每經(jīng)編輯 楊羚強    

每經(jīng)記者 楊羚強

“我一直覺得我的股價被嚴重低估。……我們其實很多管理層的期權(quán)都高過現(xiàn)在的價格，而且我們剛剛發(fā)布半年報，今后我們是一年兩次分紅派息，今天我們只能期望比去年分的更多，去年我們大概每股分到了1毛1分錢，分紅大概也有7%到8%的回報率。”

面對跌跌不休的股價，旭輝集團總裁林峰在2015中期業(yè)績媒體溝通會時也難免吐槽。8月24日，旭輝控股集團發(fā)布公告，擬從港股市場公開回購6.03億股股份，占已公開發(fā)行總股本的10%。

在7月8日至7月15日這一周時間，包括董事長林中、總裁林峰、主要股東林偉在內(nèi)的多名股東已經(jīng)增持了超過1600萬股旭輝股票。即使有這樣的利好，旭輝的股價依然維持在1.4元/股左右。

業(yè)績良好股價很低

客觀而言，旭輝在今年上半年的業(yè)績表現(xiàn)高過行業(yè)平均水平。整個上半年，合同銷售金額完成了全年銷售目標的42%，達到人民幣105億元，同比增長3.1%。合同銷售建筑面積84.03萬平方米，同比增長3%。

上半年旭輝的毛利率接近25%，凈利率是12.8%，基本上也在行業(yè)的平均水平之上。旭輝的每股盈利接近0.1元，公司給出的每股派息是0.03元。同花順將在港股和A股上市的250家房地產(chǎn)公司統(tǒng)計研究發(fā)現(xiàn)，僅就綜合成長而言，旭輝能夠排到第59位，屬于良好級別。

在A股市場，有家和旭輝銷售規(guī)模差不多的地產(chǎn)上市公司，上半年每股盈利0.25元，目前股價已經(jīng)達到了14元左右，市盈率達到28倍以上。

另一家銷售規(guī)模相近的福建房企，上半年的市盈率也已經(jīng)達到23倍以上。花樣年集團董事局主席潘軍在2015年博鰲房地產(chǎn)論壇上明確表示，A股市場地產(chǎn)股的整體市盈率水平要遠遠高過港股。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌也有類似看法，認為目前A股房地產(chǎn)公司明顯要比港股的股價高。

“港股市場的房地產(chǎn)公司平均PE只是A股市場的大概四分之一到五分之一，但是其實港股市場上市公司的質(zhì)量一點都不輸給這些公司，甚至很多更好，因為港股市場的治理結(jié)構(gòu)更規(guī)范。”林峰表示，希望能夠有機會打通A股和港股兩個市場。如果旭輝能在A股上市，也許估值會完全不同。

A股和H股同時上市的北辰實業(yè)A股市盈率有20倍，同樣金隅股份的A股股價也要高出H股很多。這是旭輝想同時打通A股和H股的原因。

大規(guī)模開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)需三個前提

根據(jù)贏商網(wǎng)的報道，在2015年中期業(yè)績會議上，旭輝董事長林中表示，“未來旭輝將考慮搭建A+H平臺，旗下的旭美商業(yè)謀求分拆上市，但眼下暫無時間表。”

旭輝集團認為，大規(guī)模開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，需要三個前提條件：第一個是旭輝本身規(guī)模足夠大，可能未來到七八百億規(guī)模的時候。根據(jù)旭輝中報數(shù)據(jù)，旭輝全年約有500億元可供銷售總貨值。

第二個是整個中國逐步進入經(jīng)營持有階段時，旭輝就會開始加大對商業(yè)的持有。

第三是金融的配合，因為中國現(xiàn)在很多人開發(fā)商業(yè)沒有退出通道，特別是通過資產(chǎn)證券化等方式退出。

事實上，今年上半年的中期業(yè)績，已經(jīng)反映出旭輝旗下商業(yè)管理業(yè)務(wù)收入快速增長的可能性。中期業(yè)績報顯示，公司的物業(yè)管理及物業(yè)相關(guān)服務(wù)收入，從去年上半年的2.14億元上升至今年的3.03億元，利潤從9000多萬元升至1.3億元，上升幅度遠遠超過了房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)投資。如果這一增速持續(xù)，旭輝很有希望在服務(wù)領(lǐng)域單獨將公司拆分，并得到比較好的估值。