每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂

隨著嚴(yán)厲的樓市調(diào)控潮在多城落地，今年國(guó)慶節(jié)前瘋狂的樓市成交行情已顯露出清淡跡象。

10月7日，南京認(rèn)購(gòu)18套，比前一天認(rèn)購(gòu)29套減少了11套。多個(gè)城區(qū)認(rèn)購(gòu)套數(shù)為零，與節(jié)前日認(rèn)購(gòu)量多達(dá)數(shù)百套相比，已呈現(xiàn)斷崖式下跌。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，除了南京之外，北京、深圳等熱點(diǎn)城市隨著調(diào)控升級(jí)，樓市成交明顯萎縮、降溫。成交的下滑，勢(shì)必會(huì)直接影響房企資金回籠速度。專家預(yù)計(jì)，房企四季度或?qū)⒂瓉硇碌目简?yàn)。

推新盤遇限購(gòu)加碼

10月5日，南京樓市新政要求有1套房且貸款未結(jié)清的家庭再購(gòu)房首付比例不得低于80%，并對(duì)有２套以上住房的家庭停發(fā)住房貸款。此外還要求非南京戶籍居民家庭首套房須提供至少一年社?；騻€(gè)稅證明，南京籍單身人士（含離異）限購(gòu)一套。

從調(diào)控效果來看，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)透露，10月7日該市認(rèn)購(gòu)套數(shù)一共18套、成交41套，與前一日認(rèn)購(gòu)29套、成交132套相比，已明顯萎縮，相比于節(jié)前曾曝出日認(rèn)購(gòu)或成交數(shù)百套的火爆行情，當(dāng)前南京樓市呈現(xiàn)出明顯下跌。

南京財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院一位不愿具名的房地產(chǎn)專家告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，南京此前投資性或投機(jī)購(gòu)房比較厲害，這次調(diào)控升級(jí)后應(yīng)該會(huì)擠出一大批這部分需求，樓市應(yīng)該會(huì)回歸常態(tài)。

與南京類似，上海也較為低迷。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月7日該市一手房簽約211套，而國(guó)慶節(jié)前該市曾出現(xiàn)過單日成交突破2000套的歷史成交新高。與此相比，當(dāng)前上海樓市已顯著降溫。

深圳規(guī)土委最新數(shù)據(jù)顯示，該市10月6日商品住宅成交44套，與9月17日商品住宅成交63套等先前多個(gè)可查的日成交數(shù)據(jù)相比已明顯回落。

中國(guó)指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，“十一”期間，北上廣深四個(gè)一線城市成交面積環(huán)比不同程度下跌，其中北京、上海跌幅最大，分別為64%和92%。濟(jì)南、南昌、杭州、武漢與南京等16個(gè)二線城市成交環(huán)比全部下滑，但多數(shù)同比卻有所增長(zhǎng)，濟(jì)南同比增幅最高，南京與廈門成交量有所下滑。

四季度面臨現(xiàn)金流考驗(yàn)

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭給出的觀點(diǎn)是，四季度成交量下滑，房?jī)r(jià)漲勢(shì)放緩。楊紅旭在微博上說，“老楊正式對(duì)北京樓市發(fā)出黃色預(yù)警！”

實(shí)際上，不僅僅是北京，按照外界較為一致的解讀說法，這輪火爆行情已結(jié)束，接下來將進(jìn)入一段不溫不火的行情。

前不久，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》報(bào)道顯示，房企再融資全線收緊，低評(píng)級(jí)私募債或暫緩。近日，內(nèi)房股富力地產(chǎn)（02777，HK）已轉(zhuǎn)向全國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)擬發(fā)行400億元債務(wù)工具，試圖調(diào)整其公司債務(wù)結(jié)構(gòu)等。

中信證券研報(bào)認(rèn)為，若房企發(fā)債標(biāo)準(zhǔn)收緊，受沖擊最大的是近期拿下“地王”的中小型房企，給出的理由是融資渠道受到更嚴(yán)苛監(jiān)管后，缺乏一、二線樓盤控盤能力加之未來資金周轉(zhuǎn)對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)高度依賴，一些房企可能無法覆蓋成本，導(dǎo)致資金流斷裂，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)增大。

今年5月份，江蘇常州本土房企龍德置業(yè)被媒體曝出因其資金鏈斷裂，嚴(yán)重資不抵債而被卷入破產(chǎn)風(fēng)波之中。究其原因，也就是該房企的項(xiàng)目多布局在三、四線城市，又遭銀行收貸等。

記者注意到，廣東房企利海集團(tuán)在傳聞被保利地產(chǎn)重組“不了了之”后，最近被曝出其疑似深陷債務(wù)危機(jī)，背后與其貪戀超大型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目運(yùn)作有關(guān)。

此外，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企如重慶晉愉地產(chǎn)、云南經(jīng)典地產(chǎn)等因各自受制于重慶、昆明等樓市高庫(kù)存而曾陷入資金鏈危機(jī)。

記者發(fā)現(xiàn)，這些房企既沒在全國(guó)上一輪調(diào)控初期進(jìn)行靈活的策略調(diào)整，又錯(cuò)失去年以來這波行情，如今已與同行的差距越來越遠(yuǎn)。

億翰智庫(kù)研報(bào)顯示，從上市房企現(xiàn)金排行榜TOP 100來看，恒大地產(chǎn)以1640億元名列榜首，位居第二的中海地產(chǎn)843億元，萬科A為532億元，今年拿地較為激進(jìn)且排名第68位的時(shí)代地產(chǎn)為48億元，同樣拿地尤為激進(jìn)且排名第97位的融信中國(guó)為27億元。

據(jù)克而瑞研究統(tǒng)計(jì)，今年前9個(gè)月，龍頭房企銷售額創(chuàng)新高，像恒大地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額2805.6億元，權(quán)益銷售金額2668.1億元，而萬科分別以2630.2億元、1893.7億元位列其后。

億翰智庫(kù)一位研究員表示，盡管我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期仍然看好，但在這一輪的繁榮期逐漸消散時(shí)，資金實(shí)力和融資能力不強(qiáng)的房企將出現(xiàn)一定的資金緊張情況，高價(jià)土地有可能成為公司的沉重負(fù)擔(dān)。

“目前，‘現(xiàn)金為王’的策略在行業(yè)高位運(yùn)行的情況下非常有效，健康、穩(wěn)定的現(xiàn)金流能極大增加公司抵御周期性風(fēng)險(xiǎn)的能力，使得公司可以在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中取得一席之地。”前述研究員強(qiáng)調(diào)說。