在上海，有一個(gè)非常特別的現(xiàn)象。外灘-陸家嘴-北外灘黃金三角核心區(qū)域浦西段的高端酒店，截至目前只有茂悅、悅榕莊、半島酒店、和平飯店、華爾道夫酒店、W酒店（在建），他們是絕對(duì)的非賣品。

因?yàn)檫@些核心地段的私人酒店遠(yuǎn)比住宅更稀缺，目前可售的只有半島酒店的部分公寓，同檔次公寓產(chǎn)品市場(chǎng)整體供應(yīng)量不足50套，精明的持有者自然會(huì)選擇享受長(zhǎng)久紅利，而非坐地起價(jià)一次性銷售。然而，融創(chuàng)中國(guó)新近推出的高端公寓產(chǎn)品——外灘188項(xiàng)目，實(shí)為黃浦江畔的第七座私人酒店，但他卻以銷售方式入市，價(jià)格只有同類地段的6-7成。

而上海規(guī)土局10月20日公告顯示，掛牌出讓的虹口區(qū)提籃橋街道HK324-01號(hào)的商辦用地，起拍樓板價(jià)已達(dá)2.55萬(wàn)元/平方米，容積率達(dá)到5.5，上半年上海土地最高溢價(jià)率高達(dá)95.5%，該地塊作為核心區(qū)極為稀缺的土拍地塊，最終樓板價(jià)也很可能會(huì)有所突破。

與之相比，外灘188的容積率只有3.8，銷售報(bào)價(jià)約6.5萬(wàn)，考慮到容積率因素，坊間認(rèn)為基本沒(méi)有賺什么錢。但是，越來(lái)越精于打造產(chǎn)品增值服務(wù)的融創(chuàng)，認(rèn)為單純價(jià)格實(shí)惠還不夠，需要增加更多的配置，以進(jìn)一步提升業(yè)主的居住生活品質(zhì)，將核心區(qū)的稀有土地資源打造成享受型居所。

于是，項(xiàng)目在邀請(qǐng)香港設(shè)計(jì)師梁志天主筆設(shè)計(jì)，裝配BOSCH、VenetaCucine等12大全球一線奢裝品牌之后，又引入綠城服務(wù)，推出具有資產(chǎn)管理、增值服務(wù)和社區(qū)生活服務(wù)三重功能的ONE生活服務(wù)體系。包括提供享受型生活配套，恒溫泳池、健身房及上門私宴等高端定制服務(wù)。

融創(chuàng)為何選擇以相對(duì)較低的價(jià)格將極具升值空間的酒店產(chǎn)品向市場(chǎng)銷售？為此，筆者采訪了負(fù)責(zé)外灘188項(xiàng)目和盛世濱江項(xiàng)目的融創(chuàng)上海區(qū)域公司副總經(jīng)理韓波。

話題1：不要高銷售溢價(jià)，要高品質(zhì)

問(wèn)：過(guò)去幾年融創(chuàng)在上海的濱江項(xiàng)目銷售似乎太快了些。以盛世濱江為例，先期的大部分房子都賣掉了，錯(cuò)過(guò)了這一波的市場(chǎng)漲價(jià)行情。外灘188的價(jià)格在整個(gè)區(qū)域的銷售價(jià)格也屬于偏低。周邊的樓板價(jià)已經(jīng)突破了5萬(wàn)元/平方米，而黃浦江邊的住宅銷售單價(jià)都在10萬(wàn)元左右。面對(duì)市場(chǎng)的大好局面，融創(chuàng)為什么沒(méi)有通過(guò)提高價(jià)格，放慢銷售節(jié)奏，賺取更高的利潤(rùn)？

