每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 曾健輝

繼今年4月及7月在主城區(qū)集中放地后，成都在9月7日進行了年內(nèi)第三次大規(guī)模集中供地，拍賣的6宗土地共計517.43畝。

據(jù)悉，出席今天土地拍賣會的包括綠城、龍湖、中鐵建、金茂中糧聯(lián)合體等共計42家品牌開發(fā)商。

值得注意的是，此次拍賣會引入了土地拍賣新政，即采取“配建并無償移交定量租賃住房+限價競買+續(xù)競配建并無償移交租賃住房面積”的方式。根據(jù)最終拍賣結果，開發(fā)商無償移交租賃住房的比例最高達41%。

對此，西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學院副教授劉璐在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，在國家鼓勵住房租賃市場的政策背景下，今天的土拍堪稱標桿，有可能以后的土拍都會以這個方式為主流模式。

5宗地塊含移交租賃住房比例

今天舉行的土拍會上，在競拍第一宗成都錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)曾家坡5、6組地塊時，因觸發(fā)限價進入競無償移交租賃住房面積階段，而德商地產(chǎn)舉牌將移交租賃的比例推高至32%。該地塊總面積62.973畝，為容積率2.5的純住宅地塊。劉璐認為，盡管無償交付政府使用的比例達32％，但與開發(fā)商以較低的價格拿到土地比起來，這個比例還是很劃算的。

劉璐進而表示，在企業(yè)拿地成本增加的同時，政府也能達到控制地價的調(diào)控目的。本次土地新政最大的好處在于，由于現(xiàn)在商業(yè)庫存巨高，如今競無償移交租賃住房面積的好處在于企業(yè)不必擔憂商業(yè)存量的激烈競爭，持有租賃住宅還可收取租金實現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

一位業(yè)內(nèi)人士則向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，今天的土拍結果也反映出，目前開發(fā)商對土地的激烈競爭。而據(jù)其測算，在除開無償移交租賃住房面積后，企業(yè)拿地樓面價并不低，但企業(yè)仍然愿意拿地，說明成都的投資價值在未來很長時間是被看好的。

隨后，第二、三宗地塊皆以20%的移交租賃面積比例成交，第四宗中房拿下的青羊區(qū)蘇坡街辦培風社區(qū)3、4組，中壩社區(qū)3、8組移交租賃比例為37%，第五宗北京金隅拍下的高新區(qū)中和街道地塊41%的移交比例是今日土拍的最高比例。

第六宗地塊由于特殊的規(guī)則備受關注。與前五宗需要返建不同，第六宗地塊不用返建，但需自持至少20%以上的住房作為租賃，且按每次舉牌競買將增加5%的自持比例。這也是成都首次在住宅用地中明確房企的自持比例。最后由成都業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以50%的自持比例拿下。

劉璐認為，企業(yè)一方面可以通過租金收入獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流，但投資回報期較長，大概要30年左右；另一方面，企業(yè)在資本市場會獲取額外的投資和溢價。

土地政策5.0版

事實上，在7月20日成都舉行的“產(chǎn)業(yè)新政50條”系列新聞發(fā)布會第三場上，成都市國土資源局局長胡斌曾介紹稱，目前成都市土地出讓執(zhí)行的土地拍賣政策其實為4.0政策，將在一個多月后新的一批土地出讓政策中出臺5.0版本，可能會涉及到租賃性住房等方面的變化。

很快，土拍政策的變化在9月份就得以落地。今天的土拍首次引進了開發(fā)商競無償移交或自持商品住房面積比例的規(guī)則，前5宗土地拍賣宗地采取“配建并無償移交定量租賃住房+限價競買+續(xù)競配建并無償移交租賃住房面積”的方式進行拍賣，最后1宗則采取“限價競買+競自持商品住房面積比例+抽簽競得”方式進行拍賣。

另外還要求，競得人自持的租賃住房，自宗地出讓年限起始之日起在一定年限內(nèi)不得銷售或轉讓，首次和單次租期均不得超過5年。同時，自持的租賃住房須與開發(fā)項目內(nèi)其他商品住房同步設計、同步建設、同步竣工。競得人自持租賃住房不得分割抵押，若實施整體轉讓、整體抵押，處置后仍為租賃住房，不得銷售。

成都在大力發(fā)展住房租賃上，希望吸引更具有資金實力、配合政府意愿更強、自帶人才流量的國企作為領頭羊。在8月3日，成都市政府正式發(fā)布了《關于創(chuàng)新要素供給培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)提升國家中心城市產(chǎn)業(yè)能級的人才安居工程的實施細則》中明確提出了新增用地建設項目部分，將主要由政府組建全資開發(fā)公司組織建設。

從今天攬獲土地的6家企業(yè)看，保利、金茂中糧聯(lián)合體、中房、北京金隅皆為國企或者有國企背景的企業(yè)。