每經編輯 楊羚強    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-Circle）

昨天，天津、合肥、成都多地出臺樓市調控政策。其中，合肥的新政，主旨是“限貸”，規(guī)定有過貸款紀錄，無論是否首次購買，首付比例就要提高到四成。

這些針對近期房價地價迅速上漲的政策，雖然看上去殺傷力很強，但依然有人覺得“不夠狠”，因為最有效的調控，還是像上海、深圳、北京那樣“持續(xù)限購”。

但很多人不知道的是，也是因為“限購”，讓開發(fā)商有了可趁之機：“多虧了限購，幫我們蓄客，開放后房價就快速飆升了。”

過去十年的房地產經歷，似乎總是如此：調控讓房價停滯，一個階段之后又迅速暴漲。

不要諷刺這些開發(fā)商高興得太早，因為這一階段，房價已經即將見頂！

M1走勢將拖累房價

這種判斷，已經得到M1走勢的支撐：

“ M1（狹義貨幣供應量）與房價有一定的相關性，但是由于房地產的流動性比較差，大約會出現(xiàn)3個月左右的滯后性。”長江商學院原副院長陳龍表示。

比如，2009年1月，M1增速為6.7%，住宅銷售價格到3月達到最低點98.1%，當2010年1月M1增速上升到39.0%，住宅銷售價格指數(shù)持續(xù)上漲到2010年4月的115.4%。

民生證券數(shù)據(jù)也顯示，商品房價格和M1走勢基本一致。

華泰證券首席分析師羅毅就判斷，從2016年3月開始，M1增速重回20%以上，并且從3月-5月在高位連續(xù)攀升達到23.7%，判斷M1高點已見，未來流動性趨于穩(wěn)健，房地產調整壓力增大。

可見，2015年3月，M1增速開啟本輪上升周期，并于今年3月份突破20%，連續(xù)三個月上漲。此輪M1周期已經進入頂部區(qū)域，通脹預期正在形成，央行近期大概率將進行流動性調控以緩解通脹壓力。這也就是為什么端午節(jié)前后，各國央行實施新一輪的量化寬松政策，但我們國家的央行沒有立即跟風的原因。

如果M1在三季度見頂，房價就非?？赡軙谒募径瘸霈F(xiàn)回落。事實上，從克而瑞統(tǒng)計的五月份一二三四五線城市的房地產價格走勢可以看出，這一輪房價有明顯的二八分化，大幅上漲的只是少數(shù)核心城市，說明M1的快速增長，并不能像2009年那樣，支持全國性的房價上漲。

決策層調控的難點：怎么讓企業(yè)愿花錢？

但如果M1短期見頂，房地產去庫存壓力顯然就會變大。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月末，住宅待售面積比4月末減少721萬平方米；辦公樓增加7萬平方米；商業(yè)營業(yè)房增加105萬平方米。和去年同期相比，辦公樓待售面積大幅增長16.8%，商業(yè)營業(yè)用房面積增長23.7%。

5月全國房地產開發(fā)投資3.46萬億元，同比增長7.0%，增速比1-4月份回落0.2個百分點。增速回落的主要原因，就是非住宅的商用物業(yè)投資增速下降。數(shù)據(jù)顯示，非住宅開發(fā)投資增長7.5%，增速回落1.3個百分點。

顯然，針對商用房的刺激政策，很需要快速出臺。這其中還有一個理由，就是M1的增速過快，顯示出企業(yè)目前擁有大量的資金，卻遲遲沒有用于投資。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來元曾解釋“地王”現(xiàn)象時就表示，房地產商的投資是比較謹慎的。有三個數(shù)據(jù)可以證明：

