每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

最近，網(wǎng)上流傳著一條消息：今年11月底之前，上海將對所有商住房、酒店式公寓實(shí)行限購政策，同時外地戶籍必須繳滿3年社保才能購買。

消息一出，立馬引爆了邦地產(chǎn)的粉絲群，大家紛紛詢問消息的真假。

帶著疑問，邦爺致電了上海房管局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，對方表示并不清楚。

姑且不論此事的真假，邦爺在這里首先分析一下此事的可能性。

國家鼓勵商用房改租賃住房

今年5月，國家出臺政策鼓勵將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。

住建部副部長陸克華分析指出，當(dāng)前一些城市有兩大類商業(yè)用房滿足改建條件：一類是“處在閑置或者半閑置”的商用房；另一類是“在建或市場前景不好”的商業(yè)用房。

為了鼓勵商業(yè)用房完成租賃住房的改建，降低租戶的使用成本，陸克華透露，對于一些土地用途調(diào)整為了居住用地的商業(yè)用房項(xiàng)目，將幫助租戶降低使用成本，比如將用水、用電、用氣的價格，按照居民的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

目前商住房、商用房庫存壓力越來越大，將其轉(zhuǎn)向租房市場，有望增加市場的房源量，長租公寓缺房源的現(xiàn)象有望得到明顯緩解。

庫存問題依然嚴(yán)重

同樣，為了解決當(dāng)前上海商業(yè)地產(chǎn)市場庫存量偏大的問題，上海市規(guī)土局等四部門也在今年初聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見》。

“意見”規(guī)定，商業(yè)物業(yè)的持有比例為不低于80%、辦公物業(yè)為不低于40%，且持有年限不低于10年；近階段商業(yè)辦公樓宇供應(yīng)較大的區(qū)域，商業(yè)物業(yè)的持有比例提高到100%，辦公物業(yè)持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或長期持有。

此項(xiàng)規(guī)定對開發(fā)商的商業(yè)運(yùn)營能力提出了很高的要求，同時，分割銷售幾乎不可能了。

但就算國家支持，庫存壓力依然存在。

易居研究院智庫中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年7月18日，上海的商業(yè)用房存量高達(dá)1023.04萬平方米，成為全國商業(yè)庫存最高的城市。以上海2016年2~4月份商業(yè)用房的成交面積（7.33萬平、20.68萬平、28.12萬平）計(jì)算，目前的存量需要54.68個月才能消化完畢。

此前，邦爺也報道過，在供給過剩、競爭同質(zhì)化、電商沖擊等諸多問題沖擊下，上海的遠(yuǎn)郊商辦市場，已經(jīng)陷入無人問津的局面。

去庫存真的已經(jīng)迫在眉睫，上海對人口導(dǎo)入有限制，2500紅線不能觸碰。從數(shù)字就可以看出，去年上海人口凈流出數(shù)量擴(kuò)大，已經(jīng)達(dá)到了15萬人，預(yù)計(jì)將來這一數(shù)字將繼續(xù)擴(kuò)大。

政府無論是鼓勵租賃，逐步收緊商業(yè)地產(chǎn)的入市比例，都是在大力去庫存。目測政府在下一盤很大的棋，邦爺由此分析認(rèn)為，后市限購可能性還是挺大的，你覺得呢？到后臺或粉絲群跟邦爺討論吧！

＊文中觀點(diǎn)為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。