每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

鏈家最近披露的一組數(shù)據(jù)，讓人不寒而栗：

上海陸家嘴濱江地區(qū)的世茂濱江花園，一共有大約3146套房源，掛牌二手房源有280多套，而且每個(gè)月有近300套房源掛牌，換手率高達(dá)8%。

這是一個(gè)比較高的掛牌數(shù)據(jù)，一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)小區(qū)掛牌數(shù)在5%左右屬正常，大于5%側(cè)面反映小區(qū)的市場(chǎng)行情不錯(cuò)，但也說(shuō)明小區(qū)的業(yè)主更換率/流動(dòng)性大。

所以，世茂濱江花園這么高的換手率，讓我們不禁想問(wèn)，為什么上海最老牌的頂級(jí)物業(yè)，正在大規(guī)模掛牌拋售？高端物業(yè)的資金正在從陸家嘴抽離嗎？

6年只漲25％，成交別提了…

我們要注意的是，其實(shí)世茂濱江花園2015年的時(shí)候，換手率僅為0.3%，今年直線沖到了8%！

但從表格中我們可以看出，世茂濱江花園的成交情況似乎一般，2015年成交量才136套。

（二手房網(wǎng)簽成交）

另外，邦爺發(fā)現(xiàn)了一組有意思的數(shù)據(jù)：

從2010年至今，該小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格6年內(nèi)的漲幅僅僅只有25%左右。這樣的漲幅，和上海其他地區(qū)相比，簡(jiǎn)直可以忽略不計(jì)。

區(qū)域內(nèi)另一項(xiàng)目濱江凱旋門(mén)，從2012年的新房?jī)r(jià)到2016年二手房?jī)r(jià)格，累計(jì)漲幅也只有19.9%。

其實(shí)，整個(gè)陸家嘴板塊的交易也并不活躍。2012~2016年板塊二手房?jī)r(jià)漲幅為32%，4年的復(fù)合增長(zhǎng)率只有7%。

以同屬浦東的三林板塊為例，從2010年到現(xiàn)在，二手房的價(jià)格漲幅已經(jīng)翻了三倍。

資金正在撤離？

成交數(shù)量不高，房?jī)r(jià)漲幅不大，掛牌數(shù)卻很高，這多少讓人感到詫異。而不論是世茂濱江花園，還是濱江凱旋門(mén)，它們反映的都是整個(gè)板塊的情況。

中指院的數(shù)據(jù)顯示，陸家嘴濱江板塊2015年二手房累計(jì)成交套數(shù)為5762套，成交面積43.8萬(wàn)平方米，單價(jià)46595元/平方米，成交金額共204.1億元。有多少外部資金進(jìn)入二手市場(chǎng)，側(cè)面也是在說(shuō)有多少資金流出這個(gè)板塊。

而在新房市場(chǎng)，克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，從2012年到2016年6月底，陸家嘴濱江板塊累計(jì)成交388套，成交均價(jià)11.9萬(wàn)/平方米，累計(jì)成交額127.78億。也就是說(shuō)，陸家嘴濱江板塊，資金純流入可能只有127.78億。

流出204.1億、流入127.78億，這雖然不是一個(gè)精確的對(duì)比，但也能側(cè)面反映一個(gè)現(xiàn)象——濱江板塊的豪宅并不是在等量置換，相反，買樓的資金正在撤離。

要知道，大量換手、資金撤離，這能說(shuō)明，投資者認(rèn)為買了這里的房子，資產(chǎn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)快速增值。

因?yàn)?，區(qū)域的市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，可能會(huì)讓購(gòu)買了陸家嘴地區(qū)豪宅的上海富人資產(chǎn)被平均，特別是那些全盤(pán)押寶陸家嘴的人，他們可能會(huì)因?yàn)橘I房這件事，淪落為“中產(chǎn)階級(jí)”。

所以他們要尋找更高質(zhì)量的資產(chǎn)，讓自己的財(cái)富增值跑贏樓市，保住“高凈值人群”的身份。

想來(lái)也唏噓，當(dāng)年陸家嘴作為上海房?jī)r(jià)的“超級(jí)板塊”，只手就能扛起樓市的“半邊天”，但如今陸家嘴的豪宅區(qū)怎么了？

陸家嘴的風(fēng)險(xiǎn)

很多人可能就奇怪了：陸家嘴是上海的國(guó)際金融中心，大批金融機(jī)構(gòu)云集于此，以金融業(yè)在上海經(jīng)濟(jì)中的占比，以及金融行業(yè)的平均薪酬，這一地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他區(qū)域，增值能力很強(qiáng)，樓市風(fēng)生水起，但為何結(jié)果是這樣？

有金融領(lǐng)域的盆友告訴邦爺，行業(yè)內(nèi)人群掌握的投資渠道和投資信息會(huì)比其他人更豐富，比起房地產(chǎn)，他們其實(shí)更喜歡流動(dòng)性更快、周轉(zhuǎn)能力更強(qiáng)、收益率更高的金融投資，只不過(guò)近年房地產(chǎn)趨勢(shì)向好，配置一點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)也是合理的。

但畢竟金融人士能夠讓家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更豐富，普通家庭可能會(huì)將房產(chǎn)占比提到7成來(lái)保值，但從事金融行業(yè)的高收入人群，可能只會(huì)把房產(chǎn)資本占比控制在最多50%，保證高增值性。

另外一方面，上海的城市布局在重新洗牌。以大虹橋?yàn)槭椎男屡dCBD正在大量吸收上海乃至長(zhǎng)三角地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，上海中心城區(qū)的密度正在降低，中心一些區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格也可能會(huì)受影響。

所以即使是穩(wěn)坐在市區(qū)瞄著金融人群的陸家嘴，它的物業(yè)也可能存在價(jià)格成長(zhǎng)乏力、地位淪喪的風(fēng)險(xiǎn)。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。