每經(jīng)編輯 王浩也    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王浩也

4月19日下午，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院發(fā)布中國(guó)2016年第一季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析報(bào)告。報(bào)告顯示，今年一季度，我國(guó)GDP同比增長(zhǎng)6.7%，3月份PPI環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，這是自2014年1月份以來(lái)首次由降轉(zhuǎn)升。

“中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)”課題組認(rèn)為，本季度經(jīng)濟(jì)確實(shí)出現(xiàn)一定的回暖跡象，不少宏觀數(shù)據(jù)都超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，讓市場(chǎng)受到鼓舞，投資者和消費(fèi)者信心有所回升，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)跡象初現(xiàn)，為進(jìn)一步推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)爭(zhēng)取到時(shí)間。

上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速是否能持續(xù)？

數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）85843億元，同比名義增長(zhǎng)10.7%（考慮價(jià)格因素后，實(shí)際增長(zhǎng)13.8%），其中3月份固定資產(chǎn)投資環(huán)比增加0.86個(gè)百分點(diǎn)。本季度投資增速比2015年全年提速0.7%，比去年4季度提高1.2個(gè)百分點(diǎn)，顯示出較強(qiáng)的反彈力度。

課題組認(rèn)為，本季度投資增速小幅回升主要有兩個(gè)原因：穩(wěn)增長(zhǎng)政策和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回升。一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額對(duì)全國(guó)固定資產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)率為11.9%，雖然仍然低于歷史平均20%的水平，但這表明房地產(chǎn)的拖累效應(yīng)在減緩。

通過(guò)投資數(shù)據(jù)的所有制結(jié)構(gòu)分析發(fā)現(xiàn)，本輪投資回升中主要是由于國(guó)有控股企業(yè)投資回升，同比名義增長(zhǎng)23.3%，但民間固定資產(chǎn)投資同比名義增長(zhǎng)5.7%（實(shí)際增長(zhǎng)8.6%），而且3月的增速比1-2月還回落了1.2個(gè)百分點(diǎn)。一季度民間固定資產(chǎn)投資占全國(guó)固定資產(chǎn)投資的比重為62.0%，比去年同期降低了3.0個(gè)百分點(diǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上海一季度經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)6.7%的增長(zhǎng)率，增速與全國(guó)保持一致。其中，第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到全市生產(chǎn)總值的70.6%，這是上海歷史上第一次三產(chǎn)占比超過(guò)70%，標(biāo)志著上海以服務(wù)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)格局邁入新的階段。第三產(chǎn)業(yè)同比增長(zhǎng)11.5%，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要拉動(dòng)力量。第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)同比增長(zhǎng)都是負(fù)值，分別為－11.7%和－2.8%。其中，金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)一季度分別增長(zhǎng)19.5%、10.5%和15.0%。課題組認(rèn)為，上海市一季度宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)局良好，增長(zhǎng)符合預(yù)期，而上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)率先調(diào)整，是其經(jīng)濟(jì)增速追上全國(guó)的重要原因。

課題組表示，上海的固定資產(chǎn)投資增速提高，主要是房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施投資拉動(dòng)。在流動(dòng)性相對(duì)寬裕以及一系列樓市利好政策出臺(tái)等因素的刺激下，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易異?；钴S。自3月25日上海房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，商品房成交面積開(kāi)始出現(xiàn)明顯萎縮。不過(guò)，課題組覺(jué)得投資增長(zhǎng)主要由于短期的需求側(cè)刺激支撐，可持續(xù)性值得懷疑。

二季度房地產(chǎn)投資還有更大反彈？

一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資的20.6%，同比增長(zhǎng)6.2%，增速比1-2月提高了3個(gè)百分點(diǎn)。3月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)9.68%，顯示反彈有所加快。相比2015年全國(guó)房地產(chǎn)投資只增長(zhǎng)了1%，一季度尤其3月份的反彈力度十分顯著。本季度房地產(chǎn)投資的復(fù)蘇主要來(lái)自2015年下半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的復(fù)蘇，按照歷史經(jīng)驗(yàn)，中間的傳導(dǎo)時(shí)滯一般大約有6個(gè)月，所以預(yù)期第二季度房地產(chǎn)投資可能還有更多反彈。

從銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，一季度全國(guó)商品房銷售面積24299萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.1%，3月增速比1-2月份增加較多。增長(zhǎng)主要來(lái)自住宅，也來(lái)自辦公樓，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)較少。一季度全國(guó)住宅銷售面積同比增長(zhǎng)35.6%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)34.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)8.5％。一季度商品房銷售額18524億元，增長(zhǎng)54.1%，增速提高了10.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)60.3%，辦公室銷售額增長(zhǎng)69.4%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售增長(zhǎng)8.2%。

房地產(chǎn)投資的復(fù)蘇主要是需求端信貸和稅收等一系列房地產(chǎn)刺激政策效果釋放。商品房銷售面積和銷售額同時(shí)回暖使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資信心有所恢復(fù)，房屋新開(kāi)工面積迅猛回升，土地購(gòu)置面積降幅大幅收窄，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速是個(gè)兩年大幅回升。一季度新增人民幣貸款近24%為居民個(gè)人按揭中長(zhǎng)期貸款。此外，“營(yíng)改增”對(duì)商辦物業(yè)和新開(kāi)工也有提振作用。

然而，課題組判斷，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售持續(xù)走高的基礎(chǔ)還十分薄弱，具體表現(xiàn)在：受施工庫(kù)存大和竣工面積大幅增長(zhǎng)的影響，商品房待售面積還在增加，三、四線城市去庫(kù)存難度不減；潛在需求大的城市在政策刺激下需求過(guò)快釋放導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)猛上漲，帶來(lái)房?jī)r(jià)泡沫化和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)隱憂，為此3月以來(lái)一線城市開(kāi)始實(shí)施嚴(yán)格的限購(gòu)政策，導(dǎo)致這些城市的商品住宅需求快速下降；此外，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，受信貸因素和交易環(huán)節(jié)稅收調(diào)整作用很大，但這種因?yàn)閭€(gè)人按揭貸款放送和稅收政策調(diào)整所帶來(lái)的需求刺激不具有持續(xù)性，也很難有可復(fù)制性。

在這些預(yù)期下，開(kāi)發(fā)商仍謹(jǐn)慎入市，土地市場(chǎng)交易仍然不夠活躍，而且呈現(xiàn)分化趨勢(shì)，一方面部分熱點(diǎn)城市土地價(jià)格不斷攀升，房屋開(kāi)發(fā)成本大幅增加；另一方面很多城市頻頻出現(xiàn)土地流拍，或政府為控制房地產(chǎn)庫(kù)存上升，有意收縮土地供給。