每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習記者 馬瑋煒    

每經(jīng)實習記者 馬瑋煒

近日，"善變"的花樣年控股業(yè)績會除了考慮重拾房地產(chǎn)業(yè)務之外，一個亮點是旗下彩生活集團為其貢獻物業(yè)管理部分收入81.2%的份額，切入社區(qū)金融的"錢生花"O2O小貸平臺也開始貢獻收入。

相對于一二手房交易那樣的"一錘子"買賣，社區(qū)金融這塊高頻全方位交易的"大蛋糕"正越來越受到市場的青睞。除了彩生活，更多的資本也在虎視眈眈，比如三泰控股等，試圖分一杯羹。其中，近幾年迅猛擴張的中民投在物業(yè)管理上突飛猛進，在管面積已躋身行業(yè)前三甲。

隨之而來的是，中民投基于強大金融背景對社區(qū)金融的強力延展和滲透，又能玩出什么新的花樣？據(jù)悉，中民投不惜重金挖到業(yè)內(nèi)號稱"房模"之父的房地產(chǎn)金融大咖莊諾，他正在醞釀一盤新的社區(qū)金融大棋局，《每日經(jīng)濟新聞》記者對其進行了獨家專訪。

社區(qū)金融是"不輕不重"的中間體

行家不做沒有"背調(diào)"的生意，為了體驗現(xiàn)時的社區(qū)生活，回國后，莊諾來到一家銀行的物理網(wǎng)點，光辦理一張萬元存單就花費了他整整一個小時的排隊時間。并且，他注意到，那些在銀行辦理業(yè)務的人群，大多是老年人，年輕人幾乎寥寥無幾。

"時間成本對年輕人來說尤其重要，現(xiàn)在除了拉出入境證明或辦理貸款，還有多少年輕人會去銀行辦理業(yè)務？都是網(wǎng)上操作，但是銀行的這些物理網(wǎng)點房租人員成本卻很大，近年來銀行的利潤率年年都在降低，而這些動作如果在社區(qū)里面就能完成，是不是既能節(jié)約業(yè)主時間，又降低了物理網(wǎng)點這些開支？"莊諾不禁如此思考。

他認為，以往所提及的互聯(lián)網(wǎng)金融，其相對小眾，接觸者不夠廣泛，而銀行等實體金融又太"重"，成本高昂，而社區(qū)金融恰好屬于這兩者之間，屬于"不輕不重"的范疇，運用合理的情況下，在物業(yè)門崗這樣一個特定空間里，就可以輻射整個小區(qū)常駐居民的一切日常消費活動。

有了這些，越來越多的銀行物理網(wǎng)點就可以被小區(qū)的一個門庭所取代。中民投準備了多少？莊諾透露，中民未來通過控股或者入股的形式，已經(jīng)控制了將近五億平方米的社區(qū)，1500多個小區(qū)，覆蓋了5000個小區(qū)的入口，將近2000萬常住人口。

在上海，中民未來收購了科瑞、上房、中房、明華等大型物業(yè)公司，且這些物業(yè)公司均屬于直接控股。中民投的長期目標是構(gòu)建全國最大的物管公司。

按照中民投的計劃，三年之內(nèi)，這個數(shù)字會變成 10億平方米的物管面積，覆蓋5000萬居住人口。

"羊毛出在狗身上豬買單"

傳統(tǒng)物業(yè)的利潤率不過5%-6%，如何能滿足中民未來的胃口？莊諾告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，對所管控的物業(yè)進行二次開發(fā)，才是中民投的目的所在，業(yè)務模塊主要涵蓋物業(yè)服務、居家養(yǎng)老和普惠金融。

莊諾所主要負責的普惠金融板塊便是主要基于物業(yè)服務和居家養(yǎng)老板塊所研發(fā)的各項服務和產(chǎn)品。

他舉例，一個普通三口之家居住于一個150平的房間，假設在這樣的一個物理空間中，這個家庭每年包括按揭等日常消費按30萬來算，如何對這30萬進行開發(fā)滾動就是社區(qū)金融要做的事。

