每經(jīng)編輯 王婷婷    

2016年，伴隨國(guó)家戰(zhàn)略帶動(dòng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成都、重慶、昆明、貴陽(yáng)四個(gè)西南典型城市均在商業(yè)地產(chǎn)上有值得關(guān)注的特點(diǎn)。

12月27日，RET睿意德發(fā)布《2016西南商業(yè)地產(chǎn)年度盤(pán)點(diǎn)及展望》報(bào)告顯示，成都和重慶在商業(yè)發(fā)展的各方面均更為領(lǐng)先，其中成都2016年的業(yè)態(tài)創(chuàng)新案例層出，重慶本土企業(yè)的資本化運(yùn)作頻繁；昆明面臨高庫(kù)存和品牌真空的系列問(wèn)題、貴陽(yáng)則處于萌芽階段，兩地商業(yè)待更迭，或在2017年進(jìn)入加速期。

西南商業(yè)分化明顯 成渝領(lǐng)先昆貴或入加速期

經(jīng)濟(jì)是商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，重慶、成都年GDP均在萬(wàn)億以上、社會(huì)消費(fèi)品零售總額較高，在西南商業(yè)地產(chǎn)處于領(lǐng)先地位。

昆明、貴陽(yáng)總產(chǎn)值相對(duì)較低，消費(fèi)能力也相對(duì)偏低。“但昆貴商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，社會(huì)消費(fèi)品零售總額幾年后或追上成渝，此期間為昆明和貴陽(yáng)商業(yè)的黃金期，也是變革升級(jí)的時(shí)期。”睿意德策略顧問(wèn)部高級(jí)總監(jiān)孫強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》。

值得一提的是，2016年前三季度成都、昆明城鎮(zhèn)人均可支配收入也已經(jīng)超25000元，相對(duì)比重慶和貴陽(yáng)（人均3萬(wàn)）的水平高，但四個(gè)城市上述指標(biāo)的增速在2012-2016期間均有所回落。孫強(qiáng)認(rèn)為，較高的收入水平是支撐昆明商業(yè)進(jìn)入幾年黃金期的有利因素。

由于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展基礎(chǔ)不同，睿意德數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企中，已有41家布局成都市場(chǎng)，居四城之首，其次為重慶有38家。而昆明、貴陽(yáng)百?gòu)?qiáng)房企入駐較少，昆明布局16家、貴陽(yáng)布局10家，對(duì)先進(jìn)商業(yè)開(kāi)發(fā)理念的吸納明顯不足。值得一提的是，其中，重慶起家的房企2016年有7家入圍全國(guó)房企百?gòu)?qiáng)，成都有3家，昆明和貴陽(yáng)尚空位。

西南四城在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和企業(yè)入駐等方面均有顯著差異，不過(guò)四地的商業(yè)存量風(fēng)險(xiǎn)均較高。昆明商業(yè)總量領(lǐng)跑西南，高達(dá)2300萬(wàn)平米，成渝兩地持平，貴陽(yáng)則還處于總量擴(kuò)張階段，目前已達(dá)1000萬(wàn)平方米。

“鑒于昆明還存在明顯的品牌真空層，高存量將進(jìn)一步加速城市的存量商業(yè)二次調(diào)整。”孫強(qiáng)稱(chēng)。

在西南四城中，成都對(duì)時(shí)尚品牌、兒童游樂(lè)培訓(xùn)連鎖品牌、時(shí)尚連鎖餐飲品牌、超市品牌、創(chuàng)新業(yè)態(tài)和奢侈品牌的吸引力都更具優(yōu)勢(shì)，從各業(yè)態(tài)十大品牌的入駐率和開(kāi)店數(shù)比較，睿意德認(rèn)為，成都表現(xiàn)更為突出，重慶亦能引進(jìn)各大品牌悉數(shù)入駐，但開(kāi)店數(shù)相對(duì)較少，昆明、貴陽(yáng)則品牌入駐及開(kāi)店情況相對(duì)落后，市場(chǎng)空間較大。

以創(chuàng)新業(yè)態(tài)為例，在西南四城中，成渝兩地的創(chuàng)新業(yè)態(tài)類(lèi)型更豐富，并且在業(yè)態(tài)數(shù)量上更具優(yōu)勢(shì)，特別是成都在創(chuàng)新業(yè)態(tài)的種類(lèi)與數(shù)量上均非常豐富，業(yè)態(tài)涵蓋了文創(chuàng)藝術(shù)、運(yùn)動(dòng)體育、科技體驗(yàn)、主題游樂(lè)跨境海淘等多個(gè)類(lèi)別，業(yè)態(tài)種類(lèi)與數(shù)量均非常豐富，創(chuàng)新動(dòng)力十足。上述報(bào)告指出，重慶業(yè)態(tài)創(chuàng)新的表現(xiàn)略遜于成都，但種類(lèi)與數(shù)量仍較高。昆明的創(chuàng)新業(yè)態(tài)正處于快速發(fā)展期，未來(lái)業(yè)態(tài)換血或加速。貴陽(yáng)創(chuàng)新業(yè)態(tài)尚處于萌芽階段，商業(yè)亟待更迭創(chuàng)新。

