電話會(huì)議上，萬科董事會(huì)秘書朱旭也提到，“未來萬科會(huì)通過基金等方式完善持有型物業(yè)經(jīng)營，達(dá)到現(xiàn)金流平衡目的。”

目前國內(nèi)已經(jīng)有數(shù)家房企進(jìn)行資產(chǎn)證券化的試水。10月23日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告，其計(jì)劃與中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司聯(lián)合發(fā)行的“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，總規(guī)模50億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)。而魔方公寓、鏈家自如、新派公寓等長租公寓品牌也都推出了相關(guān)的資產(chǎn)支持計(jì)劃。

不過即使是引入REITs，其實(shí)現(xiàn)盈利的關(guān)鍵仍是租金收入。中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，“自持地的收益主要看該地區(qū)租金的長期上漲機(jī)會(huì)。按照今年的租金計(jì)算也許很難盈利，但租金上漲后再回頭看就是一塊優(yōu)質(zhì)的REITs資產(chǎn)。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也提出了相似的觀點(diǎn)：“如果租賃效果好且空置率可控，那么REITs背后帶來的70年的租金貼現(xiàn)值或超過單純同等房屋銷售帶來的金額。”

對(duì)于萬科而言，自持用地的盈利模式也仍是一門在探索中的功課。在廣州、北京的另外數(shù)宗自持地，萬科仍未有清晰的運(yùn)營方式公布。在一次萬科的經(jīng)營電話會(huì)議上，被問到自持地塊的問題，朱旭也僅回答，在這些城市適當(dāng)拿一些全自持物業(yè)，是為未來轉(zhuǎn)型經(jīng)營性物業(yè)“做一個(gè)好的鋪墊”。