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每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃博文

調(diào)控之下的深圳樓市靜默許久，市場中洶涌的購買力開始蟄伏。但11月20日一則深圳客去大亞灣搶房的消息表明，降價(jià)通道是打破沉默最有效的利器。

11月20日，大亞灣一個(gè)名為御藍(lán)灣的項(xiàng)目開盤，比周邊在售樓盤均價(jià)低約5000元/平方米的消息，引來深圳客瘋搶。有媒體報(bào)道稱，由于到場人數(shù)實(shí)在太多，售樓中心被擠爆，周邊道路被違停車輛塞滿，早上7時(shí)許，公安進(jìn)場緊急封盤。

御藍(lán)灣項(xiàng)目一位張姓營銷人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)了上述消息，稱由于中介提前釋放價(jià)格消息，到場人數(shù)太火爆，公安方面認(rèn)為存在治安隱患故封盤停售。

龍華片區(qū)的中介小孟是這次帶深圳客去項(xiàng)目排隊(duì)的工作人員之一，他發(fā)給記者一份御藍(lán)灣項(xiàng)目的通知顯示，“項(xiàng)目公開發(fā)售日由于到場客戶人數(shù)實(shí)在太多，導(dǎo)致周邊交通全部癱瘓，為更好地配合公安局治安維持，更為了保護(hù)客戶的安全，當(dāng)天停止銷售”。

在調(diào)控加碼升級的背景下，這無疑是罕見的一幕。

低價(jià)房遭哄搶

從11月19日開始，深圳不少中介在為大亞灣的一個(gè)樓盤造勢，刷屏的朋友圈在轉(zhuǎn)發(fā)著這樣的消息：“卡里準(zhǔn)備好8萬塊錢、跟我去惠州搶房、穿好防彈衣、冒著打架的危險(xiǎn)、去搶這個(gè)8800的房子，就像香蜜湖從10萬元跌到了6.5萬元，就像龍華從8萬元跌回了3萬元、假如時(shí)光倒流你還等著什么？我們領(lǐng)導(dǎo)都要自己去搶，你還猶豫什么……”

該樓盤名叫龐源御藍(lán)灣，開售價(jià)格在8800元至9800元每平方米區(qū)間。記者從公開媒體報(bào)道查詢發(fā)現(xiàn)，在去年下半年，該樓盤1至4棟開售時(shí)均價(jià)為6500元每平米，今年2月下旬推出的新品房源起價(jià)9000元每平米，均價(jià)11000元每平米。對比發(fā)現(xiàn)，這次的開盤價(jià)格小幅下調(diào)。

記者登錄大亞灣房產(chǎn)管理局官網(wǎng)獲悉，該樓盤預(yù)售證是11月17日開出，備案了5棟和7棟共272套住宅房源，推售的房源以78.78平方米、98.07平方米和107.7平方米三種面積為主，備案銷售價(jià)格從8800元至9800元每平米不等。

距離該樓盤最近的項(xiàng)目當(dāng)屬同處石化大道西的卓越東部蔚藍(lán)海岸和龍海二路上的陽光圣菲，兩者均價(jià)均在1.5萬元每平方米左右，同比周邊而言，御藍(lán)灣的均價(jià)要低出競品約5000元左右。

低價(jià)的消息被中介釋放出來，挑撥著深圳客的心。龍華片區(qū)的中介小孟告訴記者，11月19日晚9時(shí)許，他的同事就早早地來到御藍(lán)灣售樓中心前為客戶排隊(duì)，而他是零點(diǎn)左右趕到現(xiàn)場，已有很多中介。

“原本開發(fā)商計(jì)劃凌晨4點(diǎn)開盤，由于人數(shù)太多，不少中介帶著客戶搶著去財(cái)務(wù)刷卡交定金，導(dǎo)致秩序混亂中途暫停，7點(diǎn)又重新開盤，來的人更多，現(xiàn)場混亂不堪。”小孟向記者表示，他拍攝的現(xiàn)場視頻也顯示，項(xiàng)目營銷中心外擠滿了人。

由于現(xiàn)場秩序太亂，加上石化大道、龍海六路都被前來搶房的車輛違停占滿，早上7時(shí)許，大批警力趕到現(xiàn)場，緊急叫停了開盤，驅(qū)散了中介和客戶。

