每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

每經(jīng)編輯 王婷婷

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

12月15日凌晨3:00，美國宣布了一件大事，“忍”了一年的美聯(lián)儲，終于加息25個基點，美國聯(lián)邦基金利率從0.25%-0.5%上升至0.5%-0.75%，這是十年半以來美聯(lián)儲的第二次加息。

加息之后美元牛市來了！

業(yè)內(nèi)認為，美元進入加息通道，從全球投資客或財富階層的資產(chǎn)配置方向來看，購置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國房地產(chǎn)市場更加具有投資價值。

也就是說，美聯(lián)儲加息后，美元會更“值錢”。而隨著美元升值，為放緩財富縮水，有的投資者會選擇配置美元，有的人會選擇去香港買保險，有的人會去海外投資房子。

在此市場背景下，美元定價資產(chǎn)處于升值過程中，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)。而中國樓市在調(diào)控政策壓力下，已經(jīng)進入調(diào)整的周期，一旦看清美元大勢，中國高凈值人群配置美元資產(chǎn)的趨勢會更加明顯。

樓市資金將大規(guī)模撤離？

事實上這一輪的美國加息，僅僅只是開始，經(jīng)濟學家普遍認為，未來美國至少還要加兩次息。

交行首席經(jīng)濟學家，中央高層的經(jīng)濟導師連平預測，2017年美聯(lián)儲或?qū)⒓酉?-3次，美元持續(xù)走強可能是大概率事件！一旦看清美元大勢，眼前的投資之道就非常清晰：擁有一席美金硬資產(chǎn)，必將是資產(chǎn)配置的強勁后備力，也是抵御時代風險的避風港。

據(jù)綠地美國統(tǒng)計，中國富豪57%已配置海外資產(chǎn)，其中62.3%首選美國房產(chǎn)！紐約、洛杉磯，美國兩大投資熱點城市，比如綠地花300億開發(fā)的紐約·太平洋公園，并再洛杉磯開發(fā)了洛杉磯.綠地中心。萬科也在紐約曼哈頓中城區(qū)核心地段，開發(fā)了東53街100號，還有碧桂園在澳洲等地的大型海外房地產(chǎn)項目。

這些項目為中國投資者提供了可投資的美元資產(chǎn)。但也讓人擔心，國內(nèi)樓市會否因為美元升值，造成資金美元的外流。

不過，從本輪商品住宅市場趨勢來看，經(jīng)過一輪調(diào)控，典型一二線城市10月份以后的商品住宅成交量，已經(jīng)出現(xiàn)30-50%的下滑，熱點城市商品住宅市場率先出現(xiàn)成交量的調(diào)整。

因而華泰證券認為，中國房地產(chǎn)市場的主要影響因素來自國內(nèi)，受美聯(lián)儲貨幣政策影響不大。美聯(lián)儲加息對美國房地產(chǎn)降溫作用會更明顯。若美聯(lián)儲重啟加息進程，美國市場融資成本加大，對房屋信貸規(guī)模的擠壓力度提升，美國房地產(chǎn)價格下行可能性較大。

另外，在美聯(lián)儲加息的背景下，金融監(jiān)管部門也會加強國內(nèi)的資金監(jiān)管，盡可能多地將外匯留在國內(nèi)。

和制造業(yè)相關的房地產(chǎn)會更緊張？

實際上，對美元加息更緊張的，還是制造業(yè)相關的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。因為，海淘的興起，很多城市在保稅區(qū)內(nèi)的物流倉儲業(yè)務發(fā)展方興未艾。但隨著加息帶來的美元升值，以人民幣計價的美國商品變得更貴，來自海淘的需求可能受到?jīng)_擊。

而以普洛斯、東久中國為代表的中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)巨頭，往往擁有外資背景。美元的升值和加息，可能會讓這些海外投資者把中心重新轉(zhuǎn)移回國內(nèi)，使得國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資流出。

但制造業(yè)是我國實體經(jīng)濟的主體和國民經(jīng)濟的支柱，是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的主戰(zhàn)場，美元加息，中國制造業(yè)要加強用金融工具，抵擋來自金融資本的攻擊。

在這一背景，中國自己的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資基金，已經(jīng)開始在培育。

比如，由中航、華平、東久中國聯(lián)手開發(fā)的中國首支專注于產(chǎn)業(yè)基礎設施投資的人民幣、美元混合基金就在近期誕生，首期基金規(guī)模為100億元人民幣，這也是迄今為止，上海本土基金中規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)基礎設施投資基金。該產(chǎn)業(yè)股權投資基金將用于投資中國一線城市及部分1.5線城市的現(xiàn)代化綜合性的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

綜上可見，雖然預期受影響、高凈值人士受誘惑、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受沖擊，但綜合分析，長期層面上，美元加息對中國樓市的影響應該極為有限。

本文僅代表作者個人觀點，不代表邦地產(chǎn)立場。

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