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每經(jīng)記者 王杰

當(dāng)熱門土地放入市場，就猶如向即將燒開的油鍋里倒進(jìn)一盆水，瞬間炸開了鍋。

10月20日下午，經(jīng)過104輪激烈競拍，葛洲壩以49.5億元的高價(jià)、配建41000㎡公租房的代價(jià)拿下北京豐臺(tái)樊家村危房地塊，溢價(jià)率高達(dá)50%，除此之外，葛洲壩還要再建6.18萬㎡的“回遷房”。

樓面價(jià)高達(dá)7.5萬元

據(jù)了解，該地塊33億元起價(jià)，總建筑面積為203821平方米，但需要配套建設(shè)回購價(jià)為8000元/平方米的公租房及回購價(jià)格為3800元/平方米的農(nóng)民回購房。地塊包含大量的配套設(shè)施，其中含托幼、中學(xué)、醫(yī)療、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等設(shè)施用地。要求全部為非盈利性質(zhì)，建成后無償移交豐臺(tái)區(qū)相關(guān)部門使用管理。地塊需要同步實(shí)施S1道路用地，規(guī)模為27663平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬，他說，該地塊商品房住宅部分，樓面價(jià)高達(dá)7.5萬元，從樓面價(jià)計(jì)算看，甚至超過了農(nóng)展館，可以說是北京住宅類的樓面價(jià)歷史最高。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，該宗地塊的絕佳地理位置也是引發(fā)爭奪的重要原因。該地塊臨近西南三環(huán)，北鄰龍湖西宸原著、西鄰釣云臺(tái)、東臨夏家胡同以及華潤亞林西“地王”項(xiàng)目、南鄰中海九號公館，新興豪宅區(qū)的雛形已現(xiàn)。從各項(xiàng)配套來看，地塊周邊有多座大型購物商城凱德大峽谷MALL、永旺夢樂城，以及正在建設(shè)中的豐臺(tái)萬達(dá)廣場、龍湖商業(yè)項(xiàng)目等，商業(yè)配套完善。

這僅僅是京城集中推地的開始。從2015年10月20日，至2015年11月23日，一個(gè)月左右時(shí)間內(nèi)，北京將出讓29宗經(jīng)營性土地。

一位要求匿名的開發(fā)商人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對于未來集中推出的土地，會(huì)有選擇性的拍得，不會(huì)去爭搶高價(jià)地王。

上述開發(fā)商人士表示，京城的客戶群體分為剛需、首改、再改、頂豪四類群體。而市場需求量最大的當(dāng)屬首改、再改人群，換句話說，500萬元到600萬元的房屋最受市場青睞。

10萬+項(xiàng)目明年將近50個(gè)

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年前三季度，北京五環(huán)以內(nèi)僅成交商品住宅（不含保障房與自住房）4923套，占全部成交的比重不足十分之一，而大量成交均在五環(huán)以外，尤其是五六環(huán)之間成交占比高達(dá)57%。任啟鑫認(rèn)為，自去年以來放松調(diào)整政策的傾斜，使得剛需及改善型需求大量釋放，而五六環(huán)之間也正是這部分客群所對應(yīng)的主力置業(yè)區(qū)。

上述開發(fā)商人士表示，由于地價(jià)的高企，更多項(xiàng)目入市只能被高端化，而對于首改、再改人群來說，更多去瞄準(zhǔn)了二手房市場，但二手房市場的商品也有限，并不容易淘到合適的房屋。換句話說，購房人群也是被高端。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年截至日前，北京成交的頂豪數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了182套，這一成交量超過了歷史總和。

同時(shí)，北京商品房住宅進(jìn)入頂豪化，預(yù)計(jì)未來售價(jià)預(yù)期在10萬元/平方米的項(xiàng)目在2016年將接近50個(gè)，目前已經(jīng)入市的項(xiàng)目接近25個(gè)，這些項(xiàng)目疊加2014年以來的多宗地王土地，整體入市的頂豪套數(shù)有望達(dá)到3000套以上。

“有價(jià)值1000萬元住房的客戶，基本上很少去換成2000萬元的房子。并且1000萬元的房子并不容易出手。”上述開發(fā)商人士表示，豪宅越來越多，但是有能力購買豪宅的客戶提前被市場消化了不少，也就是剩下的豪宅會(huì)越來越難賣。即便是在一線城市，地王項(xiàng)目仍然存在風(fēng)險(xiǎn)。