每經(jīng)編輯 楊羚強    

每經(jīng)記者楊羚強 發(fā)自上海

上周，湯臣一品成交一套2.45億元的豪宅，成就了上海單套公寓成交的總價新紀(jì)錄。

但怎么賣掉的？

坊間盛傳，湯臣一品是請了對岸的綠城黃浦灣當(dāng)托！

邦地產(chǎn)君聽到這個消息時，也跟你一樣不明覺厲：WHAT？“高富帥”湯臣一品竟然能喊得動“爆發(fā)戶”黃浦灣當(dāng)“托”？

難道現(xiàn)在“托兒”價貶值了？邦地產(chǎn)君趕緊找了個黃牛問了問~黃牛兄說，現(xiàn)在請民工50元，請學(xué)生200，請辦公室行政500，請銀行柜面800，請空姐1500，請模特兒3000，請演員5000……

這一開口，差點把邦地產(chǎn)君嚇退，心想：按照這開價，請黃浦灣當(dāng)“托”，那不得好幾百萬？

這一年也沒有多少利潤的湯臣老板，會舍得花這么多錢，雇黃浦灣當(dāng)“撬邊模子”？

但小伙伴言之灼灼，說上海去年就有高端樓盤，報出了30萬元／平方米的上海公寓最高售價，結(jié)果當(dāng)月就幫助湯臣一品賣掉一套總價2.3億元的豪宅。

這一回，黃浦灣助演了同樣的劇情，給出了高達38萬元／平方米的最高報價。價格和價值一比，湯臣一品的性價比可真高啊！而接下來的帶動銷售，也就只是等待劇情發(fā)酵生效而已。

這番話讓邦地產(chǎn)君將信將疑：黃浦灣如果真是給湯臣一品當(dāng)托，不就有“通敵”嫌疑？它又是靠什么當(dāng)托的呢？

但是細(xì)數(shù)一下，黃浦灣的確有幾個“當(dāng)托”的基因： 

基因一：前世不如湯臣一品

答案有點匪夷所思，還要從兩個樓盤的“前世”說起。

根據(jù)《上海內(nèi)河航運志》，黃浦灣所在都董家渡原來是塘董線的一個渡口，始創(chuàng)于清。此地在解放前住的都是平民居所，解放后則逐漸演變?yōu)橐粋€個大型市場。當(dāng)年，那里的面料生意紅火一時，很多上海人結(jié)婚，都會選擇在那里買了布料，找人專門定制婚禮用服。

相比之下，湯臣一品所在的陸家嘴，則在一開始就有非同尋常的“前世”。

由于陸深的舊居以及陸氏的祖塋都建在此，因此稱之為陸家嘴。

陸深字子淵，先祖是汴梁人，隨宋室南遷移居上海浦東。他生于明成化13年（公元1477年），弘治18年（1505年）考進士，中二甲第八名，進翰林院。他學(xué)問很好，但脾氣倔。曾因得罪大太監(jiān)劉瑾被嫡放外任，一直到劉瑾伏法之后才重新回到翰林院，以后擔(dān)任過四川布政史，嘉靖16年（1537年）任太常卿兼侍讀學(xué)士。他的夫人梅氏更是有恩于上海。

當(dāng)年上海建城抗倭，梅氏捐田500畝，捐銀2000兩，動承擔(dān)了上海城6座城門之一小東門的全部建筑材料，為此拆去了陸氏祖室數(shù)千楹。正是因為有了像梅氏這樣深明大義的上海人，筑城從10月興工，12月便完竣。從此，倭寇來犯，都只能望城興嘆了。

湯臣一品所處的花園石橋路，也是歷史悠久。相傳清乾隆年間，有一顧姓來此定居，并在住處不遠(yuǎn)的滬塘溝旁種植花木，使得石拱橋隱于花叢中，此地由此得名“花園石橋”。

即使在明清時期，花園、閣樓、精工雕飾，也是豪宅的標(biāo)配。從以上文獻可以推斷，陸家嘴作為上海的豪宅區(qū)已經(jīng)有幾百年的歷史。

董家渡作為一個變“豪”沒幾年的平民“新貴”，要叫板已經(jīng)作為豪宅區(qū)幾百年的陸家嘴，確實不那么容易。

《怪誕行為學(xué)》的作者丹·艾瑞里經(jīng)過大量的測試、研究發(fā)現(xiàn)，偏見和預(yù)期會影響人們作出重要的選擇。以可口可樂和百事可樂的例子說，人們只有蒙上眼睛的情況下，往往覺得百事可樂好喝；而在不蒙眼睛的情況下，會認(rèn)為可口可樂好喝。同樣，兩種功效接近的藥，只因為價格不同，起到到藥效就會不一樣。因為，人們天然地覺得，高價藥效果好于低價藥。

換句話說，傳統(tǒng)豪宅地段觀念的根深蒂固，很難接受新興的豪宅區(qū)，更不要說以最高的價格購買這一地區(qū)的豪宅。

基因二：沒有改變預(yù)期

盡管，綠城為黃浦灣配備了頂級住宅的品質(zhì)和服務(wù)體系。但是，地塊的先天基因缺陷，卻并不是靠這些就能解決的。黃浦灣要真正成為中國第一豪宅，還需要改變消費者的心理預(yù)期。

但在黃浦灣已經(jīng)發(fā)布的微信營銷文案，卻鮮有改善消費者心理預(yù)期的作為。這可能是綠城黃浦灣雖然最高報價達到38萬元／平方米，但迄今為止已售房源的成交均價只有單價9萬元出頭。

基因三：公眾號不太認(rèn)真

這一項基因非常重要！

歷史和過去“不太認(rèn)真”的綠城黃浦灣，在如今火熱的微信公眾號上，也不用心，真是讓邦地產(chǎn)君很生氣，這可是項目的一面招牌和門面??！

相比之下，湯臣一品的公眾號就更懂得“預(yù)期和偏見營銷”的招數(shù)。比如其發(fā)布的《湯臣一品1206㎡再創(chuàng)紀(jì)錄》，就舉了兩個香港頂級豪宅成交案例，讓普通人驚嘆不已，瞬間會覺得湯臣一品可愛不少。

這兩個頂級豪宅，一個是香港西半山超級豪宅之一的“天匯”，45樓（又稱68樓）A單位，在2015年3月以4.33億港元成交，約合60萬人民幣/㎡，創(chuàng)出亞洲高層公寓新高。

另一個，則是香港半山真正亞洲樓王——原太古洋行大班屋。

2015年6月其以4.98億港元售出底樓連地下復(fù)式，約合62萬人民幣/㎡，再創(chuàng)亞洲高層公寓新高。

“路漫漫其修遠(yuǎn)兮，上海追趕香港之路，仍然只走了一半。”

湯臣一品在文中的這句話，讓人驚服，引起富豪的欲望，正是頂豪的玩法啊。

所以，豪宅到底應(yīng)該怎么玩？全國這些頂豪，你不得不看~

（本文原載于“邦地產(chǎn)”公眾號real-estate-circle）