每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥

總部位于福建的房企融信中國于近日提交了在香港IPO的招股書，工銀國際為公司的獨家保薦人。如果成行，融信中國將成為今年以來首家登陸資本市場的中型內(nèi)房股。

然而，《每日經(jīng)濟新聞》記者從其招股書了解到，與不少閔系房企相同的是，融信中國的負(fù)債率相當(dāng)高，且高度依賴于信托等高成本融資渠道，巨大的償債壓力也許是融信中國急于上市的重要原因。

多位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，香港股市今年以來跌幅巨大，目前并非是新股發(fā)行的好時機，海外投資者對于中小型內(nèi)房股的興趣非常低，除非公司能找到一些友好的第三方機構(gòu)作為基石投資者，否則“逆風(fēng)”上市的難度極大。

利潤率連續(xù)下滑

資料顯示，融信中國成立于2003年，是一家總部位于福州的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司項目遍布福州、漳州、廈門、平潭、上海、杭州，共有34個處于不同開發(fā)階段的項目。根據(jù)克而瑞提供的數(shù)據(jù)，融信中國去年合約銷售額為167億元，在2014年TOP100房企中排名第44位。

長期關(guān)注融信的克而瑞研究中心分析師房玲向記者表示，在2013年前，融信還是一個區(qū)域性的房企，其開發(fā)的項目主要集中于福州、漳州、廈門等地，在全國尚無名氣。2013年起，融信接連在上海、杭州大手筆拿地，開始在全國擴張。

全國化布局推動融信中國的收入規(guī)模快速增長，但盈利能力卻呈現(xiàn)下滑勢頭?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者從其招股書了解到，2012~2014年期間，融信中國營業(yè)收入分別為12.91億元、21.29億元、40.99億元，復(fù)合增長率超過70%。

與之相對，公司同期的凈利潤分別為1.88億元、5.18億元、5.08億元，凈利潤率從2012年的14.53%下降至2014年的12.24%。今年第一季度，公司凈利潤率更進(jìn)一步下滑至5.68%。

“利潤率的下滑，一方面是由于去年房地產(chǎn)市場陷入調(diào)整，像杭州等城市更是經(jīng)歷了一波降價潮；另一方面，華東區(qū)域?qū)儆谌谛诺男麻_拓市場，在成本控制上難以媲美福建大本營，因此項目結(jié)算毛利率也不會高，但未來有穩(wěn)定回升的空間。”房玲說。

凈負(fù)債率高達(dá)1600%

與利潤下滑相對應(yīng)的是，融信中國的負(fù)債規(guī)模呈現(xiàn)出大幅增長的勢頭。截至2015年3月，融信的短期有息負(fù)債達(dá)到114.49億元，但賬面現(xiàn)金僅有16.06億元，遠(yuǎn)不足以覆蓋短期負(fù)債，公司的資產(chǎn)負(fù)債率94%，凈負(fù)債率更是高達(dá)1601.9%。

在房玲看來，融信的發(fā)展軌跡與陽光城、世茂這樣的福建企業(yè)非常像，就是從福建大本營向長三角區(qū)域擴張，短時間內(nèi)集中規(guī)模拿地，用高杠桿迅速做大規(guī)模。因此在銷售規(guī)模膨脹的同時，債務(wù)水平必然會被推高。

招股書顯示，截至2014年末，融信的有息負(fù)債總額為172.59億元，其中銀行借款為20.19億元，占比11.7%，平均借貸成本為6.97%；信托及其他借款為152.40億元，占比高達(dá)88.3%，平均借貸成本為10.69%，這顯示出公司高度依賴于高成本的社會融資渠道。

“短期債務(wù)償還存在巨大的缺口，也許是融信急于上市的重要原因”，業(yè)內(nèi)人士黃立沖向記者表示，在成功上市后，除了可以利用募集資金償還債務(wù)外，更重要的是公司可以打通境外優(yōu)先票據(jù)以及境內(nèi)公司債融資渠道，尤其是今年以來境內(nèi)地產(chǎn)公司債融資成本出現(xiàn)大幅下跌，對于降低融資能起到非常重要的作用。

記者曾試圖就本次上市計劃致電融信集團(tuán)品牌營銷中心總經(jīng)理單偉，但對方以出差為由拒絕接受采訪。

“逆風(fēng)”上市成敗難料

盡管融信尚未公布具體募資金額，但由于香港股市自下半年起經(jīng)歷了大幅下跌，新股市場人氣冷清，據(jù)香港《商報》報道，包括中國華融資產(chǎn)管理公司、中金等多個重磅國企更傳出擬將IPO日期延后，融信要在年內(nèi)掛牌并非易事。

“在香港股市，海外投資者對于內(nèi)房股一直不怎么感冒，去年萬達(dá)商業(yè)能成功IPO，很大程度上依賴于它找到了平安、格力等多家內(nèi)地企業(yè)作為基石投資者。”黃立沖向記者表示，與萬達(dá)相比，中小型內(nèi)房股的受追捧程度更低，和融信規(guī)模接近的內(nèi)房股時代地產(chǎn)目前只有3倍市盈率，考慮到海外投資者對于負(fù)債率更為看重，融信可能要接受更大程度的估值折讓才有可能掛牌。

一位投行人士向記者表示，此前一些小型內(nèi)房股便是通過找上友好的第三方或者合作伙伴作為基石投資者，認(rèn)購大量股份以彌補公開發(fā)售的不足，如果發(fā)售情況不理想，不排除融信也會采取類似方法為上市護(hù)航。