每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

作為房地產(chǎn)開發(fā)的前端，土地市場冷暖是開發(fā)商預(yù)期好壞的“試金石”。

時(shí)光追溯到2013年9月4日，北京國土局現(xiàn)場，經(jīng)過69輪喊價(jià)，融創(chuàng)以21億元配建27.8萬平方米醫(yī)院一舉拿下農(nóng)展館北路8號住宅地塊?？紤]到配建的醫(yī)院成本，樓面價(jià)高達(dá)73099元/平方米，成為當(dāng)時(shí)北京名副其實(shí)的新地王。

在當(dāng)時(shí)，萬科董事會主席王石轉(zhuǎn)發(fā)一則農(nóng)展館土地出讓的新聞。微博中王石稱李嘉誠出賣北京、上海的物業(yè)是一個(gè)信號，但并未過多透露對于北京、上海市場的具體看法，直說“小心了！”孫宏斌隨后在微博上表示，“很多媒體問我，我說一是我對王總的判斷和判斷依據(jù)很驚訝；二是對市場的判斷有分歧很正常，我們繼續(xù)看好北京、上海，尤其是北京、上海的稀缺地塊 ；三是感謝王總的提醒，我們會以如履薄冰如臨深淵的態(tài)度對待風(fēng)險(xiǎn)。”

歷經(jīng)近3年蟄伏，該項(xiàng)目終于亮相。

南京、蘇州：房價(jià)沒泡沫 地價(jià)肯定有

5月16日，融創(chuàng)中國在北京舉行“北京壹號院”全球發(fā)布會。

會上融創(chuàng)中國北京區(qū)域總經(jīng)理荊宏表示，北京壹號院最高售價(jià)將超過30萬元／平米，而此前預(yù)計(jì)的該項(xiàng)目最高售價(jià)為20萬元／平米。但融創(chuàng)中國董事長孫宏斌并不認(rèn)為30萬元／平米的售價(jià)很高。孫宏斌表示，對北京市場而言，即使出現(xiàn)40萬、50萬元每平米的項(xiàng)目也不為怪，從長遠(yuǎn)來看，現(xiàn)階段可以說是頂豪市場的一個(gè)價(jià)值洼地階段。

孫宏斌提示，當(dāng)前國內(nèi)部分城市土地市場過熱，已經(jīng)出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)。

“由于地價(jià)太貴，北京很多項(xiàng)目都被豪宅了，不賣到10萬以上根本不賺錢，北京可以有10萬、20萬元每平米的房子，但不應(yīng)該到處都是。很多北京、上海開發(fā)商的項(xiàng)目之所以遲遲沒有入市，就是因?yàn)橐坏┤胧芯陀锌赡芴澅尽?rdquo;孫宏斌表示。

對于最近土地市場比較火熱的長三角，孫宏斌表示，南京、蘇州這些城市，房價(jià)沒什么泡沫，但地價(jià)肯定是有泡沫的。“這么多年了，蘇州的房價(jià)一直是在2萬元，南京的房價(jià)都沒有超過3萬元，一下子樓面價(jià)超過3萬元甚至到4萬元，這個(gè)肯定是不對的，我覺得我們會非常小心的。”

孫宏斌說，房價(jià)不可能每年都往上漲，這一輪房價(jià)漲這么快，已經(jīng)把后面好多年的上漲空間消化掉了。

持續(xù)“發(fā)燒”的土地市場出現(xiàn)一個(gè)壞消息

近期，長三角部分城市土地市場持續(xù)“發(fā)燒”。上海5月首次土拍僅僅過去兩天，5月13日，南京土拍立馬搶占頭條。據(jù)了解，南京此次土拍共7幅地塊，分別來自建鄴區(qū)、秦淮區(qū)、江寧區(qū)和六合區(qū)。其中，河西4幅地塊有3幅為住宅地塊，受到眾多開發(fā)商的關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，此次土拍有近40家房企報(bào)名。

本次土拍，總價(jià)地王是世茂拍下的G11地塊，達(dá)88億元。樓面價(jià)地王是葛洲壩拿下的G14地塊，達(dá)45213元／平方米。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱這樣評論南京土拍：無法用理性數(shù)據(jù)論證了！

讓我們把鏡頭聚焦到杭州。就在5月5日下午結(jié)束的競拍中，陽光城以19846.39元／平方米的樓面價(jià)刷新杭州市蕭山區(qū)的記錄，成為蕭山最新地王。據(jù)了解，該地塊是錢江世紀(jì)城奧博中心單元10號地塊，總價(jià)13.85億元，溢價(jià)率68.19%。

說“最新”，是因?yàn)榈赝醺碌乃俣茸屓俗洳患胺?。就?span lang="EN-US">10號地拍出之前的幾分鐘，景瑞剛以19634.04元／平方米的樓面價(jià)成為蕭山地王。然后，“咻”一下就被陽光城取而代之。

據(jù)了解，該區(qū)域周邊順發(fā)美哉美城樓盤，1月的均價(jià)僅為19000元／平方米，而到3月其銷售均價(jià)漲到22000元／平方米，僅僅兩個(gè)月漲幅竟達(dá)15.79%；萬科大家世紀(jì)之光1月成交均價(jià)僅為18900元／平方米，3月均價(jià)攀至21500元／平方米，漲幅達(dá)13.8%。沒錯(cuò)，地王樓面價(jià)已經(jīng)快要追上3月的樓盤售價(jià)了。

蘇州的土地大熱更是讓人瞠目結(jié)舌。4月7、8日蘇州土拍引發(fā)40余家房企角逐。本輪土拍13幅地塊創(chuàng)下平均高達(dá)200%溢價(jià)率，刷新了相城區(qū)、高新區(qū)、吳中區(qū)3個(gè)區(qū)的地王紀(jì)錄。其中景瑞地產(chǎn)拍下溢價(jià)率最高地塊，達(dá)318.86%，而當(dāng)代置業(yè)、北京國瑞分別奪得本場土拍的最高單價(jià)、最高總價(jià)。更值得關(guān)注的是，從各地塊成交樓板價(jià)來看，幾乎均超越區(qū)域銷售均價(jià)，其中金輝競得的相城區(qū)蘇地2016-WG-8號地塊以22445元/平米的樓板價(jià)超出區(qū)域售價(jià)59.15%。

但是蘇州房價(jià)會一直上漲嗎？近日，“蘇州灣壹號直降9000元/平方米”的消息滿天飛，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份打電話到其售樓處求證，銷售人員表示，這并不是降價(jià)，“我們一開始售價(jià)26000元/平方米的是精裝修，這個(gè)月7日推出的17000元/平方米的戶型是毛坯房。”