但是銀行的貸款產(chǎn)品就千千萬，同質(zhì)化競爭已經(jīng)十分慘烈，社區(qū)金融要如何在這里殺出重圍？莊諾表示，"還是我做一手房的思維，羊毛出在狗身上我們要找豬買單。"

他舉了一個最簡單的例子，"因為居民與物業(yè)網(wǎng)點零距離的優(yōu)勢，例如有業(yè)主今日結(jié)婚，小區(qū)物業(yè)是第一時間知道的，結(jié)婚接下來就是生孩子，那時我早已經(jīng)將市內(nèi)最好的月子中心準備完畢，推薦給業(yè)主，她只需繳納一部分保證金，其余的都由我來支付，無需利息次年再還。"

如何實現(xiàn)盈利？他打比方說，"月子中心就是那個'豬'，我?guī)н^去的客源，他給我相應提點，我拿出一部分來支付利息支出，剩下的就是所得，所有類似于此的場景消費、醫(yī)療、教育、美容等等都可如此倒推。"

他還指出，包括入門遮陽傘、車位地面、車欄等地都是廣告的可植入陣地，以更便宜的價格代理業(yè)主的物業(yè)費，將這部分錢滾動起來，實現(xiàn)收益和雙贏等等都是未來物業(yè)金融會涉及的業(yè)務模式，"總而言之，可以開發(fā)的東西太多，還有很多正在探索。"他補充道。

記者了解到，中民投普惠金融基于社區(qū)各種消費場景而設計的貸款產(chǎn)品已經(jīng)初具模型，近期就會上線。但具體是哪一款，莊諾表示暫不方便透露。

風控和風險

任何金融產(chǎn)品，風險控制是個大問題。銀行的抵押貸款可以拍賣抵押品，而莊諾口中的普惠金融，有些甚至可以秒批，以速度和效率取勝，這部分該如何做好風控？

"這就是控制了物業(yè)的好處"，他告訴記者，"如果是一個剛來的大學生借錢買車，我很難保證他明年還在這個城市發(fā)展，'追債'會是一個難題，但是對于業(yè)主，我對他的日常起居，甚至大概職業(yè)都有基本的了解，就算搬家也要經(jīng)過門衛(wèi)這一關，因為接近和了解，效率提高的同時風險也無限縮小。"

信達國際投行董事總經(jīng)理黃立沖說，"這塊（物業(yè)金融）市場確實很大，開發(fā)出來體量可觀，不過現(xiàn)在還在概念階段，盈利模式并不清晰。"

不過，優(yōu)淘城總裁薛建雄表示，"這筆生意還有很多難點，如果通過信息不對稱以及大體量拿下更低的折扣實現(xiàn)盈利，就十分考驗銷售團隊的能力。"

莊諾坦言，讓社區(qū)老人接受新興金融產(chǎn)品，本身就有難度和需要時間，這甚至是現(xiàn)階段社區(qū)金融的一個軟肋，我們無法規(guī)避它。但創(chuàng)業(yè)有著各種可能性，也正是其樂趣所在。

除了房地產(chǎn)商，銀行和投資機構(gòu)在物業(yè)金融領域的嘗試也越來越多。比如3月22日，廣州農(nóng)商銀行推出"互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)+金融"新模式，首發(fā)智慧社區(qū)APP，發(fā)展社區(qū)銀行搶占社區(qū)金融服務入口，再利用"互聯(lián)網(wǎng)+"思維來豐富支付場景。

據(jù)悉，A股上市公司三泰控股通過"速遞易"項目對社區(qū)生態(tài)探索三年多后，于去年8月新推"必有"商城產(chǎn)品，號稱其終極目標是布局社區(qū)金融服務。

新的"風口"之下，誰能突出重圍，很快就會有答案。