于祥明 

在全國(guó)樓市“漲聲一片”、“地王”頻出的當(dāng)下，“分城施策”的調(diào)控呼聲再起。

昨日，住建部政策研究中心原副主任王玨林、中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟等業(yè)內(nèi)專(zhuān)家在接受上證報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，要理性看待樓市，個(gè)別城市樓市過(guò)熱不利于去庫(kù)存，本著“分城施策”的思路各地應(yīng)及時(shí)出手調(diào)控。

二線城市成房?jī)r(jià)上漲主角

從今年前5個(gè)月數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)樓市整體上好于去年的趨勢(shì)已較為確定。

中國(guó)指數(shù)研究院最新的百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，5月全國(guó)百城住宅均價(jià)，環(huán)比上漲1.70%，同比上漲10.34%，已是連續(xù)10個(gè)月出現(xiàn)雙漲。而且，漲幅居前十位的城市全部為二線城市，依次是：廈門(mén)、合肥、無(wú)錫、南京、廊坊、東莞、杭州、中山、南昌和珠海。

二線城市成為5月上漲主角，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)或接近3%（珠海為2.72%）。其中，廈門(mén)、合肥兩座城市的房?jī)r(jià)漲幅甚至接近6%。這意味著，如此下去，今年這些二線城市的房?jī)r(jià)上漲幅度會(huì)達(dá)到30%至40%。

“不可否認(rèn)，部分二線城市房?jī)r(jià)和地價(jià)過(guò)快上漲，或多或少受到北京、上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)的影響。”陳晟分析，以近期上海為例，房?jī)r(jià)漲幅明顯快于春節(jié)前，漲速顯然過(guò)快，而且土地市場(chǎng)也異?；鸨?。

6月1日，上海土地拍賣(mài)市場(chǎng)又一次“瘋狂”，信達(dá)以58.05億元拍得顧村住宅+商場(chǎng)地塊。而在5月18日，保利集團(tuán)以54.5億拍得浦東新區(qū)周浦地塊，溢價(jià)率達(dá)到296%。“當(dāng)前貨幣政策較為寬松，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，還是購(gòu)房者，都容易獲得貸款，這支持了市場(chǎng)的回暖。”陳晟說(shuō)，房?jī)r(jià)和地價(jià)的過(guò)快上漲令人不安：“理應(yīng)三年的漲幅，卻在三個(gè)月內(nèi)完成，這顯然會(huì)埋下隱患。”

投資“虹吸效應(yīng)”不利去庫(kù)存

深圳、上海、蘇州、合肥等一、二線城市火爆的樓市，吸引了開(kāi)發(fā)商，使得投資風(fēng)險(xiǎn)不斷積累，這違背了今年房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的主要目標(biāo)。

“個(gè)別城市樓市過(guò)熱，不利于去庫(kù)存，地方政府應(yīng)及時(shí)出手抑制。”王玨林說(shuō)，世界各國(guó)的歷史經(jīng)驗(yàn)多次證明，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，對(duì)誰(shuí)都沒(méi)有好處，因此當(dāng)?shù)卣仨毤皶r(shí)出手，給市場(chǎng)良性預(yù)期。

“北京對(duì)通州及時(shí)采取限購(gòu)措施，值得許多地方學(xué)習(xí)借鑒。”王玨林說(shuō)。

陳晟也向記者表示，一、二線城市火爆的樓市形成“虹吸效應(yīng)”，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商投資的過(guò)度集中。“這既導(dǎo)致這些過(guò)熱區(qū)域的投資風(fēng)險(xiǎn)積累，也不利于三、四線城市去庫(kù)存。”陳晟說(shuō)。

招商證券研報(bào)顯示，4月份全國(guó)重點(diǎn)城市（30個(gè)）商品住房庫(kù)存去化周期為10.5個(gè)月，其中一線城市（4個(gè)）去化周期為7.8個(gè)月，重點(diǎn)二線城市（16個(gè)）為9.2個(gè)月，重點(diǎn)三線城市（10）仍高達(dá)19.1個(gè)月。

中國(guó)物流信息中心武威也表示，房地產(chǎn)去庫(kù)存化任務(wù)仍較為艱巨。他分析說(shuō)：“5月房地產(chǎn)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)和新訂單指數(shù)均呈現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月回落走勢(shì)，指數(shù)均在50%以下，顯示市場(chǎng)供需兩端均顯疲弱。結(jié)合數(shù)據(jù)的變化，我們認(rèn)為，雖然今年以來(lái)一、二線城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售有所升溫，但難掩三、四線城市庫(kù)存依然較大的壓力。”

在王玨林看來(lái)，當(dāng)前樓市回暖主要是一線城市及其周邊城市、部分二線城市拉動(dòng)，三、四線城市基本沒(méi)有反彈。房地產(chǎn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性分化依然是主要問(wèn)題。

“‘一刀切’的調(diào)控政策是不可取的，當(dāng)下還是要各地按‘分城施策’、‘差別化調(diào)控’的思路繼續(xù)消化房地產(chǎn)庫(kù)存。 ”王玨林說(shuō)。