第一個數(shù)據(jù)是房地產投資增速，1-5月份房地產開發(fā)投資同比增長7%，比1-4月份回落0.2個百分點。

第二個數(shù)據(jù)是土地購置面積，1-5月份同比下降5.9%，雖然降幅比上個月有些收窄，但還是在繼續(xù)下降的。

第三個數(shù)據(jù)是土地成交價款，1-5月份土地成交價款同比增長4.7%，這個速度低于房地產的投資。

換句話說，開發(fā)商手里有大量的資金沒有地方投資（可能不僅僅只是開發(fā)企業(yè)，其他很多企業(yè)也有大量的資金沒有投資）。而長期讓企業(yè)留有大量的資金，顯然不利于經濟的增長，而且會成為引發(fā)通脹的“導火索”，這顯然會讓決策層很頭疼。

刺激政策：將鼓勵企業(yè)持有、購買商用樓

邦爺覺得，鼓勵企業(yè)更多購買商鋪、寫字樓投資兼自用，很可能是今年下半年房地產政策的主要方向。 

事實上，之前國務院的很多政策都已經隱含“利用商用房刺激消費”的意圖。比如，之前增值稅營改增時，鼓勵企業(yè)購買經營用房，抵扣增值稅；再比如，鼓勵開發(fā)商將所持有的部分商用樓宇，改為可供出租的公寓。這些作為住宅使用的商業(yè)物業(yè)，可以享受民用水、電、煤的優(yōu)惠。

而各地的地方政府，在這方面更為積極。比如，上海要求購買商用土地的開發(fā)商，在開發(fā)完畢后，必須持有商用住房多少年，否則不能轉讓。允許銷售的面積不到20%。

不過，這些政策短期還很難刺激商用房市場升溫。邦爺覺得，國家下一步可能會在稅收、貸款等方面，給商用房更多的優(yōu)惠政策以促進企業(yè)投資、購買。此外，還會有更多扶持政策，鼓勵大眾通過租賃、購買等方式運營存量商用物業(yè)創(chuàng)業(yè)。

要知道，目前商用房的稅費遠遠高于住宅，不僅增值稅沒有像住宅那樣可以免征，還要征收30%—60%的土地增值稅。很多投資過商用房的人說，商用房的稅費往往占了他們利潤的30%—40%，所以不愿意投資。個人投資者如此，企業(yè)投資者也是這樣。

所以，國家有可能在商用物業(yè)轉讓稅費上會給予一定的稅收優(yōu)惠，甚至會給予免稅。同樣，在商用物業(yè)的貸款政策上，也會有一定的調整，以鼓勵企業(yè)貸款購買。另外，國家還可能商用物業(yè)的資產證券化來刺激購買。

開發(fā)商已經看到了這樣的趨勢。

比如，上海龍湖在規(guī)劃未來十年的戰(zhàn)略時，就提出不能只做住宅，而要有更多的Shopping  Mall，在未來五年他們計劃做到5個。

在易居沃頓中國房地產實戰(zhàn)研修課題發(fā)布會上，商業(yè)、金融課題組，倍受推崇。尤其是萬科萬丈資本CEO丁長峰說“中國房地產的黃金時代就是現(xiàn)在”，讓臺下的地產經理人激情澎湃。

在丁長峰眼里，那些已經竣工待銷售商用物業(yè)有機會通過存量資產的改造和運營，帶來更多的收益，并為很多創(chuàng)業(yè)者帶來機會。

同時，萬科上海公司已經通過上生所城市更新項目成功簽約，實質性改造和運營存量資產。

位于市中心的上海生物制品研究所有限責任公司，擁有大量地烏達克建筑、孫科別墅，萬科希望將他們改造為消費目的地、更多元化的城市客廳，有效提升資產收益和資產價值。

如果類似萬科、龍湖的戰(zhàn)略得到國家更多鼓勵。不僅僅商用房的庫存能夠有效去化，房地產也將真正有效地幫助實體經濟做大做強，而這幾乎是全社會的愿望。

邦爺非?？春孟掳肽甑姆康禺a政策，它一定會比今年年初，更為精彩。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產立場無涉。

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