每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

降價(jià)的風(fēng)波尚未平息，蘇州樓市又迎來(lái)更重磅的消息，事關(guān)供需兩側(cè)。

其一是，據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》稱，5月17日下午，蘇州市政府舉行了例行會(huì)議，主題就是穩(wěn)定房地產(chǎn)工作，會(huì)議通過(guò)了限購(gòu)方案，擬于5月23日公布、24日?qǐng)?zhí)行。主要內(nèi)容是，購(gòu)房者須滿足繳納社保一年以上，個(gè)人所得稅繳納2年以上，另推出買房居住證滿一年等硬性規(guī)定，以防炒房和補(bǔ)繳社保。

針對(duì)此事，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向蘇州市政府和住建局相關(guān)人士核實(shí)，未獲得確認(rèn)。

同一天時(shí)間，蘇州市國(guó)土局官方網(wǎng)站對(duì)外宣稱，暫緩出讓5幅地塊，而其中有塊地，被業(yè)內(nèi)稱之為絕版的準(zhǔn)地王。據(jù)了解，該地塊位于蘇州高新區(qū)獅山街道，位置極佳。

克而瑞蘇州副總經(jīng)理韓云霞稱，該地塊一旦出讓，樓面價(jià)肯定達(dá)到3.5萬(wàn)元，必將成為企業(yè)爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。

地價(jià)瘋狂 需求端發(fā)力

據(jù)了解，今年4月，蘇州拍賣出去的13塊土地，有12塊地價(jià)比起始價(jià)翻倍，最高溢價(jià)率為318.85%。總出讓金共約250.76億元，平均樓面價(jià)18829.82元/平方米，平均溢價(jià)率195.21%。

蘇州市（不含吳江區(qū)）在2013年至2015年三年的賣地收入分別為449.8億元、403.5億元和514.5億元。蘇州13塊地的出讓金總額250億元，是其前三年每年度土地出讓總額的50%左右。

克而瑞華東二區(qū)總經(jīng)理王新科表示，之前出的調(diào)控政策并沒(méi)有真正意義上解決房?jī)r(jià)快速上漲，購(gòu)房者恐慌心理也沒(méi)有得到改善，目前來(lái)看，短期之內(nèi)供求矛盾依舊非常突出，因此只有從需求側(cè)來(lái)解決問(wèn)題。以上海為例，“3·25新政”出臺(tái)之后，上海的成交量跌了一半。

王新科表示，目前政策什么時(shí)候出臺(tái)還不明確，具體如何走向還不明確，一旦政策出臺(tái)，還要看其嚴(yán)厲程度，比如對(duì)投資客的限制程度。

韓云霞表示，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大幅降價(jià)，因?yàn)榇媪糠浅Ｉ?，供?yīng)量和成交量雖然在降，但是價(jià)格還是能夠穩(wěn)定住，短期之內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)明顯的降價(jià)，交易量可能會(huì)出現(xiàn)下滑。

瘋漲過(guò)后 投資客撤離

在經(jīng)歷了一輪火爆漲幅之后，蘇州的樓市開始出現(xiàn)了微妙變化，來(lái)客量減少，成交量下滑，讓很多投資客一夜變?yōu)榱?ldquo;接盤俠”。

自3月底以來(lái)，上海、深圳、南京、武漢相繼出臺(tái)新政，除這四個(gè)城市之外，蘇州早前曾出臺(tái)“限漲令”。在新一輪調(diào)控大潮下，這些城市出臺(tái)的樓市新政都有一個(gè)共同的關(guān)鍵詞：收緊。

中原地產(chǎn)蘇州一片區(qū)張經(jīng)理告訴記者，今年春節(jié)過(guò)后，蘇州市場(chǎng)出現(xiàn)了一波“跳躍性”暴漲和“日光盤”現(xiàn)象，但從4月份開始，中原所代理的一些售樓處來(lái)客量明顯不足，一些樓盤一天才來(lái)三四組客戶。

張經(jīng)理指出，太湖新城板塊的房?jī)r(jià)存在水分，此前，由于該區(qū)域被投資客熱炒作，導(dǎo)致房?jī)r(jià)一度出現(xiàn)瘋漲，這使得有效購(gòu)房需求已經(jīng)被嚴(yán)重透支。

之前的投資客高度聚集板塊會(huì)最先受到影響，一些承接核心板塊溢出的板塊，承接外溢性的板塊會(huì)首先撐不住。

就目前來(lái)看，縱觀降價(jià)樓盤，基本集中在吳江新城，張經(jīng)理表示，吳江距離蘇州市區(qū)較遠(yuǎn)，太湖新城則更偏，不具有市場(chǎng)代表性。

但資深市場(chǎng)人士薛建雄表示，個(gè)別樓盤降價(jià)至少給市場(chǎng)敲響了警鐘：市場(chǎng)行情再好，也不是所有盤都能不顧實(shí)際情況瘋漲的。尤其是一些規(guī)劃配套啥都沒(méi)有的遠(yuǎn)郊板塊。

張經(jīng)理表示，隨著一些投資客撤出，降價(jià)將是必然趨勢(shì)，雖然蘇州傳統(tǒng)市區(qū)并沒(méi)有出現(xiàn)樓盤降溫的信號(hào)，但從目前來(lái)看，降價(jià)只是時(shí)間問(wèn)題。

此外，投資客已經(jīng)從原先的熱炒區(qū)域向蘇州傳統(tǒng)的房?jī)r(jià)高地開始轉(zhuǎn)移，張經(jīng)理表示，相對(duì)于外環(huán)區(qū)域，湖東板塊和獅山板塊這些核心成熟區(qū)域更受投資客青睞。

來(lái)自中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至4月30日，蘇州住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)77.89萬(wàn)平方米，比上月減少6.14萬(wàn)平方米，環(huán)比上月下降了7.3%。住宅成交面積84.05萬(wàn)平方米，比上月減少35.75萬(wàn)平方米，環(huán)比上月下降了29.84%，住宅均價(jià)為18148元/㎡，環(huán)比上升了7.74%。

相比于去年，蘇州房?jī)r(jià)幾乎漲了一倍，超出了普通老百姓能承受的范圍。截至4月30日，蘇州全市各類房源存量為974.77萬(wàn)方，比上月減少167.57方，環(huán)比上漲了20.75%，4月份新增31個(gè)項(xiàng)目。