每經(jīng)編輯 王杰    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

2019年的10月1日，京東首席執(zhí)行官劉強(qiáng)東帶著他的夫人，在天津武清的行宮舉行了盛大的5周年結(jié)婚紀(jì)念日。全球企業(yè)界名人、演藝界明星、體育界明星甚至部分國(guó)家的政要都通過(guò)視頻向他表達(dá)了自己的祝賀。

讓人意外的是，劉強(qiáng)東設(shè)在武清的行宮，居然可以和前世界首富比爾蓋茨設(shè)在西雅圖的豪宅相媲美。從安保系統(tǒng)，到家居職能設(shè)備，再到健康管理設(shè)施，都運(yùn)用了人工職能領(lǐng)域的最新研發(fā)成果……

上述場(chǎng)景，并非邦爺編造的小說(shuō)。而是對(duì)工信部會(huì)同北京市、天津市、河北省人民政府四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移指南》的合理推測(cè)。

按照這個(gè)指南，武清經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)承接發(fā)展高端制造、生物醫(yī)藥的作用；天津武清京津產(chǎn)業(yè)新城承接研發(fā)轉(zhuǎn)化、商貿(mào)物流、電子商務(wù)等產(chǎn)業(yè)。如果北京的電子商務(wù)、生物醫(yī)藥、商茂貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)全部轉(zhuǎn)移到武清，這個(gè)現(xiàn)在主要靠汽車(chē)零部件生產(chǎn)發(fā)展的天津郊區(qū)，將有希望迅速完成新的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，吸引更多高效益企業(yè)，讓區(qū)域經(jīng)濟(jì)加速增長(zhǎng)。

屆時(shí)，作為華北最古老縣的武清，很容易憑借上佳的生態(tài)自然環(huán)境，引入高收入人群把將安居。

均價(jià)不到1萬(wàn)！高知人才表示毫無(wú)壓力…

那么武清區(qū)未來(lái)吸引的常住人群是怎樣的呢？根據(jù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃顯示，主要會(huì)有生物企業(yè)、制藥企業(yè)、科研院所、醫(yī)療衛(wèi)生等單位的研發(fā)工程師、電子商務(wù)工程師等“高知人群”。

根據(jù)獵聘網(wǎng)的招聘信息，邦爺查詢(xún)到高端制造業(yè)（包括項(xiàng)目成本管理、設(shè)計(jì)工程師、架構(gòu)師等），其人才年薪在20萬(wàn)到50萬(wàn)不等；生物醫(yī)藥方面人才年薪也普遍高于10萬(wàn)元。

而根據(jù)去年7月份，拉勾網(wǎng)發(fā)布的“電商行業(yè)職場(chǎng)報(bào)告”中，電商行業(yè)1~3年工作經(jīng)驗(yàn)的人群中，工資最高的職業(yè)是投資和風(fēng)控，月薪分別為12.4K及12.2K。3~5年工作經(jīng)驗(yàn)的人中，月薪資最高的是16.6K的投資和16K的移動(dòng)開(kāi)發(fā)。

邦爺掐指一算，剛?cè)胄械碾娚倘瞬拍晷绞杖胍哺哂?0萬(wàn)元。他們帶動(dòng)的消費(fèi)不容小覷。

拿房子來(lái)說(shuō)，邦爺一位在京東工作的朋友，在亦莊金茂悅購(gòu)得一處房產(chǎn)。而亦莊金茂悅目前的銷(xiāo)售均價(jià)在4.8萬(wàn)/平。而來(lái)自天津市中指院的數(shù)據(jù)顯示，到5月底武清區(qū)的樓市銷(xiāo)售均價(jià)為8070元每平米，換句話(huà)說(shuō)，在亦莊金茂悅買(mǎi)1平米房子，可以在武清買(mǎi)6平米，高收入人群進(jìn)來(lái)完全無(wú)壓力，而這將為樓市帶去更多的購(gòu)買(mǎi)力。

另外，其實(shí)根據(jù)規(guī)劃，我們能想象，京東集團(tuán)完全有可能在租賃、建設(shè)成本更低的武清設(shè)分公司，馬云的菜鳥(niǎo)物流也有可能在交通更為順暢武清設(shè)置物流中心。

到時(shí)，武清的豪宅也不愁賣(mài)，馬云、劉強(qiáng)東們完全有可能在武清買(mǎi)座“行宮”，靜心養(yǎng)性地做生意。

房?jī)r(jià)漲不漲，看規(guī)劃是否接地氣

前景一片美好，但未來(lái)武清的發(fā)展，還要看產(chǎn)城融合。

中則智庫(kù)(北京)經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)有限公司總經(jīng)理陳智國(guó)認(rèn)為，只有伴隨產(chǎn)業(yè)的入駐，中高端就業(yè)機(jī)會(huì)和中產(chǎn)階級(jí)才會(huì)增多，他們才是購(gòu)房的主力。

另一方面，武清前期由于藍(lán)印戶(hù)口的吸引力，有許多潛在的購(gòu)房需求，已得到部分釋放，在房?jī)r(jià)上漲上已有所體現(xiàn)；未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的空間，主要取決于區(qū)域人口凈流入的規(guī)模、城市配套條件的改善。

“根據(jù)京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃，北京周邊區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向上，不只是吸引北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，還要承接北京人口疏解，事實(shí)上，要建設(shè)產(chǎn)城融合、職住平衡的微中心城市，從這個(gè)角度看，武清新城的人口，會(huì)有所上漲。”

陳智國(guó)表示，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、企業(yè)外遷更多的是市場(chǎng)行為，周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)為企業(yè)提供了更多的選擇，武清有優(yōu)勢(shì)，但更重要的是要依托優(yōu)勢(shì)，做好配套服務(wù)，通過(guò)創(chuàng)新服務(wù)，打造企業(yè)落地的綜合成本洼地，會(huì)增強(qiáng)對(duì)企業(yè)的吸引力。

反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果未來(lái)的3-5年，各區(qū)域不能在特色領(lǐng)域有所集聚突破的話(huà)，可能也會(huì)面臨更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)和難以發(fā)展的困境。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)趙秀池也認(rèn)為，武清區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移完成、人口遷入之后，其房?jī)r(jià)應(yīng)該還有上升空間。如果產(chǎn)業(yè)遷移不成功，沒(méi)有人口注入，則相反。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。