御藍(lán)灣項(xiàng)目張姓營銷人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于中介提前釋放價(jià)格消息，到場人數(shù)太火爆，公安方面認(rèn)為存在治安隱患故封盤停售。他補(bǔ)充說，只是暫時(shí)停售，具體開盤時(shí)間要等開發(fā)商公布。

現(xiàn)場如此火爆無疑是低價(jià)的誘惑，開發(fā)商為何會采取比競品低出約5000元的低價(jià)策略？這名工作人員表示，因?yàn)檎{(diào)控，定價(jià)高預(yù)售證批不下來，但是開發(fā)商想在年前走一批量，所以定價(jià)比市場預(yù)期低。

“這個(gè)樓盤在門戶網(wǎng)站幾乎沒有廣告投入，完全靠中介在炒作，目前看來是成功的。每平米9000多元的市場售價(jià)，其實(shí)和該樓盤去年底售價(jià)也差不多，開發(fā)商利潤有保證。在目前樓市成交低迷的背景下能迅速回籠資金，證明開發(fā)商的降價(jià)策略是對的。”一位業(yè)內(nèi)人士分析道。

入冬中的惠州樓市

御藍(lán)灣的火爆似乎顯示了樓市的欣欣向榮，但這僅是個(gè)例，調(diào)控下的惠州樓市正在迅速進(jìn)入寒冬。

10月初，惠州發(fā)布樓市調(diào)控政策，雖然未包括限購在內(nèi)，但在嚴(yán)厲的監(jiān)管配合下，此前火爆的惠州樓市開始逐漸降溫。

10月14日，惠州市發(fā)改局與房管局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售價(jià)格行為的通知》，規(guī)定商品房實(shí)際成交價(jià)格低于備案價(jià)格10%的，將被限制網(wǎng)簽功能，即“折扣超10%鎖盤”。力求遏制開發(fā)商虛高申報(bào)監(jiān)制價(jià)格、隨意提價(jià)或打折等擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為。

在凌厲的監(jiān)管重壓下，惠州樓市成交應(yīng)聲下落?；葜莘抗芫值臄?shù)據(jù)顯示，11月前半個(gè)月，全市累計(jì)成交商品房4292套，環(huán)比下跌4成。而惠州世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示更為嚴(yán)峻，11月前兩周，惠陽、大亞灣分別網(wǎng)簽453套、270套、475套、361套，城區(qū)11月前兩周的成交數(shù)據(jù)，分別是602套、321套，上述最典型的三個(gè)區(qū)域，都創(chuàng)出除春節(jié)外樓市的最低交易套數(shù)。

市場交易層面如此，在新房的供應(yīng)上也呈現(xiàn)出下降態(tài)勢。2016年10月，惠州全市批下12個(gè)預(yù)售許可證，商品房批售3659套，環(huán)比下降82.38%。

一直以來，深圳市場咳嗽，臨深市場感冒，深圳市場在調(diào)控重壓下一片沉寂，觀望的心理也顯著傳導(dǎo)至惠州市場?；葜菔缆?lián)地產(chǎn)10月中旬的周報(bào)顯示，深圳客的比例減少至少30%，10月各方監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，深圳客在惠州市場的到訪量至少減少了70%。

此前深圳客外溢至大亞灣、惠陽乃至惠城區(qū)，最主要的動(dòng)力是深圳房價(jià)上漲的趨勢一直沒有改變，而在深圳調(diào)控政策發(fā)布后，市場開始回落，購房者的預(yù)期走低，深圳購房者觀望情緒濃厚。深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，10月深圳新建商品住宅成交均價(jià)為55611元/平方米，環(huán)比下降9.72%。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月上半月，深圳新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.3%。

惠州世聯(lián)行副總經(jīng)理胡光宇解釋稱，在嚴(yán)格執(zhí)行細(xì)化政策后，購房者的心態(tài)開始有了變化，具體到惠州城區(qū)而言，一方面是深圳客的數(shù)量迅速銳減，深圳市場的降溫起了明顯的作用；另一方面則是限價(jià)政策實(shí)行后，購房者不再著急，觀望等待且對后市繼續(xù)看跌的準(zhǔn)入市者開始增多。

打破這一僵局的直接手段仍然是價(jià)格，因?yàn)槭袌鲋械馁徺I力依然旺盛，降價(jià)的刺激極易在深圳客心理防線上掰開缺口。在新的調(diào)控基調(diào)下，開發(fā)商的定價(jià)策略和營銷手段都面臨著重構(gòu)，不排除第二個(gè)“御藍(lán)灣”在市場中出現(xiàn)。