截至7月3日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國(guó)行業(yè)分類，滬深兩市共計(jì)22家上市房企披露2017年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)的企業(yè)有12家，占比超過五成。

值得注意的是，目前公布2017年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告的房企一般為中小房企，尚不能代表整個(gè)房地產(chǎn)板塊的運(yùn)營(yíng)情況，但已可折射出行業(yè)基本面趨勢(shì)。整體來看，榮盛發(fā)展等中型房企增長(zhǎng)速度放緩，轉(zhuǎn)型不利的企業(yè)虧損較為明顯。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，今年一季度房企盈利、銷售業(yè)績(jī)較好，因此有些房企上半年即完成了一半以上的銷售任務(wù)，但5月份以來調(diào)控力度顯現(xiàn)，而且本輪調(diào)控范圍較廣，預(yù)計(jì)下半年房企銷售壓力較大，回款緩慢。

逾一半房企凈利預(yù)增

在上述22家已發(fā)布2017年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告的房企中，從預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度來看，12家呈現(xiàn)上行趨勢(shì)，占比超過50%；5家虧損，其中3家是首虧；從預(yù)告凈利潤(rùn)下限來看，8家房企歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)超過1億元，占比超過36%。

《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，區(qū)域性龍頭房企盈利能力仍較強(qiáng)。今年上半年，凈利潤(rùn)超過5億元的目前有3家，榮盛發(fā)展預(yù)告凈利潤(rùn)在14億元-17億元之間，粵泰股份預(yù)告凈利潤(rùn)在8.8億元-9.25億元之間，濱江集團(tuán)預(yù)告凈利潤(rùn)在7.4億元-9.4億元之間。

對(duì)于業(yè)績(jī)變動(dòng)原因，榮盛發(fā)展表示，公司管理層預(yù)計(jì)，2017年1月份至6月份，公司可結(jié)算項(xiàng)目增加，結(jié)算收入及利潤(rùn)較上年同期有一定幅度上升。事實(shí)上，2016年至2017年一季度，榮盛發(fā)展因布局京津冀區(qū)域，受益于房?jī)r(jià)上漲，因此利潤(rùn)有所上升。

同樣集中在杭州布局的濱江集團(tuán)上半年凈利上漲也較為明顯。對(duì)此，濱江集團(tuán)表示，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)屬于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，以房產(chǎn)交付、開具發(fā)票作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，存在季度間收入的不均衡性。報(bào)告期內(nèi)武林壹號(hào)2#、10#精裝住宅交付，因此公司2017年上半年歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)與上年同期相比變動(dòng)幅度在10%至40%之間。

事實(shí)上，雖然相對(duì)而言，多數(shù)上市房企在2016年獲得了“豐收”，但多數(shù)房企都在為2017年全年業(yè)績(jī)擔(dān)憂，尤其調(diào)控效果將在下半年釋放，屆時(shí)，房企的日子不會(huì)好過。

下半年或“以價(jià)換量”

“預(yù)計(jì)今年下半年市場(chǎng)會(huì)比較冷，價(jià)格已有下滑跡象，預(yù)計(jì)有些城市的項(xiàng)目將降價(jià)甩賣，以此保證業(yè)績(jī)，銷售回款也會(huì)放緩。”一位房企高管向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是透露。

事實(shí)上，多家房企均有這樣的擔(dān)憂。

長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)分析師蒲東君表示，上半年一、二線城市房?jī)r(jià)主要受“限價(jià)”政策影響，房?jī)r(jià)走勢(shì)扭曲，但進(jìn)入下半年后，房企開始面臨資金壓力、規(guī)模沖刺壓力，有可能采取“以價(jià)換量”的策略積極推盤，房?jī)r(jià)走勢(shì)或?qū)l(fā)生實(shí)質(zhì)性變化。

蒲東君進(jìn)一步表示，由于債務(wù)“期現(xiàn)結(jié)構(gòu)”的原因，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈雖無近憂但有遠(yuǎn)慮。從短期債務(wù)償付能力來看，貨幣資金覆蓋率長(zhǎng)期處于1倍以上，最高可達(dá)3倍以上，意味著房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)余大量在手現(xiàn)金，短期沒有償債壓力。但是從長(zhǎng)期來看，由于2014年至2016年，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了大量3年至5年期的公司債券等長(zhǎng)期債務(wù)工具，將在2017年下半年陸續(xù)迎來兌付期。

鑒于此，蒲東君認(rèn)為，在長(zhǎng)期償債壓力較高，而融資受阻、成本上行的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)將更加依賴于經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，即銷售回款，將促使其接下來加大推盤力度，這一點(diǎn)從近期開發(fā)商行為上可以得到初步印證。

另有業(yè)內(nèi)人士稱，在此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策高壓下，預(yù)計(jì)未來此前高價(jià)拿地的房企將會(huì)退出市場(chǎng)。該人士表示，2016年，是地王誕生最多的一年，尤其一些中型房企，為了銷售規(guī)模增長(zhǎng)，不惜高價(jià)拿地，未來或?qū)⑥D(zhuǎn)讓這些項(xiàng)目或部分項(xiàng)目股權(quán)。

蒲東君也稱，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入大象起舞時(shí)代，小型房企加速退出，行業(yè)集中度快速提升，但提升邏輯從小型房企被動(dòng)退出（經(jīng)營(yíng)困難）轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)退出（拿地困難）。

（來源：證券日?qǐng)?bào) 記者 王麗新）