每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

保險(xiǎn)公司推出的以房養(yǎng)老產(chǎn)品，曾被投資者認(rèn)為是“少數(shù)能做空樓市的金融工具”。它的核心價(jià)值在于，房屋業(yè)主可以根據(jù)房屋高點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，將房子抵押給保險(xiǎn)公司，換取每年固定的收益用于養(yǎng)老。等房產(chǎn)公司付清所有房款后，房屋也就過戶給保險(xiǎn)公司。

它對投資人的意義在于，可以鎖定房地產(chǎn)最高價(jià)套現(xiàn)，又不會(huì)因?yàn)楝F(xiàn)金的短期價(jià)值迅速縮水，而讓自己受損。

然而，這個(gè)具有做空功能的金融產(chǎn)品，如今卻因?yàn)樵圏c(diǎn)兩年的“以房養(yǎng)老”宣告失敗，而面臨“失靈”。

說到失敗的原因，有人說，這個(gè)只有幸福人壽一家做出產(chǎn)品，觀念上與中國人的“傳統(tǒng)孝道”相背。但也有人說，最重要的是，他們的試點(diǎn)城市選錯(cuò)了！

北京、上海、廣州、武漢，這四大試點(diǎn)城市，一共都只有60戶投保，怎么成功？

說到這里，邦爺先科普下～

以房養(yǎng)老，也就是“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，是指擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故之后，保險(xiǎn)公司將獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

這就是講述了一個(gè)老人抵押一套房給保險(xiǎn)公司，每月拿錢過日子，最終人沒了，房子也沒了的感人故事。

我們先來看看幸福人壽“幸福房來寶”這款產(chǎn)品的費(fèi)率。

以一個(gè)70歲的男性為例。

有100萬房子的，延期年金交費(fèi)年度數(shù)為18年，延期年金年交保費(fèi)5810元，扣除延期年金后投保人月度領(lǐng)到手的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金額為3734元。

有500萬房子的，扣除延期年金保費(fèi)和相關(guān)保單管理費(fèi)，到手1.85萬。

這么算來，看起來還不錯(cuò)。

但是！

這款產(chǎn)品稱“已將房產(chǎn)預(yù)期增值收益考慮在內(nèi)”。我們再來看看這四個(gè)城市的房價(jià)波動(dòng)！

數(shù)據(jù)來自中國指數(shù)研究院

幸福人壽的這款產(chǎn)品其中有一項(xiàng)條款，老年人與保險(xiǎn)公司在確定基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金額后，這一金額不能變更。

如果70歲老人手里有一套價(jià)值500萬的房子，每個(gè)月拿1.85萬。假設(shè)老人可以活到90歲，那么這20年間，老人一共可以拿到444萬。

可如果2015年3月這套房子價(jià)值500萬，在上海，老人的房子已經(jīng)保守價(jià)值626萬！在北京582.5萬！在廣州517.5萬！在武漢623.5萬！

這僅僅是1Y+3M的時(shí)間！

再不濟(jì)，我們算算銀行定期。

老人把500萬的房子賣掉，銀行一年定期1.5%，銀行上浮20%為1.8%，一年利息為9萬，如果利滾利，第二年利息9.162萬，第三年9.33萬……

老人每年至少可以獲得9萬零花錢，而500萬現(xiàn)金還是自己的。

如果算銀行理財(cái)產(chǎn)品，如果3年期保本型理財(cái)收益率為4%，500萬三年可以獲得62萬的收益！

平均到每個(gè)月，老人可以獲得1.73萬的現(xiàn)金，500萬還是自己的。

如果以4%不變，排除本金增加的情況，20年后，老人至少累計(jì)獲得915萬現(xiàn)金。

按照現(xiàn)行通脹率，幸福人壽給予70歲老人500萬房產(chǎn)每年1.85萬的養(yǎng)老金，在10年甚至15年后，反而會(huì)讓老人的生活品質(zhì)下降。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局7月10號(hào)的數(shù)據(jù)，2016年上半年，我們國家CPI同比上漲2.1%。

再做一次數(shù)學(xué)題。

10年后，1.85萬元脹成2.28萬元……增加僅僅4300元。

而全國人民的可支配收入增加情況，可是以每年8%左右遞增的！

從以房養(yǎng)老的失敗可以看出，至少在最近十年，一線城市的房價(jià)仍然是長期看漲。任何放棄一線樓市自住房產(chǎn)，換取現(xiàn)金投資其他領(lǐng)域的行為，都將承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

＊文中觀點(diǎn)為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。