韓波：主要是考慮到品牌落地。業(yè)界對(duì)上海外灘這一塊已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，這個(gè)片區(qū)的供應(yīng)非常稀缺的，將來(lái)這個(gè)地區(qū)，我自己感覺(jué)8萬(wàn)到10萬(wàn)也是沒(méi)有問(wèn)題的。但我們自己的想法是品質(zhì)做高一些，注重利潤(rùn)率和規(guī)模的平衡，不會(huì)把房子開(kāi)發(fā)得非常慢，做出銷售價(jià)格畸高的產(chǎn)品。

融創(chuàng)的業(yè)主滿意度、員工滿意度、供應(yīng)商滿意度三個(gè)滿意度指標(biāo)是融創(chuàng)歷年來(lái)非常關(guān)心和重視的，近幾年已經(jīng)把這三個(gè)指標(biāo)的重要性上升到和公司規(guī)模利潤(rùn)率等相同的高度。而在上海，融創(chuàng)愿意把一部分開(kāi)發(fā)商應(yīng)得的利潤(rùn)，更多地讓利給小業(yè)主分享。

實(shí)際上，融創(chuàng)為提高產(chǎn)品的品質(zhì)，投入了大量的資金。盛世濱江在由融創(chuàng)接手以后，進(jìn)行了諸多的整改，包括對(duì)已經(jīng)完全賣出2號(hào)樓的外立面、公共區(qū)域進(jìn)行整改，在對(duì)小區(qū)原有圍墻進(jìn)行了整體翻新，設(shè)置專項(xiàng)基金，請(qǐng)來(lái)了專業(yè)的精裝修公司，對(duì)已經(jīng)交付甚至部分已過(guò)了質(zhì)保期的物業(yè)增加房修投入。同時(shí)，還引進(jìn)了綠城物業(yè)來(lái)替換原來(lái)的物業(yè)公司。目前綠城物業(yè)提供的服務(wù)已經(jīng)達(dá)到了7元錢一平方米的水準(zhǔn)，但是對(duì)業(yè)主的物業(yè)管理收費(fèi)只有4元多。融創(chuàng)對(duì)物業(yè)管理公司的貼補(bǔ)，僅近三年總共將達(dá)到1000萬(wàn)元。

話題2：好房子的標(biāo)準(zhǔn)不僅僅只有房子

問(wèn)：我們發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)對(duì)好房子標(biāo)準(zhǔn)的定義，越來(lái)越不局限于房產(chǎn)品本身了。在外灘188項(xiàng)目中發(fā)布“ONE生活”服務(wù)體系，是否代表著未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了變化？就像iPhone出現(xiàn)前，人們對(duì)手機(jī)的定位，僅僅只是電話。但在iPhone出現(xiàn)后，手機(jī)變成了一部可以隨身攜帶的電腦。當(dāng)高品質(zhì)的房屋，配套上一流的物業(yè)服務(wù)，是否也意味著房子的實(shí)際使用價(jià)值會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化？我們物業(yè)服務(wù)是否能像iPhone的APP那樣，內(nèi)容多元，無(wú)所不包？

韓波：以前大家提到融創(chuàng)，都說(shuō)是銷售能力強(qiáng)的公司。我們目前能夠做到產(chǎn)品制造能力也是比較強(qiáng)的公司，但最終我們希望能夠形成生活營(yíng)造能力更強(qiáng)的公司。希望在將來(lái)的融創(chuàng)公司中，我們生活營(yíng)造部門的同事會(huì)是更有價(jià)值，更強(qiáng)的一個(gè)部門。

通過(guò)多年對(duì)客戶的理解，我們已經(jīng)看到趨勢(shì)。客戶購(gòu)買房屋的需求，這幾年有了明顯的轉(zhuǎn)化：由過(guò)去投資，財(cái)富的增值、安居的需求，轉(zhuǎn)到健康優(yōu)質(zhì)的生活方式?？蛻魧?duì)我們社區(qū)價(jià)值的真正認(rèn)可，不僅是拿到我們交付的漂亮房子那一剎那，而是在這個(gè)社區(qū)里居住了三年、五年以后，感受到我們?yōu)槠錉I(yíng)造的品質(zhì)生活，有很好的生活體驗(yàn)。所以，融創(chuàng)的下一步開(kāi)發(fā)重點(diǎn)就是從建造品質(zhì)住宅轉(zhuǎn)向營(yíng)造美好生活。

