每經編輯 馬瑋煒    

每經實習記者 馬瑋煒 每經編輯 隋丕寧

離11月28日景瑞宣布出售天津項目給恒大不過短短3天，雙方又達成了另一樁買賣。

12月1日，景瑞控股（01862.HK）公告稱，于聯(lián)交所交易時段后，上海景瑞（作為轉讓人及公司全資附屬公司）及恒大上海（作為承讓人）訂立虹口股權轉讓協(xié)議。

根據虹口股權轉讓協(xié)議，上海景瑞同意出售，而恒大上海同意購買上海佳靖（景瑞控股全資附屬公司擁有的上海景麒49%股權，繼而直接持有位于中國上海虹口區(qū)的虹口土地）全部股權。

作為虹口出售的一部分，上海景瑞進一步同意向上海佳靖轉讓目前所持上海景麒余下51%股權。于完成該股權轉讓后，上海景麒將由上海佳靖全資擁有。

兩個項目收益于5億

5日之內，景瑞兩度出讓項目給恒大，原因幾何？

其投資部相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者：“主要目的是借當前較好的市場時機出售換取現(xiàn)金流，為2017年更好的投資機會（時機和板塊）儲備資金。”

回顧11月28日的晚間公告，景瑞控股有限公司宣布稱，將通過四家全資附屬公司轉讓天津景秀置業(yè)投資有限公司全部股權予恒大天津，初始代價為79708萬元。

根據公司預計，天津項目出售完成后，將實現(xiàn)收益約3億元，經扣除估計稅項、發(fā)展成本及其他開支約人民幣1億元。

而12月1日售出的虹口項目經景瑞控股預計，出售完成后，其將實現(xiàn)收益約2億元。

兩個項目進賬5億元，經營業(yè)績的增長需求是一方面，另外也有知情人告訴記者，“由于一些歷史遺留問題，虹口區(qū)對景瑞的方案一直未予批復。”

針對此事，記者致電景瑞控股，但截至發(fā)稿記者未收到對方就此事的回復。不過，公告中也可以看見這塊2015年6月就拍得地，至今遲遲未開發(fā)，其稱：“上海景麒尚未開始發(fā)展虹口土地，并已成功申請延期至2017年5月開始發(fā)展項目。”

不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對出售行為持積極態(tài)度，他認為，“對于景瑞這樣的上市公司，如果此類合作的后續(xù)收益不錯，也能使其受到各類投資者的認可。”

依舊是1+7+X戰(zhàn)略布局

景瑞控股半年報顯示，今年4月份，景瑞控股的間接非全資子公司上海驍澤投資與天津潮白湖投資訂立股份購買協(xié)議，上海驍澤投資斥資2.02億元收購天津天瑞的100%股權。

不僅如此，同月，景瑞在杭州、蘇州、寧波等地都有收購動作，其中有土地使用權也有項目公司股權。

擴張背后帶來的還有負債率的攀升，根據資料顯示，截至去年底景瑞的凈債務與資本比率為135%，這比2014年103%的負債率，增長了32個百分點。

除此之外，去年景瑞錄得其它虧損5270萬元，這一數字比2014年2910萬元同一指標增加了2000多萬元。據景瑞披露，去年虧損主要來自杭州一幅土地的延遲付款。

對此，景瑞內部工作人員對記者的說法是，“雖然之前這個（負債率）確實偏高，但大體上是沒問題的，能堅持。”

但連售兩個項目是全部嗎？根據知情人士透露的消息，景瑞與恒大洽談的項目其實不止這些，還有多個項目在洽談中。

回到兩個售出項目，上海虹口項目的潛力和地段都比較理想，但天津項目的情況就要復雜的多，就連賣家景瑞對該項目的評價也是：“天津寶邸英郡位于天津遠郊的京津新城板塊，市場發(fā)展?jié)摿τ邢蕖?rdquo;

更有知情人士告訴記者，“天津項目的那個地方，樓市很差，恒大接下一個攤子，很大的可能是要做大資產規(guī)模，降低負債率，而且看好后市會好轉。”

很顯然，景瑞還沒有這樣的本錢，關于未來的布局規(guī)劃，景瑞方面直言：“公司依舊會以1+7+X為戰(zhàn)略布局，以上海為基地城市，深耕以蘇州、南京、杭州、寧波、天津、重慶等核心一二線城市。并在這些核心城市內，重點布局市場潛力更大的市中心和近郊板塊為主。”