成渝商業(yè)洗牌深化 業(yè)態(tài)創(chuàng)新或催生新空間

2016年，成都商業(yè)率先進(jìn)入了轉(zhuǎn)型和調(diào)整期，傳統(tǒng)百貨、商超及品牌閉店事件層出，但宜家家居成華店成都二店、麥德龍成都二店、郫縣蜀都萬(wàn)達(dá)、青羊萬(wàn)達(dá)、泛悅國(guó)際、優(yōu)客城市廣場(chǎng)、雙流萬(wàn)達(dá)等購(gòu)物中心相繼開(kāi)業(yè)。

與此同時(shí)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》留意到，成都市場(chǎng)上凱德商用中國(guó)信托重磅15億收購(gòu)凱丹廣場(chǎng)，成商集團(tuán)收購(gòu)成都仁和春天人東和光華百貨分別100%股權(quán)等項(xiàng)目并購(gòu)案不斷。同時(shí)成都購(gòu)物中心IP熱的興起，商業(yè)在業(yè)態(tài)與品牌上的創(chuàng)新也見(jiàn)增長(zhǎng)，例如化妝品品牌開(kāi)出單品店、《Elle》雜志跨界在成都太古里開(kāi)設(shè)ELLE café、德克士開(kāi)出西南首家“舒食+”概念店等情況越來(lái)越多。

孫強(qiáng)指出，成都商業(yè)項(xiàng)目面臨的經(jīng)營(yíng)壓力不斷加大，但成都商業(yè)對(duì)外來(lái)新事物的包容性強(qiáng)，在業(yè)態(tài)創(chuàng)新上或繼續(xù)領(lǐng)跑，商業(yè)地產(chǎn)商可繼續(xù)IP應(yīng)用的橫向選擇和縱向加深。2017年地鐵三號(hào)條的開(kāi)通或引爆商業(yè)的“地下競(jìng)爭(zhēng)”，同時(shí)在成都，?自貿(mào)區(qū)獲批或促進(jìn)出口商品服務(wù)類(lèi)商業(yè)迎來(lái)發(fā)展。

在重慶的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬(wàn)達(dá)以1500億投資量大舉進(jìn)入重慶的同時(shí)，重慶富僑在澳洲上市、協(xié)信分拆物業(yè)新三板成功掛牌、龍湖牽手加拿大養(yǎng)老基金投資公司、財(cái)信集團(tuán)或收購(gòu)芝加哥證交所...重慶本土企業(yè)的資本運(yùn)作活躍度高。報(bào)告指出，2016年重慶本土與外來(lái)文化交織碰撞頗為激烈，正是地方的一大特點(diǎn)。

值得一提都是，重慶商業(yè)地產(chǎn)還有一個(gè)特殊潛力點(diǎn)在于舊改物業(yè)的存量盤(pán)活。2016年西南第一高爛尾樓變身解放碑新地標(biāo)——重慶塔；中新城上城轉(zhuǎn)型為K-Land小時(shí)代夢(mèng)想藝術(shù)樂(lè)園，成為重慶首個(gè)大型室內(nèi)樂(lè)園商業(yè)。“重慶依靠舊改物業(yè)或迎來(lái)第二春。”孫強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》。

相對(duì)而言，報(bào)告顯示，昆明“去同質(zhì)化”將成為商業(yè)的重點(diǎn)，特色項(xiàng)目或陸續(xù)出現(xiàn)，建議昆明商業(yè)普遍要求盡快回現(xiàn)，商業(yè)模式以更適合本土的為主，如銷(xiāo)售后統(tǒng)一回收經(jīng)營(yíng)權(quán)。貴陽(yáng)2017年則因?yàn)槎鄠€(gè)開(kāi)發(fā)商成熟產(chǎn)品系項(xiàng)目集中開(kāi)業(yè)，或迎來(lái)商業(yè)層級(jí)迅速提升，但傳統(tǒng)商圈項(xiàng)目存在經(jīng)營(yíng)壓力，或出現(xiàn)閉店、改造。