每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

7月14日，上海虹口涼城板塊的一塊純宅地拍出了6.7萬元/平米的樓板價，一舉刷新的上海市中心的拍賣價格。該地塊未來的銷售價格，至少要10萬元/平米以上，價格之高，引起廣泛關(guān)注。

但與此同時，大多數(shù)人卻忽略了，就在兩天前，距離這宗地塊不遠的寶楊碼頭也成交了一塊地，底價成交，樓板價5046元/平。兩者相距不足14公里，這地的價格卻不到?jīng)龀歉邇r地的十分之一?。?/p>

要知道，寶楊碼頭是去往崇明島的交通要道，位置也不太差，可就是這樣一塊地為何是這種結(jié)局呢？

邦爺注意到一個重要細節(jié)，寶楊碼頭的這宗地塊，用途是商辦、港口碼頭用地、餐飲旅館業(yè)用地。

“宅地遭人哄搶，商用項目遇冷”，這種情況最近在上海似乎很普遍。而這背后，有數(shù)據(jù)就顯示，上海的商辦市場庫存消化周期已經(jīng)高達4.5年，去化壓力很大。

易居研究院智庫中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2016年4月底，上海的商業(yè)用房存量高達1023.04萬平方米，成為全國商業(yè)庫存最高的城市。以上海2016年2~4月份商業(yè)用房的成交面積（7.33萬平、20.68萬平、28.12萬平）計算，目前的存量需要54.68個月才能消化完畢。

邦爺根據(jù)這些現(xiàn)象推測認(rèn)為，該地遇冷很可能不是出于地塊的區(qū)位條件等原因，而是由于它是一宗商用地！這背后更深的含義是，一線城市商辦市場或已面臨崩盤的風(fēng)險。

有人可能已經(jīng)注意到，除了土地市場的表現(xiàn)，目前上海的商辦物業(yè)也普遍難以出售變現(xiàn)，而上海一部分商辦性質(zhì)樓盤已經(jīng)很難申請到住房抵押貸款，更是重要證據(jù)：

（圖為涉事開發(fā)商工作人員）

上面的截圖是不久前東方衛(wèi)視報道的金山區(qū)的一個商業(yè)綜合體項目“樂禧匯”銷售員的說法。

該項目從2012、2013年就開始幫客戶申請貸款，但直到今年貸款也沒批下來。也是商鋪小業(yè)主遲遲辦不下貸款，使得公司老板有機可乘，從P2P平臺借了款，后來因無力償還，留下了巨額債務(wù)。如今，業(yè)主面臨房子被查封，房財兩空的風(fēng)險。

為什么銀行不批貸？

看完上述案例，或許大家都想這么問：為什么遠郊商業(yè)地產(chǎn)不批貸款？

一國有銀行貸款部經(jīng)理告訴邦爺，對于商鋪來說，行里并沒有明確規(guī)定說不批貸，要綜合考慮開發(fā)商實力和貸款人資質(zhì)。但執(zhí)行層面，對于遠郊商業(yè)，基本不會批，因為遠郊商鋪的回報率低，風(fēng)險又不可控。

據(jù)透露，這些商業(yè)項目，有的交房手續(xù)不完備，原本應(yīng)該是交了房開發(fā)商就放貸，但在此之前開發(fā)商先將房產(chǎn)抵押出去做了高利貸，因此銀行就不可能再給小業(yè)主批購房按揭貸款。

悲催的是，即便銀行向法院申請查封或者沒收物業(yè)，這類資產(chǎn)也無法處置和拍賣，只能成為壞賬和不良資產(chǎn)。

“如今開發(fā)商情愿做公寓也不愿做商業(yè)地產(chǎn)，由于商業(yè)地產(chǎn)培育周期長，非核心區(qū)域的租金不僅滯脹，甚至年年下跌。”國際五大行一分析師就直言。

知名房產(chǎn)專家薛建雄表示，一個10萬方的商業(yè)起碼要有30萬人口支撐，人均商業(yè)消費面積1~1.5平。但遠郊商業(yè)綜合體往往一建就是幾十萬方，總建筑面積超過30萬平米以上的商業(yè)綜合體非常多，而當(dāng)?shù)叵M人口沒那么多消費支撐力更是不足，因而造成大量商鋪空置。

“在南匯、奉賢、嘉定等遠郊商業(yè)集中的地區(qū)，常有因為項目無法如期開工、租金回報無法兌現(xiàn)滋生的業(yè)主集中上訪、拖欠銀行貸款等現(xiàn)象。銀行根本不批貸是遠郊商業(yè)項目面臨的最普遍也是最主要的銷售困難。”薛建雄就指出。

商業(yè)高庫存將成樓市大隱患

“商業(yè)地產(chǎn)的庫存風(fēng)險已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識。”薛建雄直言。

近期舉行的“第十一屆中國零售商大會”發(fā)布的中國零售業(yè)百強報告就顯示，2015年87家實體店的銷售增速只有3%(7家電商的增長率卻超過50%)，大型超市及百貨公司陷入低迷，專賣店、便利店發(fā)展相對較好。

很明顯的例子是，2013、2015年樂購已經(jīng)關(guān)閉了其在鎮(zhèn)寧、盧灣等地的實體店，7月底又將關(guān)閉其位于普陀區(qū)的大渡河店。

隨著一線城市土地價格的不斷攀升，開發(fā)商們的拿地成本和后期風(fēng)險也在不斷增加，愿意轉(zhuǎn)向郊區(qū)的人少之又少，而且大多也是迫不得已。更不要說，在供給過剩、競爭同質(zhì)化、電商沖擊等諸多問題沖擊下的遠郊商辦市場，可能陷入無人問津的局面。

薛建雄就認(rèn)為，與住宅市場不同，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)尤其是遠郊商業(yè)早已過剩。個人買家如果沒有專業(yè)能力，投資商業(yè)地產(chǎn)，失敗的概率將不會亞于買股票。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。