每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

說(shuō)到金融街，曾被眾多券商追捧為地產(chǎn)股“五朵金花”之一，但當(dāng)下會(huì)否名實(shí)相副？

日前，金融街（000402，SZ）對(duì)外披露2015年年報(bào)，但多項(xiàng)業(yè)績(jī)亮紅燈，比如公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收155.6億元，同比下滑逾29%，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)22.5億元，同比下降約23%，尤其是經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金大幅流出大約128.4億元，同比上升大約3倍。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，與同行相比，金融街對(duì)去年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大幅流出所作出的解釋，仍難掩其模式背后的轉(zhuǎn)型困局。

金融街模式首遭業(yè)績(jī)之憂

去年，金融街賬面現(xiàn)金大約85.4億元，同比微增不足5億元，但去年短期負(fù)債高達(dá)152.5億元，同比暴增大約100億元。

2014年下半年以來(lái)，地產(chǎn)股再融資開(kāi)閘，尤其是去年金融街對(duì)外融資177億元。但就其而言，一方面是增持和地產(chǎn)擴(kuò)張需消耗資金，另一方面是賬面現(xiàn)金難以覆蓋掉短期借款，對(duì)其資金鏈壓力不容小覷。

16年前，北京金融街集團(tuán)借殼重慶華亞紙業(yè)，將“北京金融城”業(yè)務(wù)模式推向資本市場(chǎng)，一度成為地產(chǎn)股中的“五朵金花”之一。

2010年，金融街借殼上市迎來(lái)10周年這一重要節(jié)點(diǎn)，開(kāi)始調(diào)轉(zhuǎn)發(fā)展模式，由最初單純的土地開(kāi)發(fā)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變，再由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+持有經(jīng)營(yíng)”轉(zhuǎn)變，逐漸形成具有金融街自身特色的發(fā)展模式。

記者注意到，與住宅市場(chǎng)較受多輪樓市調(diào)控的深刻影響，商業(yè)地產(chǎn)卻一路狂飆，迎來(lái)“井噴式”發(fā)展，比如金融街除了北京大本營(yíng)之外，加速向上海、廣州、天津、重慶、惠州等城市擴(kuò)張。

從金融街財(cái)報(bào)來(lái)看，2010年至2012年該公司營(yíng)收與凈利潤(rùn)均同步穩(wěn)健增長(zhǎng)，尤其是前兩年凈利潤(rùn)增幅要高于營(yíng)收增幅，2012年?duì)I收增幅反超凈利潤(rùn)增幅。彼時(shí)，金融街一直以中國(guó)商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者自居。

不過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)“井噴式”爆發(fā)也帶來(lái)了更多二線城市高空置率，基于其不同于住宅產(chǎn)品高周轉(zhuǎn)率的特性，比如反映到金融街2014年財(cái)報(bào)上，即為營(yíng)收增幅10.8%，凈利潤(rùn)微增1.24%，但去年多項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)集體下滑，較為罕見(jiàn)。

記者還發(fā)現(xiàn)，去年，金融街扣除非經(jīng)常性損益后實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)僅為6億元，同比下滑高達(dá)70.9%。今年一季度，金融街實(shí)現(xiàn)營(yíng)收43億元，同比增幅237%，基于銷售簽約與回款增加，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入顯著增加，但歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)約7.8億元，同比下滑2.21%。

依此來(lái)看，金融街今年一季度明顯遭遇了“增收不增利”的被動(dòng)局面，金融街某區(qū)域一位營(yíng)銷中層表示，與不少房企一樣，他們也遇到了成長(zhǎng)的煩惱，區(qū)域分化越來(lái)越大，加劇了其擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)。

記者向金融街董辦發(fā)去了采訪提綱，對(duì)方答應(yīng)及時(shí)回復(fù)，但截至發(fā)稿仍未收到相關(guān)回復(fù)。

商務(wù)地產(chǎn)商何以突圍？

相對(duì)而言，立足于“上海金融城”而上市的陸家嘴（600633，SH），同樣主打商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與租賃，卻是另一番發(fā)展景象。

去年，陸家嘴實(shí)現(xiàn)營(yíng)收56.3億元，同比增長(zhǎng)10%，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)達(dá)19億元，同比增長(zhǎng)18.6%，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流由2014年凈流出近10億元轉(zhuǎn)為凈流入33億元。

記者發(fā)現(xiàn)，從近幾年來(lái)看，陸家嘴的營(yíng)收、凈利潤(rùn)、經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流入（除去2014年經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金為流出）等關(guān)鍵指標(biāo)均較為穩(wěn)健增長(zhǎng)，這主要得益于其深耕上海CBD等核心片區(qū)，明顯不同于金融街全國(guó)化擴(kuò)張。

2015年，陸家嘴自持物業(yè)總建筑面積為154 萬(wàn)平方米，尤其是優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓自持逾百萬(wàn)平方米，其中房地產(chǎn)租賃毛利率83.7%，但陸家嘴竣工、新開(kāi)工與續(xù)建項(xiàng)目合計(jì)總建筑面積逾232萬(wàn)平方米，去年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率42%。

去年，金融街自持物業(yè)總建筑面積為61.6萬(wàn)平方米，其中寫(xiě)字樓占了近40萬(wàn)平方米，毛利率接近92%，而金融街儲(chǔ)備地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃總建筑面積914萬(wàn)平方米，其中去年新開(kāi)工與竣工面積累計(jì)278萬(wàn)平方米，但地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率僅為25.7%。

依此來(lái)看，金融街與陸家嘴作為國(guó)內(nèi)商務(wù)地產(chǎn)標(biāo)桿房企，高毛利率的商業(yè)租賃模式應(yīng)是主流，但當(dāng)前兩家自持量雖然仍在上漲，但相對(duì)于其較低毛利率的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所占比重來(lái)說(shuō)，仍然相對(duì)較低，特別是金融街表現(xiàn)較為明顯。

陸家嘴對(duì)外表示，從長(zhǎng)期發(fā)展而言，融資模式單一和持有型物業(yè)占有大量資金，會(huì)導(dǎo)致資金鏈趨緊，影響規(guī)模化拓展，應(yīng)變單純“同質(zhì)擴(kuò)大”為關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)“異質(zhì)擴(kuò)張”，向商業(yè)零售、金融投資擴(kuò)張。

記者從金融街2015年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，其新戰(zhàn)略是想從商務(wù)地產(chǎn)向住宅地產(chǎn)等細(xì)分領(lǐng)域跨界經(jīng)營(yíng)，但就當(dāng)前地產(chǎn)股跨界情況來(lái)看，多數(shù)轉(zhuǎn)型實(shí)際成效并不明顯。