每經實習記者黃博文 低調的央企中國海外發(fā)展，在過去一年因人事變動和并購整合頻獲外界關注。在并購剛剛完成之際，突然的一次人事變動，讓外界措手不及，極為震驚。 11月15日夜間，中國海外發(fā)展（00688.HK）突發(fā)公告稱，因“工作調整”，52歲的郝建民辭任公司執(zhí)行董事、主席兼行政總裁，而60歲的肖肖獲選為主席并獲任為公司執(zhí)行總裁。與此同時，中海系中海宏洋、中海物業(yè)也公告宣布，郝建民均辭任公司董事局主席、非執(zhí)行董事及授權代表的職務，繼任者同樣為肖肖。 隨著郝建民的正式離任，由其主導的以戰(zhàn)略管控委員會為核心的變革會否生變？現(xiàn)年60歲的繼任者肖肖是否是過渡安排？這一切暫不得而知。 《每日經濟新聞》記者就此次人事變動致電中海，中海方面表示除公告外，暫無更多信息回應。 中?！昂率献兏铩? 11月15日的一紙公告，宣告了中海郝建民時代的終結。在過去的3年零3個月，他是這家老牌地產央企的掌舵者。 2013年8月6日，孔慶平卸任中海地產董事長，原行政總裁郝建民成為了他的接班人。與此同時，原中建地產掌舵人陳誼帶著中建地產338億元的資產整體并入中海地產，并獲委任為中海地產執(zhí)行董事、總裁。 雖完成了中海董事局的新老交替，但郝建民面臨的是一個整合后內部派系林立的公司，由此他主導發(fā)起強化總部權力的變革。 2014年1月，中海相繼在總部層面成立戰(zhàn)略管控委員會，由中海董事會主席郝建民任主任，同時成立專業(yè)化工程公司與營銷公司。變革后的中海更關注利潤率和回款率。 新成立的戰(zhàn)略管控委員會掌管各項目策劃、項目定位、設計方案、利潤指標和工期等事務，可謂大權實握。新成立的營銷公司和工程公司直管中海各地區(qū)公司營銷部和工程部，一改往日總部營銷中心與工程管理部和地區(qū)的指導關系。 記者從中海廈門某項目人士處了解到，失去這兩塊業(yè)務的管轄權之后，各地方公司總經理的主要工作變?yōu)橥顿Y拿地、報規(guī)報建以及行政管理，這也一度被外界理解為是對中海各地方公司高層的削權。也因此，中海陷入了各地方公司總經理的“離職潮”中，成為房企高管頻繁變動的重災區(qū)。 中海所力推的地產、營銷、工程獨立，是大總部平臺、大前線戰(zhàn)略的布局。在中海內部看來，如今的管控模式也是一種相對的輕資產模式，在總部集中管控下，未來很多分支業(yè)務都符合單獨上市條件，比如商業(yè)地產和物業(yè)板塊。 從過去兩年來看，郝建民主導的垂直管理改革確立了其在中海的話語權，對于推進戰(zhàn)略、央企整合都將形成有利條件。然而，一位咨詢人士分析認為，以財務目標為框架來做管控的出發(fā)點，再加上事實上的戰(zhàn)略管控和操作管控，明顯的負面效應就是擴張速度的下降，其次是業(yè)務會趨于萎縮，中海近兩年銷售規(guī)模的落后便是例證。 強勢整合頻現(xiàn)人事震蕩 3年時間，主導業(yè)內兩起重大的資產重組，對象還是央企，整合難度之大可以想見。伴隨著中海整合中建地產，中海內部的人事變局便未停止過。 僅2015年一年，中海就有多位高管離職。去年9月，中海集團副總裁、中海營銷公司董事長曲詠海以及中海宏洋助理總裁、副總建筑師范逸汀相繼離職。隨后的10月26日，中海發(fā)展宣布郭勇及闞洪波辭任公司執(zhí)行董事職務。 一位為大型房企提供管理咨詢的機構人士向記者分析稱，中海目前所發(fā)生的人事問題只是表面現(xiàn)象，背后是公司高層的利益和機制調整。 這次中海并購中信地產業(yè)務后，相關人員的安置問題一直存疑。中海方面向《每日經濟新聞》記者表示，中信地產并入中海后的人員安置順利進行，至于部分人員的離開或許是不適應中海機制，或者有更好的選擇機會，這都是正常的。 對于外界的各種說辭，中海地產更愿意將其解讀為薪酬體系的不健全。