每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 朱萬(wàn)平    

每經(jīng)記者 朱萬(wàn)平

7月26日，中共中央政治局召開會(huì)議，罕見提出“要抑制資產(chǎn)泡沫”，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)再次成為關(guān)注焦點(diǎn)。

在上述背景下，中國(guó)房貸杠桿是否已經(jīng)過(guò)高？房?jī)r(jià)“泡沫化”程度到底如何？8月以來(lái)，對(duì)上述問(wèn)題的討論再掀熱潮。昨日（8月10日），每經(jīng)投資寶（微信號(hào)：mjtzb2）記者對(duì)券商的觀點(diǎn)進(jìn)行了充分了解，同時(shí)也采訪了相關(guān)專業(yè)人士，發(fā)現(xiàn)各方觀點(diǎn)針鋒相對(duì)、南轅北轍。

正方大呼：房貸杠桿未超出合理范圍

中金公司梁紅：總體而言，中國(guó)目前的房貸杠桿和房貸負(fù)擔(dān)能力還未超出合理范圍。

8月10日，中金公司梁紅發(fā)布研報(bào)解讀中國(guó)居民房貸杠桿，她認(rèn)為從總體而言，相對(duì)國(guó)際可比指標(biāo)，中國(guó)目前的房貸杠桿和房貸負(fù)擔(dān)能力還未超出合理范圍。

每經(jīng)投資寶（微信號(hào)：mjtzb2）記者注意到，梁紅認(rèn)為，中國(guó)房貸存量相對(duì)較低。截至2016年6月底，中國(guó)房貸存量為16.8萬(wàn)億人民幣，占過(guò)去四個(gè)季度GDP總和（年化GDP）的24%，與日美相應(yīng)指標(biāo)有一定的差距——日本這一數(shù)據(jù)在90年代在30%以上，2014年為41%；美國(guó)2007年房貸占GDP比率為73%，2015年底為53%。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭：我們國(guó)家的35%左右的首付比例從全球看處于中間偏高水平。

8月10日晚，楊紅旭對(duì)每經(jīng)投資寶（微信號(hào)：mjtzb2）記者表示，海通證券姜超（下文將提及其觀點(diǎn)）和梁紅有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研報(bào)他都看過(guò)，他個(gè)人比較贊同梁紅的觀點(diǎn)。

楊紅旭表示，從總體看，我國(guó)目前35%左右的首付比例在全球處于中間偏高水平，高于歐美國(guó)家20%左右的首付比例。房貸快速增長(zhǎng)主要是源于去年到現(xiàn)在的銷售火爆，這是一個(gè)正常的現(xiàn)象，不能說(shuō)房貸增速快，就是房貸杠桿高，風(fēng)險(xiǎn)就很大了。他進(jìn)一步表示，房貸的快速增長(zhǎng)是以合理的自住需求上升為支撐的，目前只有北京、上海和深圳等約15個(gè)城市地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)性資金比例達(dá)到40%左右，但是全國(guó)絕大多數(shù)城市95%的需求都是用于自住，這部分是正常需求。

中信證券陳聰：居民部門整體杠桿率不高。

8月5日，中信證券陳聰發(fā)布研報(bào)稱，整個(gè)社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)值相對(duì)于信貸余額來(lái)說(shuō)相當(dāng)龐大，居民部門的整體杠桿率不高。但銷售額中來(lái)自信貸支持的資金快速增加，且占比不低。

陳聰表示，截至2016年7月，中國(guó)居民的未償還杠桿負(fù)擔(dān)（公積金+商業(yè)貸款）超過(guò)18萬(wàn)億元，在最謹(jǐn)慎的假設(shè)下，我國(guó)居民部門掌握的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)存量杠桿率為12.9%，杠桿率并不不高。

反方不服：房貸正超越居民償付能力

海通證券姜超：中國(guó)房貸高增不可持續(xù)，急速增長(zhǎng)的房貸正在超越居民的償付能力。

8月4日，海通證券分析師姜超發(fā)表了題為《居民加杠桿，危險(xiǎn)的游戲——由房貸激增看地產(chǎn)泡沫》的研報(bào)，他明確表示：“中國(guó)房貸高增不可持續(xù)，急速增長(zhǎng)的房貸正在超越居民的償付能力，邊際杠桿已近極限，地產(chǎn)泡沫值得警惕。”

姜超表示，2012年以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下行，但居民房貸卻迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，從2011年不到1萬(wàn)億美元，并在2014年超越日本，2015年則超過(guò)2萬(wàn)億美元大關(guān)，2016年有望接近3萬(wàn)億美元，可謂“超日趕美”。

姜超稱，中國(guó)的房貸/GDP之比在過(guò)去幾年呈加速上升態(tài)勢(shì)。2012年以前，該比率尚不到15%，2015年底達(dá)到20.7%，2016年底將超過(guò)25%，達(dá)到日本地產(chǎn)泡沫頂峰時(shí)的水平。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：房貸市場(chǎng)存在泡沫。

8月10日晚間，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)每經(jīng)投資寶（微信號(hào)：mjtzb2）記者表示，從杠桿率來(lái)講，現(xiàn)在資產(chǎn)泡沫主要表現(xiàn)在土地價(jià)格過(guò)高、房?jī)r(jià)過(guò)高，房貸市場(chǎng)也存在泡沫。不過(guò)他表示：杠桿率過(guò)高是否會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)有很大的風(fēng)險(xiǎn)呢？?jī)烧咧g并沒有必然的聯(lián)系。對(duì)具體購(gòu)房者而言，杠桿率過(guò)高的畢竟是少數(shù)，比例沒有大家想象的那么高。