◎每經(jīng)記者 王杰 王婷婷 發(fā)自北京、成都

61歲的王健林和50歲的郁亮端起紅酒杯一碰，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和住宅龍頭萬(wàn)科集團(tuán)，正式建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系。

在5月14日的簽約儀式上，萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)均表示，此次雙方簽署的是框架協(xié)議，未來(lái)具體的合作安排會(huì)根據(jù)項(xiàng)目情況來(lái)確定?！叭f(wàn)達(dá)聚焦商業(yè)，把住宅交給萬(wàn)科；萬(wàn)科聚焦三好住宅和城市配套服務(wù)，謹(jǐn)慎對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)?！边@樣一種合作態(tài)勢(shì)，引人關(guān)注。

未來(lái)，雙方的合作主要通過(guò)聯(lián)合拿地、合作開(kāi)發(fā)的形式進(jìn)行，即由萬(wàn)科開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中住宅部分，萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中商業(yè)部分，以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)；此外，雙方也表示將共同探討基于現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)的可能性。

“萬(wàn)萬(wàn)”在海外也將合作

“萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)特別有緣分，兩個(gè)公司都姓萬(wàn)；兩家的創(chuàng)始人都姓王，一個(gè)是早期在南面稱(chēng)王，一個(gè)在北面稱(chēng)王；后期了一個(gè)在住宅稱(chēng)王，一個(gè)在商業(yè)稱(chēng)王。”萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)白銀時(shí)代的到來(lái)，使兩巨頭走到了一起，雙方“門(mén)當(dāng)戶(hù)對(duì)，一見(jiàn)鐘情”。王健林稱(chēng)，如果雙方接下來(lái)的談判能達(dá)成一致，將是超過(guò)千億級(jí)規(guī)模的。

對(duì)于萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科為何能走到一起，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林表示，是雙方戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的不謀而合。萬(wàn)達(dá)從2014年就開(kāi)始力推輕資產(chǎn)模式，逐漸把企業(yè)的收入和利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到服務(wù)業(yè)方面；萬(wàn)科也在尋求轉(zhuǎn)型?！斑@兩家企業(yè)能夠走到一起，說(shuō)明今后代表著一種趨勢(shì)，在今后中國(guó)的行業(yè)里不但有競(jìng)爭(zhēng)，更多的是合作，從競(jìng)爭(zhēng)走向競(jìng)合，可能這就是行業(yè)的一個(gè)方向。而且這種競(jìng)合不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的抱團(tuán)取暖?！?/p>

對(duì)于合作模式的核心，王健林說(shuō)，是發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在做商業(yè)和文化旅游，萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)在住宅方面做得精，成本控制得好，管理的口碑比較好，同時(shí)物業(yè)口碑很好，萬(wàn)科對(duì)價(jià)格的控制比萬(wàn)達(dá)更精細(xì)一些。萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)都走向了海外，雙方合作不僅局限于國(guó)內(nèi)，也包括海外的全球合作。

王健林表示，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)現(xiàn)在正按計(jì)劃在走，從簽約到開(kāi)業(yè)有一個(gè)過(guò)程，今年開(kāi)業(yè)的26個(gè)廣場(chǎng)，全部是輕資產(chǎn)，由萬(wàn)達(dá)持有；明年至少會(huì)超過(guò)50個(gè)；到2020年，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)廣場(chǎng)的比重會(huì)超過(guò)重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)的總數(shù)會(huì)比重資產(chǎn)還要多?！拜p資產(chǎn)就沒(méi)有任何的銷(xiāo)售任務(wù)，考核的核心是兩點(diǎn)，一是成本控制的方式，二是招商租金控制的能力，這是決定商業(yè)模式是否成功的關(guān)鍵?！?/p>

萬(wàn)科總裁郁亮則認(rèn)為，萬(wàn)科定的是未來(lái)十年的轉(zhuǎn)型，第一個(gè)是“三好”住宅，有巨大的空間；第二個(gè)是城市配套服務(wù)的轉(zhuǎn)型，這一塊主要是消費(fèi)，主要是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和消費(fèi)地產(chǎn)，消費(fèi)地產(chǎn)是包括養(yǎng)老，也包括社區(qū)商業(yè)等，這是萬(wàn)科的重點(diǎn)。所以在這個(gè)時(shí)候萬(wàn)科跟萬(wàn)達(dá)的合作，互相彌補(bǔ)長(zhǎng)短，對(duì)萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)型也會(huì)有很大的幫助。

合作公司萬(wàn)達(dá)“股份會(huì)小點(diǎn)”

郁亮認(rèn)為，在地產(chǎn)“白銀時(shí)代”，房企開(kāi)始與金融結(jié)盟。今年以來(lái)，全國(guó)買(mǎi)地最多的不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)商，而是金融機(jī)構(gòu)。

