每經(jīng)編輯 王杰    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

天津北方網(wǎng)消息稱，天津市政府辦公廳近日轉(zhuǎn)發(fā)通知，市國(guó)土房管局?jǐn)M定的《天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》將于今年8月1日起執(zhí)行。

“辦法”要求，新建商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存房?jī)r(jià)款。

“天津不能去了！”隨即就有發(fā)商人士在朋友圈如是評(píng)論。這個(gè)讓人望而生嘆的政策，真能降低開發(fā)商在津拿地的積極性？

邦地產(chǎn)經(jīng)過(guò)深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，答案恰恰相反！這一政策實(shí)則增加了市場(chǎng)流動(dòng)性，讓房企有錢搶地了，天津房?jī)r(jià)上漲的可能性極大。

預(yù)售資金監(jiān)管“放松”

商品房預(yù)售資金，是開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房出售給購(gòu)房人，購(gòu)房人按照商品房買賣合同約定，支付給開發(fā)商的購(gòu)房款（包括定金、首付款、后續(xù)付款、按揭付款等）。

上述“新規(guī)”第十一條規(guī)定：新建商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存房?jī)r(jià)款。購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同約定的付款時(shí)間，憑新建商品房預(yù)售資金交款通知書，通過(guò)商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)或者新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用POS機(jī)將房?jī)r(jià)款直接存入監(jiān)管賬戶。

第十二條規(guī)定：每筆預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，市資金監(jiān)管中心通過(guò)監(jiān)管系統(tǒng)計(jì)算出監(jiān)管資金額度并實(shí)施全程監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行提取全程監(jiān)管資金以外的資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程有關(guān)建設(shè)。

此前，《天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（津政辦發(fā)〔2011〕115號(hào)），第（十五）條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以其他方式自行收取房?jī)r(jià)款。第（十四）條則指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助購(gòu)房人選擇以下方式將新建商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶：

1、購(gòu)房人憑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售管理網(wǎng)上打印的交款通知書，到商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)將購(gòu)房款直接交入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)銀行出具的交款憑證為購(gòu)房人換領(lǐng)購(gòu)房專用發(fā)票。

2、購(gòu)房人通過(guò)資金監(jiān)管專用pos機(jī),將購(gòu)房款直接交入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)pos機(jī)簽單為購(gòu)房人換領(lǐng)購(gòu)房專用發(fā)票。

對(duì)比新舊政策，可以發(fā)現(xiàn)：

2011年的文件中對(duì)全部新建商品房預(yù)售資金實(shí)行全程監(jiān)管；新辦法中僅對(duì)用于支付建筑安裝、區(qū)內(nèi)配套建設(shè)等費(fèi)用的資金實(shí)行全程監(jiān)管。

2011年的文件規(guī)定：“主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，累?jì)申請(qǐng)使用資金額度不得超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金的65%”；新文件規(guī)定：“完成主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收的，累計(jì)申請(qǐng)使用資金額度不得超過(guò)監(jiān)管資金的70%”。

新文件增設(shè)了資金使用節(jié)點(diǎn)：比如增加了“有深基坑施工的，完成基礎(chǔ)驗(yàn)收后，申請(qǐng)使用資金額度不得超過(guò)監(jiān)管資金的15%”。

新文件提高了部分節(jié)點(diǎn)提取的資金比例：比如2011年的文件規(guī)定“基礎(chǔ)完工的，申請(qǐng)使用資金額度不得超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金的30%”。

這些變化，意味著有部分資金比如非建筑安裝、區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的費(fèi)用可以不進(jìn)行監(jiān)管，而這部分費(fèi)用可以提取用于營(yíng)銷和管理費(fèi)用、支付財(cái)務(wù)費(fèi)用稅費(fèi)等。

“換句話說(shuō)，監(jiān)管的資金量減少了，開發(fā)商的流動(dòng)性反而增加了。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷就表示，總體來(lái)看，預(yù)售資金監(jiān)管并不是收緊而是有針對(duì)性得放松了。

面粉漲價(jià)帶動(dòng)面包價(jià)格上漲

天津市一官方人士向邦地產(chǎn)透露，這次出臺(tái)的新政策，主要是減少資金監(jiān)管的種類和額度，為開發(fā)企業(yè)提供更多便利，響應(yīng)中央去杠桿的要求。

而從目前天津的樓市來(lái)看，房?jī)r(jià)有所增長(zhǎng)，地價(jià)的溢價(jià)率更高：

中指院天津分院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年5月，天津商品住宅價(jià)格為12297元/平米，環(huán)比下跌3.42%，同比上漲4.96%。

5月天津全市各類用地平均溢價(jià)率為33.40%，環(huán)比上升24.92%，同比上升14.04%。其中，住宅用地溢價(jià)率為64.59%。成交土地面積237.7萬(wàn)平方米，也環(huán)比增加43.49%，同比增加156.75%。

可預(yù)測(cè)，預(yù)售資金監(jiān)管放松后，房企會(huì)有更多的流動(dòng)資金去搶地，天津的土地市場(chǎng)或許會(huì)更熱，而“面粉漲價(jià)帶動(dòng)面包價(jià)格上漲”，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲也是大概率事件。

中指院就評(píng)述認(rèn)為，天津樓市自2月末復(fù)蘇，金三迎來(lái)開門紅，之后成交略有波動(dòng)但持續(xù)走高。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。

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