每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊

又一次傳言成真了，上海剛出臺(tái)9大新政調(diào)控樓市，深圳瘋傳已久的樓市新政也出臺(tái)了。

3月25日晚，為貫徹落實(shí)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控、因城施策的要求，推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，深圳市人民政府辦公廳出臺(tái)《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，以促進(jìn)深圳樓市健康發(fā)展。

意見明確實(shí)行差別化住房信貸政策，對(duì)購房人家庭名下在本市無房且近2年內(nèi)無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成；對(duì)購房人家庭名下在本市無房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。

本市戶籍居民家庭限購2套住房，能提供自購房之日起計(jì)算的前3年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。

需要注意的是，新政自政策發(fā)布之日起，立刻實(shí)施，沒有一點(diǎn)點(diǎn)防備，上海的樓市新政給了購房者一晚的時(shí)間趕上樓市“末班車”，深夜出臺(tái)新政，真叫人有點(diǎn)措手不及。

對(duì)于此次新政的影響，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為出臺(tái)此類政策，實(shí)際上也是模仿上海的做法，此次政策出臺(tái)，應(yīng)該對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)形成震懾力。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類政策對(duì)于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的后續(xù)發(fā)展會(huì)形成以下幾個(gè)影響。第一、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)面臨更多約束，這使得后續(xù)購房者實(shí)際上在炒房等方面會(huì)有更大的成本，進(jìn)而這會(huì)抑制投資投機(jī)需求。第二、由于此前深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)偏高，所以此類政策的出臺(tái)，一定程度上會(huì)使得部分虛高樓盤的價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)得到遏制，后續(xù)樓盤高價(jià)現(xiàn)象的出現(xiàn)會(huì)減少。第三、對(duì)于剛需購房者而言，會(huì)因?yàn)槟壳罢叩某雠_(tái)而獲得利好。部分板塊的價(jià)格或有下調(diào)的可能，進(jìn)而使得購房者的購房成本相對(duì)降低。

后續(xù)一些周邊城市來說，實(shí)際上會(huì)因?yàn)樯钲诘南拶彾媾R價(jià)格上漲的壓力。主要是東莞、惠州、中山等城市會(huì)面臨房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)。尤其是此前中山開始認(rèn)可深圳公積金到中山購房的做法，因此，后續(xù)會(huì)有一波購房需求導(dǎo)入到此類城市中，進(jìn)而加快房屋價(jià)格的上漲。

對(duì)于社保由1年改為3年，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，通過將社保的繳納年限進(jìn)行調(diào)高，使得外地購房群體的購房門檻抬高，進(jìn)而使得后續(xù)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)渠道相對(duì)收窄會(huì)有一定的誤傷，但總體上會(huì)對(duì)后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展起到支撐作用。當(dāng)然一個(gè)負(fù)面影響可能是，購房者或到周邊的東莞、惠州等城市進(jìn)行購房，進(jìn)而炒高房?jī)r(jià)，這是提防的一個(gè)內(nèi)容。

認(rèn)房又認(rèn)貸實(shí)際上是更為嚴(yán)厲的一種做法，目前商業(yè)銀行貸款是可以實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)查詢的，這個(gè)時(shí)候一些非深圳本地的購房者，或者在外地本身是有房產(chǎn)的，到深圳炒房必然要接受此類信貸審查。如果房貸還沒有償付完畢，那么就不可能享受首套住房的優(yōu)惠。換言之，提高4成后使得部分購房者的購房成本加大。若要規(guī)避此類政策風(fēng)險(xiǎn)，那么就需要先拋售其他城市的住房，進(jìn)而滿足償付完貸款的要求。

從后續(xù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)看，嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充到，深圳目前房?jī)r(jià)總體處于高位，所以價(jià)格層面上可能會(huì)趨于平穩(wěn)，但期待其快速下跌其實(shí)并不科學(xué)。深圳目前新房的庫存規(guī)模相對(duì)小，后續(xù)整個(gè)市場(chǎng)購房需求依然會(huì)“角逐”此類相對(duì)少的房源，進(jìn)而帶來房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲，只是幅度會(huì)收窄。而成交量上，確實(shí)會(huì)有收縮的可能，或成交面積相比目前月平均水平會(huì)出現(xiàn)環(huán)比跌幅在20%左右的水平。 

附深圳樓市新政全文：

各區(qū)人民政府，市政府直屬各單位：

為貫徹落實(shí)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控、因城施策的要求，推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就完善我市住房保障體系、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提出以下意見：

一、多渠道增加住房供應(yīng)

加大住房供應(yīng)力度，通過增加居住用地供應(yīng)、盤活閑置土地、加大城市更新和棚戶區(qū)改造力度，從供給側(cè)加快住房有效供應(yīng)，平衡供求關(guān)系。

二、完善住房保障體系

加大保障性安居工程建設(shè)力度，“十三五”期間全市籌集建設(shè)40萬套、有效供應(yīng)35萬套人才安居和保障性住房，進(jìn)一步完善多渠道、分層次、廣覆蓋的住房保障體系。

三、實(shí)行差別化住房信貸政策

對(duì)購房人家庭名下在本市無房且近2年內(nèi)無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成；對(duì)購房人家庭名下在本市無房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。

人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局指導(dǎo)各商業(yè)銀行分類調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付比例，各商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行并進(jìn)一步加強(qiáng)住房信貸風(fēng)險(xiǎn)控制。

四、完善購房政策

本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購2套住房；能提供自購房之日起計(jì)算的前3年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房，嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行。購房時(shí)間的認(rèn)定，以在本市房地產(chǎn)主管部門信息系統(tǒng)網(wǎng)簽購房合同的時(shí)間為準(zhǔn)。

五、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

加強(qiáng)全市房地產(chǎn)行業(yè)誠信管理體系建設(shè)，推動(dòng)企業(yè)和從業(yè)人員誠信經(jīng)營(yíng)。推動(dòng)全市誠信信息聯(lián)網(wǎng)，形成監(jiān)管合力，實(shí)現(xiàn)行政監(jiān)管與行業(yè)自律的聯(lián)動(dòng)。堅(jiān)決依法打擊和查處虛假“日光盤”、“捂盤惜售”、“陰陽合同”等違法違規(guī)行為，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員經(jīng)營(yíng)行為。

六、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控

結(jié)合前期全市首付貸風(fēng)險(xiǎn)排查情況，繼續(xù)開展全市金融風(fēng)險(xiǎn)排查和專項(xiàng)整治，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)。行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)充分發(fā)揮自律功能，引導(dǎo)互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等規(guī)范經(jīng)營(yíng)。商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)購房首付款的來源核查。

本意見自發(fā)布之日起實(shí)施。