每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號(hào)real-estate-circle）

考慮到最近人民幣貨值的不穩(wěn)定，很多人轉(zhuǎn)去海外開發(fā)房地產(chǎn)，或買房子。

但你是否知道，以美國(guó)為代表的海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，正潛伏著系列重大危機(jī)！

目前的現(xiàn)狀是：中國(guó)人正在成為全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大客戶。

據(jù)世邦魏理仕最新研究顯示，過(guò)去4年，中國(guó)的對(duì)海外商業(yè)地產(chǎn)投資，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)72%。2013-2014年間，中國(guó)境外商業(yè)地產(chǎn)投資總額，占整個(gè)亞洲對(duì)外商業(yè)地產(chǎn)投資總額的1/4。而在2014年，這一數(shù)額甚至第一次超過(guò)100億美元。

但2015年人民幣的貶值，將會(huì)產(chǎn)生深刻影響。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)于國(guó)內(nèi)房企而言，融資成本明顯上漲，海外融資成本將會(huì)上升。雖然內(nèi)房企海外融資規(guī)模有限，影響不明顯，但短期人民幣處在貶值通道，對(duì)房企依舊是利空表現(xiàn)。

更重要的是在金融領(lǐng)域，目前中國(guó)很多強(qiáng)勢(shì)資金，正在逐步從美國(guó)的股市、樓市撤出。

細(xì)細(xì)分析，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，以中國(guó)為代表的新興第三世界國(guó)家，正在和美國(guó)，在金融領(lǐng)域進(jìn)行一場(chǎng)影響深刻的“斗智斗勇”，而它的重大觸因，就是當(dāng)前最熱的“人民幣貶值”。

講故事前，邦爺想先提醒大家，人民幣貶值，將會(huì)從宏觀經(jīng)濟(jì)，影響美國(guó)經(jīng)濟(jì)，以及美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

所以，現(xiàn)在去美國(guó)投資房產(chǎn)，潛伏危機(jī)不少，請(qǐng)一定要謹(jǐn)慎。

美國(guó)“被剪羊毛”

回到那個(gè)話題，目前中國(guó)很多強(qiáng)勢(shì)資金，正在逐步從美國(guó)的股市、樓市撤出，是試圖在債市上利用對(duì)美債的“高拋低吸”狙擊美元。

有個(gè)成功案例，美國(guó)的黑石基金在2008年接受了大量破產(chǎn)的止贖房，中國(guó)借助多重身份成為其大股東。2014年黑石基金開始提高房屋租金，由此帶動(dòng)整個(gè)美國(guó)房屋租金上漲，這等于剪了美國(guó)的羊毛。

剪羊毛的事，還在繼續(xù)發(fā)生。

因?yàn)槿嗣駧刨H值，中國(guó)對(duì)美國(guó)的貿(mào)易順差會(huì)大幅增加。今年上半年，中國(guó)對(duì)美國(guó)貿(mào)易順差為2300億美元，在人民幣貶值的附帶殺傷下，今年中國(guó)的貿(mào)易順差或達(dá)到5000億美元。

5000億美元是什么概念呢？

相當(dāng)于2015年美軍的軍費(fèi)。而在2008年，中國(guó)的貿(mào)易順差僅1000億美元。預(yù)計(jì)今年，中國(guó)從美國(guó)身上能刮到6700億美元的油水，相當(dāng)于2014年瑞士的GDP。

美國(guó)剪羊毛剪了70年，今天終于被中國(guó)狠狠的反剪了一把。

華爾街“被狙擊”

2008-2012年，美國(guó)QE以后的大量資金進(jìn)入中國(guó)，并大規(guī)模進(jìn)入中國(guó)樓市和地方債。其中，地方債規(guī)模由此被推升至12萬(wàn)億人民幣左右，助推形成了大量的“影子銀行”，規(guī)模大約在3.5萬(wàn)億美元左右（社科院估計(jì)為4.3萬(wàn)億美元），這一規(guī)模僅次于美國(guó)和英國(guó)。

而此次通過(guò)人民幣貶值4%，以華爾街游資為首的影子銀行將損失3.5萬(wàn)億美元（約為8700億人民幣）。

到目前為止，我國(guó)的企業(yè)債規(guī)模大約為9000億美元。人民幣貶值4%，同比例的，企業(yè)美元債就會(huì)增加9000*6.2*0.04=2232億人民幣。用我們獲利的8700億減掉企業(yè)債上的損失約2200億，則得利6500億。

中國(guó)央行在人民幣匯率很長(zhǎng)時(shí)間保持穩(wěn)定的情況下，做出突變，等到游資們反應(yīng)過(guò)來(lái)，蜂擁做空時(shí)，才發(fā)現(xiàn)空間已經(jīng)被壓縮了。

