每經(jīng)編輯 陸慧婧    

“資產(chǎn)配置荒”持續(xù)已久，券商聯(lián)合房地產(chǎn)商推出的年化收益或接近7%的產(chǎn)品近期賺足眼球。

牛妹（微信號：buerniu5188）了解到，華泰證券和萬達(dá)地產(chǎn)正式宣布雙方合作推出第三期萬達(dá)輕資產(chǎn)項目。“華泰紫金投增1號”通過投向基金子公司一對多專項資產(chǎn)管理計劃，最終投資萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)立的用于開發(fā)建設(shè)自有租賃物業(yè)的5家項目公司，認(rèn)購金額100萬起，預(yù)留了回售以及REITs上市兩種退出方式。

最近一年，萬達(dá)地產(chǎn)在輕資產(chǎn)運營上快速發(fā)展，除了早前與華泰證券發(fā)行的兩期產(chǎn)品，萬達(dá)還聯(lián)合快錢金融推出“穩(wěn)賺1號”涉足房地產(chǎn)眾籌。通過一系列金融產(chǎn)品運作，地產(chǎn)項目的投資及資產(chǎn)歸屬投資方，萬達(dá)得以專注于招商、建設(shè)、管理。對于投資者而言，在參與此類創(chuàng)新型地產(chǎn)項目獲得高額回報同時，又有哪些潛在波動因素值得注意呢？

預(yù)期年化收益6.7%

據(jù)“華泰紫金投增1號”產(chǎn)品資料顯示，該產(chǎn)品管理人為華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司，產(chǎn)品存續(xù)期為2年6個月，分為優(yōu)先級和劣后級，杠桿比例不超過不超過5:1，各自的參與門檻分別為100萬元和500萬元。

在產(chǎn)品收益情況方面，優(yōu)先級前1年不派息，之后每季度末按6%派息，產(chǎn)品結(jié)束時按照預(yù)期年化收益率和存續(xù)期已分配的收益，將剩余收益一次性分給優(yōu)先級份額，優(yōu)先級預(yù)期年化收益率6.7%，進(jìn)取級獲得產(chǎn)品到期后的剩余收益。該資產(chǎn)管理計劃封閉運作，原則上不設(shè)開放期，管理人有權(quán)根據(jù)情況設(shè)置臨時開放期。

在產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)上，華泰證券推出“華泰紫金投增1號”同時引入快錢金融作為合伙企業(yè)的GP方，長安資產(chǎn)·華泰3號專項資產(chǎn)管理計劃認(rèn)購合伙企業(yè)的LP份額，華泰紫金投增1號資管計劃則投資長安資產(chǎn)·華泰3號這一基金子公司一對多專項資產(chǎn)管理計劃。

根據(jù)《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》等規(guī)定，萬達(dá)地產(chǎn)5家項目公司將每年凈物業(yè)收入的70%分配給上述合伙企業(yè)，機(jī)構(gòu)投資人（LP）將獲得合伙企業(yè)之中投資總金額的6%，如LP方收益低于投資總金額的6%，GP方將不收取管理費。凈物業(yè)收入剩下的30%將分配給萬達(dá)商管，若合伙企業(yè)收入低于投資總金額的年均7.5%，萬達(dá)商管將用其分配所得的30%收入回補(bǔ)合伙企業(yè)。

在最關(guān)鍵的增信措施上，萬達(dá)商管以及GP快錢表示將以管理費作為回補(bǔ)，若前五年年度凈物業(yè)收入的70%低于投資總金額的7.5%，則萬達(dá)商管將以其向項目公司收取的上述凈物業(yè)收入的30%部分為限，向合伙企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)足。若年度凈物業(yè)收入的70%低于投資總金額的6%，則快錢將不再收取管理費。萬達(dá)集團(tuán)出具安慰函，對不足6%的有意向補(bǔ)足。

關(guān)注萬達(dá)地產(chǎn)回售能力

對于投資者而言，預(yù)期收益接近7%的固定收益類產(chǎn)品確實具有誘惑力，不過牛妹（微信號：buerniu5188）覺得其中的一些潛在波動因素依舊值得注意。

首先，資產(chǎn)管理計劃的利息收入或受到房地產(chǎn)固有周期的影響。

“由于所投項目仍未建成，華泰紫金投增1號一年之后才開始支付利息，雖然產(chǎn)品資料宣傳一年之后按季付息利率5.14%，不過產(chǎn)品合同只注明優(yōu)先級的預(yù)期年化收益為6.7%，并沒有約定每期付息時間，就是因為考慮到房地產(chǎn)建設(shè)運營周期波動。”一位華泰證券從事財富管理的人士在介紹產(chǎn)品時稱。

產(chǎn)品資料上也表明，目前集合資產(chǎn)管理集合投資的項目資產(chǎn)為還未建成運營的萬達(dá)廣場項目，若項目不能如期建成并投入運營，則后續(xù)的物業(yè)租金及項目退出都將面臨風(fēng)險。

此外，合同中還注明管理人并不承諾或保證優(yōu)先級份額持有人獲得預(yù)期收益。在集合資產(chǎn)出現(xiàn)極端損失情況下，優(yōu)先級份額持有人可能面臨無法取得預(yù)期收益或者本金損失的風(fēng)險。

這又涉及項目退出時萬達(dá)地產(chǎn)的回售條款：如合伙企業(yè)未回購有限合伙人持有的全部合伙份額，則萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)或其指定的第三方有權(quán)向投資人發(fā)出收購要約，以不低于投資金額1.08倍（2.5年）的金額收購?fù)顿Y人持有的全部合伙份額。萬達(dá)集團(tuán)出具回購承諾函。

這也意味著，若是營業(yè)期物業(yè)收入為0，萬達(dá)溢價回購，2.5年累計收益率13.29%；而在極端情況下，萬達(dá)集團(tuán)倒閉或違約，萬達(dá)地產(chǎn)無能力回購，項目退出總額為處置收入——到期處置土地和物業(yè)。

“華泰紫金投增1號”同時預(yù)留了其他方式：所有項目的權(quán)益通過REITs或以其他屆時法律、法規(guī)和監(jiān)管允許的方式實現(xiàn)上市流通，有限合伙人獲得增值收益的70%。

“REITs和投資者收益關(guān)系不大，即使未來可能通過REITs退出，因為投資者投資的是優(yōu)先級份額，上市之后的增值收益多數(shù)歸屬于劣后方（快錢金融）。”上述華泰證券從事財富管理的人士介紹。

“華泰紫金投增1號收益各方面確實不錯，但地產(chǎn)項目差別性非常大，還需要實地調(diào)研對應(yīng)的萬達(dá)具體項目實際情況才有發(fā)言權(quán)，上述資產(chǎn)集合計劃安全性保證主要依靠萬達(dá)的回售能力。”一位基金公司從事固定收益的人士分析。

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