整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)會(huì)有一些轉(zhuǎn)化，要讓客戶在我們社區(qū)，各種全方位的生活場(chǎng)景做一個(gè)系統(tǒng)。生活體驗(yàn)的環(huán)節(jié)，希望能夠把符合現(xiàn)代生活，圍繞客戶的生活打造產(chǎn)品。希望生活營(yíng)造能成為公司未來(lái)最強(qiáng)的能力，涵蓋了我們的產(chǎn)品制造，涵蓋了我們對(duì)生活的理解。

我們?cè)谕鉃?88會(huì)給未來(lái)業(yè)主提供五星級(jí)的酒店服務(wù)，包括24小時(shí)管家級(jí)的生活服務(wù)。針對(duì)日常生活我們有綠城物業(yè)提供的基礎(chǔ)服務(wù)，涵蓋了衣食住行游，為我們?nèi)w業(yè)主能夠提供園區(qū)服務(wù)體系，涵蓋了醫(yī)療、文化、教育以及居家生活三個(gè)方面，這是從物到人的關(guān)懷，從老中青幼包括孕婦等等這些人群，我們?yōu)樯芷谔峁┎煌姆?wù)。我們也為房產(chǎn)品根據(jù)空置期、入住期、外租期，為房產(chǎn)品周期提供各種不同的服務(wù)。

我們的增值服務(wù)，從室內(nèi)的清潔服務(wù)到會(huì)所服務(wù)，到代訂機(jī)票、車票、酒店等等，一方面能夠?yàn)闃I(yè)主提供生活所需的各類服務(wù)，同樣可以提供各類商業(yè)所需的服務(wù)。在大堂中間設(shè)置24小時(shí)管家平臺(tái)，同時(shí)設(shè)置有水吧、沙發(fā)的休閑區(qū)，能夠?yàn)闃I(yè)主一方面提供會(huì)客、交流等休閑功能，一方面也能夠在大堂里面享受到剛才所講的所有生活，為所有的商務(wù)服務(wù)提供場(chǎng)地。

在以上的服務(wù)基礎(chǔ)上面，我們還為我們的業(yè)主提供資產(chǎn)管理，為業(yè)主提供租賃擔(dān)保，為后續(xù)入住的客戶提供全流程的居家服務(wù)。我們希望交付以后業(yè)主出租的收入能夠涵蓋業(yè)主按揭的支出。相當(dāng)于各位業(yè)主支付首付，后續(xù)的錢是由我們所提供的租賃服務(wù)來(lái)為各位提供按揭款。

而在盛世濱江，我們?yōu)檠蠓繕I(yè)主提供了專屬服務(wù)，設(shè)置了九人的專屬服務(wù)團(tuán)隊(duì)，這九個(gè)人將只為這32戶業(yè)主提供專屬服務(wù)。在洋房地面、地下提供了專屬禮賓崗位。在地下層專門設(shè)置了管家辦公室，能夠讓洋房業(yè)主在最短的時(shí)間內(nèi)找到我們的管家，能夠讓我們的禮賓，陪同訪客一起來(lái)到我們業(yè)主的面前。

盛世濱江是綠城物業(yè)300多個(gè)項(xiàng)目里面選出來(lái)的15個(gè)幸福人居的試點(diǎn)項(xiàng)目之一，也同樣是綠城物業(yè)在上海唯一的一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。它的服務(wù)將比普通的綠城物業(yè)管理小區(qū)更上一個(gè)層次。灣璟會(huì)為洋房業(yè)主提供了私人定制，包括私宴服務(wù)、會(huì)所服務(wù)、私教上門的健身課程。

文／楊涵茗