再加上，中國(guó)央行會(huì)在匯率市場(chǎng)上進(jìn)行干預(yù)，讓人民幣匯率趨于穩(wěn)定，游資要想獲利最終就只能選擇做多。這樣又會(huì)讓人民幣幣值的趨于穩(wěn)定。

這種“沒(méi)有預(yù)警，一次性貶值到位”的雷霆手段，能夠斬?cái)嘤钨Y在獲利位蜂擁建倉(cāng)的企圖，避免中國(guó)重蹈當(dāng)年日元的覆轍。

這種做法和2015.1.15瑞士央行的做法類似：面對(duì)歐盟即將準(zhǔn)備QE，高盛已經(jīng)開通做空瑞郎的“頂級(jí)交易”的情況下，瑞士央行宣布取消歐元/瑞郎利率下限，隨后瑞郎猛烈升值，直接擊穿了高盛集團(tuán)的做空倉(cāng)位。因?yàn)闀r(shí)間倉(cāng)促高盛集團(tuán)連止損都做不到，最終被迫取消這個(gè)頂級(jí)交易，高盛損失16.5億美元。

雖然兩國(guó)央行采取的手段最終的效果不同，但是原理差不多，那就是突然創(chuàng)造利率急速轉(zhuǎn)向，快速擊穿國(guó)際游資建倉(cāng)的點(diǎn)位，類似于泄壓！

美聯(lián)儲(chǔ)“亂陣腳”

另外，人民幣的貶值還挫敗了美國(guó)做空人民幣獲利的企圖，還會(huì)增加美聯(lián)儲(chǔ)的資產(chǎn)負(fù)債表，這客觀上狙擊了美聯(lián)儲(chǔ)加息，極大的打亂其加息步伐。

隨即，美國(guó)東部地區(qū)的制造業(yè)企業(yè)可能會(huì)面臨很大的就業(yè)壓力，因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)加息其中一個(gè)要指標(biāo)就是就業(yè)的大幅改善。

在制造行業(yè)，中國(guó)的模仿品足以拉低整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格，狠狠擠壓西方高端產(chǎn)品利潤(rùn)空間，造成了整個(gè)市場(chǎng)的無(wú)利可圖局面。

從化纖到化肥，從鋼鐵到紡織，從建材到食材，中國(guó)所能提供的產(chǎn)能都超過(guò)了一個(gè)地球所有的需求量，如今連電信產(chǎn)品和醫(yī)藥產(chǎn)品也走向這個(gè)境地，這讓西方人和其他依賴貶值出口的小國(guó)幾乎完全絕望了。

新興市場(chǎng)的連鎖反應(yīng)

還有一個(gè)值得注意的是，人民幣的突然貶值，會(huì)讓世界驚出一身冷汗，是因?yàn)槠湟l(fā)的連鎖反應(yīng)，可能影響整個(gè)資本市場(chǎng)。

比如，新興市場(chǎng)國(guó)家貨幣對(duì)美元急劇貶值，即巴西貨幣雷亞爾、土耳其貨幣里拉、馬來(lái)西亞林吉特、南非蘭特對(duì)美元全線貶值。

重新審視海外樓市投資

回到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

人民幣的貶值，使得美國(guó)不能繼續(xù)指望通過(guò)固定匯率把美元通脹轉(zhuǎn)嫁給中國(guó)，中國(guó)人民幣對(duì)外升值，對(duì)內(nèi)貶值的情況將逐步逆轉(zhuǎn)，美國(guó)不得不面臨巨額熱錢涌入而出現(xiàn)滯漲威脅格局。

這部分原因，加之各種不穩(wěn)定因素，都對(duì)正在復(fù)蘇中的美國(guó)樓市是威脅，美國(guó)樓市的短暫復(fù)蘇能維持多久，也是一個(gè)迷。

而目前，美國(guó)仍廣泛存在住房短缺問(wèn)題，樓市庫(kù)存告急將推漲房?jī)r(jià)。這對(duì)于投資，看似是好事，但今年美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，雖然表面上看捷報(bào)頻傳，專家們卻認(rèn)為是“虛張聲勢(shì)”，這些上市企業(yè)不是通過(guò)裁員減低成本，就是通過(guò)大減價(jià)推高銷售額，或者以低息重新貸款換掉從前較高利息的貸款，涌現(xiàn)出許多賬目炒作痕跡。

所以，目前來(lái)看，個(gè)人和企業(yè)投資美國(guó)樓市，潛藏風(fēng)險(xiǎn)太多。相比之下，國(guó)內(nèi)樓市雖然目前還只是處于復(fù)蘇階段，但是風(fēng)險(xiǎn)和收益更容易把控。

（部分素材來(lái)源中國(guó)文報(bào)）