在去年3月的中海媒體春茗會上，有中海高層曾回應這一話題稱，公司一系列人事變動跟中海作為國企所能給予的薪酬不及民企有關。 “有人說，我離開中海是對中海的改革不滿。在這里我想說，制度體系沒有好與壞。區(qū)別只不過是在特定的時間段里，利與弊的一個權衡問題?！?1月11日，大海智地開業(yè)儀式上，曾經的中海名將曲詠海正面回應了關于內部改革的問題。 在億翰智庫上市房企研究中心主任張化東看來，房地產的黃金時代已經過去，靠買地、融資、賣房的開發(fā)模式正在觸頂，面對銷售壓力加大、利潤率下降等問題，企業(yè)面臨調整、轉型，地產界職業(yè)經理人發(fā)展空間受到擠壓，并且還需承擔逐年遞增的業(yè)績考核壓力，不得不選擇或主動或被動離職。 60歲的肖肖接任 一直以來，中海以財務穩(wěn)健、利潤領先稱雄業(yè)內，郝建民時代的中海更是如此。 10月18日公布的三季報顯示，中海于第三季度實現(xiàn)銷售收入240億港元，同比增長68%；實現(xiàn)經營溢利83億港元，同比增長111%。綜合前三季度，中海實現(xiàn)總收入1070億港元，經營溢利350億港元，手頭現(xiàn)金達1517.8億港元。 此外，中海在10月份剝離中信地產部分三、四線城市資產給中海宏洋，只保留能實現(xiàn)較高利潤的一二線城市物業(yè)，繼續(xù)鞏固“利潤之王”的稱號。 靚麗的財務數(shù)據(jù)背后，中海的銷售規(guī)模增速遠落后于同行。2013年，郝建民接任中海主席之時，公司銷售金額為1082億元，當年機構的統(tǒng)計報告顯示，中海地產的銷售金額排在全國房企第五名，碧桂園和恒大尚在其后。 根據(jù)克而瑞發(fā)布的2016年1-10月房企《銷售流量榜》《銷售權益榜》TOP100數(shù)據(jù)顯示，中海以1619億元銷售金額排名第六，恒大、碧桂園實現(xiàn)大規(guī)模反超。 受累于行業(yè)整體利潤率的下滑，中海要保持其優(yōu)勢也面臨不小的挑戰(zhàn)。中海近5年來的年報顯示，營收毛利率從2011年的40.3%下降到2015年的28.6%，下降了近12個百分點。同期，萬科的營收毛利率則從29%下降到20%，下降了9個百分點。 在中海舍棄了已實行多年的區(qū)域化制度，改為大部制縱向一體化管理后，中?？偛繉⒇撠熐捌谀玫亍蠼?、融資等工作，而新成立的工程公司、營銷公司將專門負責后期的工程、營銷工作。 區(qū)域公司被削權也導致在拿地上決策漫長，反應遲緩，中海成為土地市場上的保守者。2016前三季度，中海在濟南、南昌、西安、香港等地僅新增七塊土地，可供發(fā)展的總建筑面積為685萬平方米，拿地金額207億元。 受此影響，中?，F(xiàn)在進入的城市，很多已經陷入了單盤運營的階段，比如武漢、長沙，皆只有一個項目。即便在深圳，該公司近兩年僅新增中海天鉆項目。 在過去作為中海銷售主戰(zhàn)場的華東區(qū)域去年也遭遇了業(yè)績的大幅滑落。2015年，中海在南京和杭州兩個城市的銷售業(yè)績，已跌出前十，而萬科在杭州排名第三，保利在南京排名第四。在其他重點城市，中海最好的成績來自北京市場，銷售排名第七。 “郝建民在建立了總部集權的集團架構之后，對各區(qū)域的資源分配也出現(xiàn)了傾斜，由于郝建民之前就負責華北區(qū)域，因此這兩年中海的發(fā)展重點也在天津、濟南等地，對南京、杭州等傳統(tǒng)強勢區(qū)域支持較少?！币晃唤咏泻５娜耸繉Α睹咳战洕侣劇酚浾弑硎?。 在今年的8月業(yè)績會上，郝建民曾經自信地表示，2016年中海全年合約目標金額上調到2100億港元，5年內甚至要達到4000億港元。這番豪情壯語，成了他卸任前的最后一次公開講話。 接任郝建民的是現(xiàn)年已60歲的肖肖，此前擔任中海董事局副主席，擁有35年的建筑及地產經驗。市場有觀點認為，肖肖或許只是個過渡，這家央企接下來仍將迎來更重要的調整。