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每經(jīng)記者 王杰

“北京通州商辦物業(yè)最嚴(yán)限購(gòu)限貸”的子彈，終于出膛。

5月5日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)上掛出《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)北京市通州區(qū)人民政府關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。關(guān)于通州區(qū)商務(wù)型公寓，出售對(duì)象為居民家庭的，《通知》要求必須符合以下條件之一：1.沒(méi)擁有住房的本市戶籍居民家庭（含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同）或單身人士。2.已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭。3.在本市沒(méi)擁有住房且在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅5年（含）以上的非本市戶籍居民家庭。

哪些家庭無(wú)法購(gòu)買通州區(qū)商務(wù)型公寓？《通知》指出：1.已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭。2.已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭。3.無(wú)法提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。居民家庭購(gòu)買的通州區(qū)商務(wù)型公寓，核驗(yàn)購(gòu)房資格時(shí)計(jì)入該家庭的住房套數(shù)。

去年住宅已加碼“限購(gòu)”

《通知》還表示，關(guān)于通州區(qū)商業(yè)、辦公項(xiàng)目，新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途銷售，只能出售給企事業(yè)單位或社會(huì)組織，且上述單位購(gòu)買后再出售時(shí)，仍須出售給企事業(yè)單位或社會(huì)組織。

文件發(fā)布前已由居民家庭或個(gè)人購(gòu)買的通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目，再次出售時(shí)可按原規(guī)定執(zhí)行。通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售管理其他規(guī)定不變。

其實(shí)，早在去年，通州區(qū)的住宅就已經(jīng)加碼限購(gòu)。

2015年8月14日，北京市建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》，對(duì)通州樓市進(jìn)一步實(shí)行限購(gòu)政策，對(duì)于京籍已擁有一套住房，但沒(méi)有在通州落戶滿3年或近3年沒(méi)有在通州區(qū)繳納社?；騻€(gè)人所得稅的家庭、非京籍近3年沒(méi)有在通州區(qū)繳納社保或個(gè)人所得稅的家庭，都不能在通州購(gòu)房。

限購(gòu)升級(jí)的原因，是“北京城市副中心”與“市政府東遷”的消息，讓當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)扶搖直上。我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年4月，全北京樓市迅速回暖，通州交易上漲更為明顯，從原來(lái)的月度600~700套，飛升到2000套以上，對(duì)北京全市而言，成交套數(shù)比重也從原來(lái)不足5%上漲到7月的9.2%。

2015年7月10日，北京市委、市政府通過(guò)了《關(guān)于貫徹落實(shí)<京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要>的意見(jiàn)》，其中提出要“聚焦通州，加快市行政副中心建設(shè)”。喧囂十年的北京行政副中心，終于落定通州。

副中心概念的熱炒引起相關(guān)部門關(guān)注。隨后的8月3日，北京市住建委主任徐賤云做客北京城市管理廣播“市民對(duì)話一把手”節(jié)目時(shí)回應(yīng)稱，要加強(qiáng)通州區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)分析，會(huì)同屬地部門密切檢測(cè)通州區(qū)的房屋成交情況和價(jià)格情況。

徐賤云指出，在通州區(qū)要嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施，特別是商品住房的限購(gòu)政策；嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓商品住房，非滿5年、不是唯一住房要征收20%所得稅的政策。

此外，還要加強(qiáng)土地市場(chǎng)的秩序管理，加大執(zhí)法查處力度，增強(qiáng)再售項(xiàng)目檢查，監(jiān)管房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)。對(duì)投訴比較多的項(xiàng)目實(shí)行綜合執(zhí)法，嚴(yán)厲打擊捂盤惜售、惡意哄抬房?jī)r(jià)等行為。

住宅限購(gòu)轉(zhuǎn)移投資需求

通州限購(gòu)升級(jí)，冰封了當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在彼時(shí)實(shí)地調(diào)查，通州的住宅購(gòu)房需求向廊坊“北三縣”轉(zhuǎn)移。同時(shí)，通州區(qū)商住、商業(yè)和辦公物業(yè)也提前迎來(lái)了“春天”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從第一太平戴維斯研究部得到的數(shù)據(jù)顯示，北京通州區(qū)2015年6月（去年限購(gòu)前）的散售成交套數(shù)，商業(yè)和辦公分別為30和67套，成交均價(jià)上，商業(yè)為34098元/平方米，辦公為19584元/平方米；而今年3月份，商業(yè)和和辦公則分別散售成交75和244套，成交均價(jià)上，商業(yè)為46098元/平方米，辦公為26753元/平方米。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志在其微信公眾賬號(hào)“京房字”中表示，新政規(guī)定，通州區(qū)商務(wù)型公寓（【京房字】提示，這不是商?。∵@是一種只在通州五河交匯處存在的新類型房屋性質(zhì)?。﹨⒄毡臼猩唐纷》肯拶?gòu)條件，只有三類人群可以購(gòu)買通州區(qū)商務(wù)型公寓。據(jù)通州區(qū)政府相關(guān)人士介紹，這一舉措，是基于商務(wù)型公寓本質(zhì)上屬于區(qū)域性居住資源，屬地政府有責(zé)任加強(qiáng)統(tǒng)籌管理安排，擠出這部分投機(jī)投資需求，有利于保護(hù)和滿足在該區(qū)域?qū)嶋H工作和生活家庭的居住需要，服務(wù)區(qū)域發(fā)展。

上述公眾號(hào)還指出，去年8月出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》后，政策效果良好，有效遏制了通州區(qū)住房市場(chǎng)過(guò)熱勢(shì)頭。但在非住宅市場(chǎng)，包括商務(wù)型公寓，以及規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公但開發(fā)設(shè)計(jì)或改造成具有獨(dú)立廚衛(wèi)、上下水等用于居住的項(xiàng)目，還存在投機(jī)炒作。商業(yè)、辦公用房被改為居住使用，賣給分散的個(gè)人，不僅減損區(qū)域未來(lái)產(chǎn)業(yè)承接能力、發(fā)展空間，也會(huì)帶來(lái)人口大量無(wú)序涌入的隱患，影響城市副中心的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，有必要依法予以規(guī)范。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，升級(jí)版的通州商住限購(gòu)，因?yàn)橐笃髽I(yè)購(gòu)買，將影響起碼60%-80%的成交。其次，對(duì)于商務(wù)型公寓來(lái)說(shuō)，目前只有部分項(xiàng)目有，存在于運(yùn)河核心區(qū)，市場(chǎng)占比不足5%，大部分項(xiàng)目的公寓類規(guī)劃為商業(yè)或者寫字樓。這樣來(lái)說(shuō)，未來(lái)這些項(xiàng)目都需要銷售給企業(yè)。另外，目前通州市場(chǎng)的整體庫(kù)存較少，而且最近幾年土地供應(yīng)少，整體看，對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格打壓不會(huì)太冒險(xiǎn)，但成交量的大幅度下調(diào)，將抑制價(jià)格快速上漲的可能性。最后，通州庫(kù)存的商改住項(xiàng)目數(shù)量在6000套左右，潛在供應(yīng)大約在1萬(wàn)-2萬(wàn)套，整體看，這些項(xiàng)目將受到影響。

陳志認(rèn)為，新政充分體現(xiàn)了中央“分類調(diào)控、因城施策”的思路，著眼大局、立足實(shí)際、對(duì)癥下藥。商業(yè)、辦公類項(xiàng)目的配置，是為未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供載體和物理空間，要有利于大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新。