萬(wàn)達(dá)與萬(wàn)科之間，會(huì)在金融領(lǐng)域有合作嗎？郁亮表示，萬(wàn)科迄今為止還沒(méi)有金融板塊，盡管有很多融資渠道，也嘗試不同的資產(chǎn)管理模式?！叭f(wàn)達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)型過(guò)程中有一個(gè)（方向）是往金融的轉(zhuǎn)型，未來(lái)我覺(jué)得如果有資源，我們當(dāng)然是需要利用，所以說(shuō)有合作的可能性?！?/p>

就在其他房地產(chǎn)企業(yè)紛紛逃離三、四線城市時(shí)，王健林卻期望以輕資產(chǎn)模式加速萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在這些城市布局。在區(qū)域選擇上，“萬(wàn)萬(wàn)”能否達(dá)成一致？郁亮說(shuō)，萬(wàn)科有一個(gè)非常明確的做法，叫做“要為普通人家蓋好房子”，不只為一、二線城市的人蓋房，還包括給三、四線城市的人蓋好房子，未來(lái)可能五、六線都可以考慮。

“萬(wàn)萬(wàn)”合作，是成立平臺(tái)公司還是分公司？王健林表示，雙方肯定要成立合作公司，兩個(gè)大集團(tuán)之間合作，無(wú)論從風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)、融資、控制，沒(méi)有一個(gè)合作公司，是不行的。一個(gè)項(xiàng)目合作就要成立一個(gè)合作公司，其中一定是萬(wàn)達(dá)的股份會(huì)小一點(diǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在萬(wàn)達(dá)在力推輕資產(chǎn)。

王健林還稱(chēng)，雙方還在探討一種更大規(guī)模的新戰(zhàn)略合作，而不是外界理解的“我們干商業(yè)廣場(chǎng)，他們干住宅”。

轉(zhuǎn)型擺脫銷(xiāo)售依賴(lài)

有熟悉萬(wàn)達(dá)的資本市場(chǎng)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，轉(zhuǎn)型前，萬(wàn)達(dá)是“以住養(yǎng)商”的模式，資金主要來(lái)自銀行貸款、銷(xiāo)售回款和租金收入以及部分自有資金、建筑商墊資和新物業(yè)中長(zhǎng)期抵押貸款等。其中，支撐一個(gè)項(xiàng)目的資金六成左右來(lái)自銀行貸款，其他靠主力店、自有資金的支撐，整個(gè)結(jié)構(gòu)非常需要來(lái)自住宅等銷(xiāo)售物業(yè)提供的現(xiàn)金流。“萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之后的想法則是，著重運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，從運(yùn)營(yíng)中獲取相對(duì)穩(wěn)定的盈利，擺脫銷(xiāo)售模式?！陛x立證券分析師陳耕告訴記者。

當(dāng)“成本+利潤(rùn)”的考核指標(biāo)開(kāi)始變化，萬(wàn)達(dá)操作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)體系、資金體系，甚至收入、利潤(rùn)構(gòu)成，都可能產(chǎn)生變化。

這個(gè)觀點(diǎn)得到RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦的認(rèn)同。他認(rèn)為，在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，萬(wàn)達(dá)的架構(gòu)會(huì)有變化，比如收縮住宅板塊，聚焦商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，這次與萬(wàn)科合作，加速了這種變化。

對(duì)于萬(wàn)達(dá)，社區(qū)商業(yè)同樣是一個(gè)深層次的利益點(diǎn)?！叭f(wàn)達(dá)的電商雖然平臺(tái)相比夠強(qiáng)，基于全國(guó)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)也很廣泛，但目前萬(wàn)達(dá)電商呈現(xiàn)出的，仍像是基于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)的網(wǎng)上平臺(tái)，不夠下沉。萬(wàn)科則在平臺(tái)和數(shù)據(jù)的搭建上，能力相對(duì)弱勢(shì)?！标愱卣J(rèn)為，如果萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科在這方面有所合作，后者作為全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)量最大的房企之一，強(qiáng)大的客戶(hù)資源，以及在社區(qū)服務(wù)上的豐富經(jīng)驗(yàn)，能夠幫助萬(wàn)達(dá)補(bǔ)上“最后一公里”的短板，實(shí)現(xiàn)生活屬性的轉(zhuǎn)化。

陳耕也認(rèn)為，如果在這方面有合作，雙方在電商領(lǐng)域均會(huì)有突破性進(jìn)展，在這個(gè)方向上，雙方（特別是萬(wàn)達(dá)），或能產(chǎn)生類(lèi)似阿里巴巴O2O落地的價(jià)值體現(xiàn)。而目前萬(wàn)達(dá)也在朝這個(gè)方向走，它的運(yùn)營(yíng)模式在產(chǎn)生深刻變化?！叭f(wàn)達(dá)和萬(wàn)科的合作對(duì)雙方估值會(huì)有推動(dòng)，但推動(dòng)力有多大，還要看具體細(xì)節(jié)的執(zhí)行。不過(guò)雙方整體構(gòu)想是不錯(cuò)，在股價(jià)上或有一些短期效應(yīng)出現(xiàn)?！标惛J(rèn)為。