猶如高溫天氣一樣，南京的樓市繼續(xù)高燒。7月12日，南京進行了本月以來的第三次土地拍賣，不出預料，6幅地塊被房企一搶而光。

值得注意的，8天內，南京共拍賣出30幅地塊，其中12幅宅地全部達到最高限價，不僅要現(xiàn)房銷售，還要配建面積累計達18.94萬平方米的保障房，無償交給政府。

一些業(yè)內人士表示，如果加上建設保障房的投入，以及因建設保障房而減少可銷售商品房面積折算的成本，許多地塊成本已直追甚至超越同地段房價，可以說是隱性的地王。在樓市正實施長效調控機制的背景下，房企如此瘋狂搶地，未來風險不可小覷。

宅地最搶手

繼上周拍賣出24幅地塊之后，7月12日，南京再次拿出6幅地塊(總面積21.8萬平方米)公開拍賣，起拍總價58億元，結果全部溢價賣出，最后成交總價達84.95億元。

從競拍情況看，宅地依舊最為搶手，3幅宅地全部達到最高限價，最后通過競建保障房面積確定買家。

江寧區(qū)麒麟G35地塊經(jīng)過118輪競拍，被華發(fā)地產(chǎn)以17億元拿下。燕子磯G34地塊，經(jīng)過98輪競拍，被佳兆業(yè)以12.5億元競得。燕子磯G33地塊，經(jīng)過87輪競拍，被首次進軍南京市場的金科地產(chǎn)以8.1億元競得。這3幅宅地均達到最高限價，按照規(guī)定，要現(xiàn)房銷售，并分別配建保障房面積1.1萬平方米、1.1萬平方米、0.64萬平方米。

宅地遭熱搶，其他3幅混合地塊也受到青睞，其中江寧區(qū)秣陵G40地塊(商辦)競拍最為激烈，掛牌起始價5.4億元，經(jīng)過158輪競拍，最后被中海地產(chǎn)以13.25億元拿下，單位地價4.48萬元/平方米。

值得注意的是，7月以來，南京市不斷加大土地供應，到7月12日已進行了三次土地拍賣，共賣出30幅地塊。在7月5日競拍出首幅配建保障房的地塊后，配建保障房似乎成土地拍賣中的標配。據(jù)統(tǒng)計，三次土地拍賣中涉及宅地共13幅，全部達到最高限價，配建保障房面積累計達18.94萬平方米。

地價明降暗升

土地限價后，地王不再誕生，但這并不意味著房企的土地成本比周邊地塊有所降低。

某房企工作人員告訴記者，根據(jù)土地拍賣新規(guī)，超過政府限價后，以競保障房面積確定拿地企業(yè)，從而將地價控制住。從拍賣的成交地價與該地塊周邊同類項目的房價對比看，地價確實低了下來，但事實往往并非如此。如果加上建設保障房的投入，以及因建設保障房而減少可銷售商品房面積折算的成本，部分地塊整體拿地成本仍是直追甚至有所超越同地段房價。

以7月7日出讓的九龍湖G20地塊為例，該地塊被金隅地產(chǎn)以32億元拿下，樓面地價達1.98萬元/平方米，要現(xiàn)房銷售，需配建保障房建筑面積2.78萬平方米。相比周邊地塊之前拍賣價格，1.98萬元/平方米的確低了幾百元，但加上配建保障房的成本，重新測算下來，真實地價約2.6萬元/平方米，實際上是創(chuàng)出了地價新高。

在嚴苛的出讓條件之下，房企仍然表現(xiàn)出對土地如饑似渴的熱情，說明非常看好南京未來的房地產(chǎn)市場。而當下的南京樓市的確太火爆。一手房市場，買房搖號成了主流，甚至連別墅都要搖號購買。二手房市場，二季度開始迅速回升，目前成交套數(shù)達5.3萬套。

警惕方向在變

房企搶地市民搶房的同時，樓市的發(fā)展方向正在悄悄變化，從一線城市最近的調控方向來看，租賃住房或成為主流。

南京克而瑞首席分析師周穎說，上海已通過改變出讓土地用途為租賃的方式，向樓市長效調控邁出了關鍵的一步。張江和嘉定新城的兩塊掛牌土地，其用途為迄今為止首次出現(xiàn)的租賃住房。

周穎說，住宅性質用地的擁有年限是70年，也就是說，取地的開發(fā)商只能全部持有其所開發(fā)的物業(yè)進行出租，在一次性投入大筆土地款和開發(fā)資金后，只能通過租金緩慢回流現(xiàn)金。這對拿地企業(yè)的資金實力和開發(fā)運營能力是一個絕對的考驗。

不僅如此，上海市政府還在7月7日發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》上，給出了許多與以往截然不同的規(guī)劃指標。新增住房第一位是市場化的租賃住房，第二位是保障性住房，第三才是商品房。從新增土地供應上看，商品房也只占了用地的36%。

上海出重手的同時，7月7日，深圳公布了《住房建設規(guī)劃2017年度實施計劃》，把2017年新增安排建設商品住房的套數(shù)提高了1倍，從2016年的4.3萬套提高到8萬套。此外，2017年還將新增保障性安居工程項目5萬套，比2016年的計劃大幅增長了20%。

周穎認為，在一線城市不斷發(fā)“狠”從供給側的源頭、從長遠的發(fā)展角度重新給出樓市控風險、穩(wěn)增長的鮮明的多維定義之際，南京的搖號搶房估計很難持續(xù)太久。一些指標的統(tǒng)計數(shù)據(jù)形成的走勢顯示，這一輪樓市的風口已漸行漸遠。

來源：上海證券報 作者：劉向紅