每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 劉紫薇

近日，佛山、臺州、中山等多個城市紛紛出臺當?shù)?ldquo;第一批”特色小鎮(zhèn)名單。各地在特色小鎮(zhèn)的投入也不少，僅江蘇省設立的特色小鎮(zhèn)發(fā)展基金總規(guī)模就達1000億元，常州三個省級特色小鎮(zhèn)獲逾百億元融資支持。

可見，自去年住房城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)改委、財政部提出“到2020年要培育1000個左右的特色小鎮(zhèn)”的戰(zhàn)略后，全國小鎮(zhèn)進入了實質(zhì)性的規(guī)模擴張期，并且在今年初，住建部聯(lián)合建行授信1000億元支持特色小鎮(zhèn)建設的背景下，小鎮(zhèn)發(fā)展進入快車道。

但《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，這一輪潮流語境下的“特色小鎮(zhèn)”其實和此前毀譽參半的特色小鎮(zhèn)，已經(jīng)有了很大不同，潛移默化，中國的小鎮(zhèn)建設其實已經(jīng)游出第一階段，在“歸本溯源”的效應下進入了新的發(fā)展空間。

特色小鎮(zhèn)風口繼續(xù) 但玩法變了

這兩輪發(fā)展最大的不同在于“定性”。

與此前一輪“小鎮(zhèn)”概念吹捧下的粗放潮不同，從目前重點推行的小鎮(zhèn)來看，產(chǎn)業(yè)都是最突出的核心因素。例如，江蘇每個特色小鎮(zhèn)要求新增中產(chǎn)業(yè)投資占比不低于70%。佛山首批特色小鎮(zhèn)，要求按照產(chǎn)業(yè)鏈、資金鏈、創(chuàng)新鏈、人才鏈、服務鏈的模式開展，每個小鎮(zhèn)建設原則上兩年內(nèi)固定資產(chǎn)投資應達到20億元以上，但不含純住宅項目，降低以服務業(yè)為主的小鎮(zhèn)投資。

單純的房地產(chǎn)因素正在被剝離。在日前住建部公布的第二批276個全國特色小鎮(zhèn)中，以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)的小鎮(zhèn)在評審環(huán)節(jié)就將被一票否決。

中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長助理、執(zhí)行研究員李學鋒就告訴每經(jīng)記者，開發(fā)商涉足特色小鎮(zhèn)，必須由之前的單純買地蓋房賣房，轉(zhuǎn)型為城鎮(zhèn)發(fā)展方案的綜合供應商，才能確保特色小鎮(zhèn)的成功。

“房地產(chǎn)投資雖然對小鎮(zhèn)開發(fā)的現(xiàn)金流平衡具有重要作用，但比例必須進行限制，北京的‘睡城’回龍觀就是一個典型的教訓。”李學鋒告訴每經(jīng)記者，開發(fā)商如果要成功切入特色小鎮(zhèn)，必須從原來單純的買地蓋房賣房，向城鎮(zhèn)發(fā)展方案的綜合供應商轉(zhuǎn)型，不能只盯著那塊地皮和那幾棟房子，使特色小鎮(zhèn)形成持續(xù)的增長能力。這一才能避免特色小鎮(zhèn)出現(xiàn)半截子工程、爛尾工程。

房企握產(chǎn)業(yè)門票入場 小鎮(zhèn)市場低端洗牌高端競“技”

的確，在房地產(chǎn)市場調(diào)控和政策紅利刺激下，一大批房企已經(jīng)布局特色小鎮(zhèn)領域，但行情越來越明確――只有具備產(chǎn)業(yè)能力的房企才可能有進入藍海的門票。

從目前實質(zhì)進行特色小鎮(zhèn)開發(fā)的房企來看，多為保利、融創(chuàng)、萬科、華夏幸福、綠地、碧桂園、華僑城等規(guī)模龐大，且集團產(chǎn)業(yè)豐富或具備很強跨界實力的房企。

以綠地為例，綠地董事長張玉良在2017年才明確表示，“房地產(chǎn)板塊重點將‘特色小鎮(zhèn)’模式納入發(fā)展戰(zhàn)略。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，綠地集團2014年前后開始在房地產(chǎn)主業(yè)以外，提出“大基建、大金融、大消費”的重要戰(zhàn)略。及至2016年大基建規(guī)模翻升至1000億今年預到2000億；金融業(yè)務2016年約40億的利潤也已占集團利潤率的25%；消費領域正在發(fā)展大健康和供應鏈，三大版塊趨于穩(wěn)定。

也即是說，綠地是在三大非房產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定的基礎上，才開始大規(guī)模進入“特色小鎮(zhèn)”領域。而據(jù)綠地控股集團房地產(chǎn)事業(yè)一部總經(jīng)理助理謝雨介紹，這也正是綠地做小鎮(zhèn)的優(yōu)勢。

“近幾年綠地的大基建、大金融、大消費等多元產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略理念優(yōu)勢開始顯現(xiàn)，所以結(jié)合自身優(yōu)勢提出特色小鎮(zhèn)大盤戰(zhàn)略，更能夠完成小鎮(zhèn)作為一個有機生態(tài)體的構(gòu)想。”

據(jù)其介紹，綠地所謂的“有機生態(tài)體”，即基礎設施、建筑實體、特色產(chǎn)業(yè)、商業(yè)運營、金融資本缺一不可，是一個產(chǎn)業(yè)運營平臺，必須以特色資源和產(chǎn)業(yè)為內(nèi)生驅(qū)動。而目前綠地的基建、金融、消費資源，已經(jīng)有能力讓資源形成“體內(nèi)循環(huán)”，造出活的小鎮(zhèn)。

其中，綠地最重要的一項思路是引進高端文化傳媒、高端教育、高端醫(yī)療、高端養(yǎng)老等公共服務資源和機構(gòu)，加快城市功能型項目培育。在產(chǎn)業(yè)資源導入上，引進或培育文化旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老、金融服務、跨境電商、研發(fā)服務等產(chǎn)業(yè)。

以綠地在杭州灣打造的小鎮(zhèn)為例。項目就規(guī)劃聯(lián)合政府打造創(chuàng)智小鎮(zhèn)，引入交大慧谷科技園，同時也將由綠地主導引入醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)園，打造康養(yǎng)小鎮(zhèn)。綠地為小鎮(zhèn)建設提供資金、基礎設施和生活配套支持，小鎮(zhèn)項目在規(guī)定周期內(nèi)要實現(xiàn)資金退出及盈利。

“2017年將落地新的產(chǎn)業(yè)題材，圍繞智慧健康城、文化旅游城兩個主題，在一二線重點城市遠郊及周邊，儲備10-15個特色小鎮(zhèn)大盤項目。”在產(chǎn)業(yè)、模式、資金、能力具備后，綠地公告中的這句話，明確呈現(xiàn)了綠地爭搶特色小鎮(zhèn)風口的決心。

而它的想法和路徑，也映射出了更多實力企業(yè)的野心。在這一輪特色小鎮(zhèn)“真刀真槍”的角逐中，淘汰將更快更徹底，上層的競爭無疑也更加激烈。