每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥

近日，央視《經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)播》報(bào)道，廣州市越秀區(qū)一樓盤決定將所有車位轉(zhuǎn)租為售，停車位售價(jià)最低為75萬(wàn)，最貴的達(dá)到195萬(wàn)元，“天價(jià)車位”現(xiàn)象引發(fā)了爭(zhēng)議。

事實(shí)上，與近幾年房?jī)r(jià)飆漲相對(duì)應(yīng)，廣州停車位的售價(jià)上漲幅度毫不遜色。

廣州市停車場(chǎng)行業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)潘國(guó)璠向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，近15年，廣州住宅停車位的售價(jià)從平均5萬(wàn)元漲到了45萬(wàn)元，鑒于中心城區(qū)停車位存在巨大供需缺口，價(jià)格上漲勢(shì)頭難以遏制。

在天價(jià)車位現(xiàn)象的背后，一方面是開發(fā)商希望出售套現(xiàn)的沖動(dòng)，另一方面是業(yè)主難以承受沉重的停車費(fèi)用負(fù)擔(dān)。如何化解矛盾，需要在市場(chǎng)化與監(jiān)管之間找到平衡點(diǎn)。

停車位漲價(jià)猛于房?jī)r(jià)

“原本我們小區(qū)停車位都是以出租為主，月租費(fèi)用是500元/月。上月底，開發(fā)商突然宣布小區(qū)里的172個(gè)車位全部轉(zhuǎn)為出售，均價(jià)達(dá)到90萬(wàn)元/個(gè)。買吧，我們負(fù)擔(dān)很重，不買吧，就只能找其他地方停車，很多業(yè)主現(xiàn)在是進(jìn)退兩難。”廣州越秀區(qū)珠光·小北御景一位業(yè)主告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

據(jù)廣州市停車場(chǎng)協(xié)會(huì)此前公布的100個(gè)小區(qū)出售停車位的價(jià)格統(tǒng)計(jì)，廣州停車位價(jià)格最高的地段為越秀區(qū)，其中均價(jià)最高的便是珠光·小北御景，該項(xiàng)目曾在上個(gè)月發(fā)售一套總價(jià)高達(dá)195萬(wàn)元的車位，引發(fā)業(yè)界轟動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州多數(shù)車位的價(jià)格在30萬(wàn)~50萬(wàn)元/個(gè)，尤其在市中心六區(qū)，“車位比汽車貴”已成為常態(tài)。

潘國(guó)璠向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，作為廣州市傳統(tǒng)老城區(qū)的中心六區(qū)，由于大多數(shù)是樓齡較長(zhǎng)的舊小區(qū)，據(jù)統(tǒng)計(jì)只有1:0.33的停車位配比，這意味著100戶家庭最多只能配備33個(gè)停車位，遠(yuǎn)低于廣州外圍五區(qū)平均1：1的停車位配比，供求關(guān)系緊張難免引發(fā)售價(jià)快速上漲。

據(jù)滿堂紅提供的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，廣州二手車位買賣均價(jià)為10657元/平方米，較2009年上半年的4922元/平方米上漲116%。據(jù)克而瑞監(jiān)控廣州市房管局的數(shù)據(jù)顯示，同期廣州新建住宅銷售均價(jià)漲幅為72%，車位售價(jià)漲幅高于同期新房售價(jià)。

與之相對(duì)，廣州市停車場(chǎng)行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年1月，廣州有187萬(wàn)輛中小汽車，停車泊位只有66萬(wàn)個(gè)。即使不算上每年自然增長(zhǎng)至少12萬(wàn)輛，廣州目前停車位缺口也高達(dá)120萬(wàn)個(gè)。

7月27日，廣東省發(fā)改委發(fā)布《廣東省定價(jià)目錄(2015年版)》，并于8月15日起實(shí)施。根據(jù)新版目錄，廣東將放開住宅小區(qū)和商業(yè)配套的停車場(chǎng)收費(fèi)，這意味著實(shí)施多年的政府指導(dǎo)價(jià)將取消，停車收費(fèi)上漲或?qū)⒋呱噘?gòu)置車位的需求，供不應(yīng)求或進(jìn)一步加劇。按照潘國(guó)璠的預(yù)計(jì)，未來1~2年內(nèi)，廣州中心城區(qū)的車位售價(jià)漲幅有可能仍高于房?jī)r(jià)漲幅。

開發(fā)商轉(zhuǎn)租為售迫于無奈？

“廣州市相關(guān)的城市規(guī)劃指出，中心城區(qū)停車場(chǎng)的供應(yīng)與需求是不對(duì)等的，停車位緊張將成為常態(tài)?！迸藝?guó)璠向記者表示，在資源有限的情況下，就越應(yīng)該用市場(chǎng)的方法解決，“價(jià)高者得”是不得已的辦法。此外，目前中心城區(qū)道路資源極為緊張，停車位供應(yīng)緊張也能鼓勵(lì)更多市民采用公共交通工具，緩解市中心的交通壓力。

對(duì)于“轉(zhuǎn)租為售”，很多開發(fā)商表示這也是迫于無奈。一家上市房企的高管告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，地下空間的建設(shè)需要較高建筑成本，由于此前政府對(duì)停車費(fèi)實(shí)施指導(dǎo)價(jià)，尤其在一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，停車費(fèi)收入甚至抵不上開發(fā)商持有停車場(chǎng)所支付的利息成本。因此無論是從獲利，還是加快周轉(zhuǎn)的角度，開發(fā)商更希望把車位賣掉。

不過，廣州市社會(huì)科學(xué)院城市管理研究所所長(zhǎng)黃石鼎向記者表示，停車位具備小區(qū)公共配套性質(zhì)，業(yè)主享受優(yōu)先使用權(quán)，在停車位定價(jià)、租售問題上，開發(fā)商與業(yè)主應(yīng)該進(jìn)行協(xié)商。如果市場(chǎng)化運(yùn)作下完全由開發(fā)商做主，最終造成車位價(jià)格飛漲，并不能真正解決停車位緊缺的難題，管理部門應(yīng)該對(duì)價(jià)格與租售用途進(jìn)行監(jiān)管。

如何在市場(chǎng)化與監(jiān)管中取得平衡，是解決停車位緊張的關(guān)鍵。記者了解到，去年12月，廣州市國(guó)土房管局發(fā)布《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫(kù)租售管理規(guī)定（修訂稿）》提出“即使小區(qū)的車位數(shù)量少于小區(qū)房屋套數(shù)，日后開發(fā)商也必須預(yù)留20%的車位用于出租”，以滿足業(yè)主的租賃需求。

潘國(guó)璠告訴記者，上述規(guī)定文件目前只是意見稿，保留一定比例的租賃車位是模仿香港的做法，有一定操作空間。但未來更重要的是思考如何增加公共停車場(chǎng)的停車位，比如通過地價(jià)、稅費(fèi)等方式，鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行地下空間的開發(fā)用于停車場(chǎng)，以及加大推廣機(jī)械式停車等做法。