每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

邦地產(chǎn)記者 區(qū)家彥

現(xiàn)在該買房還是買股？這是邦地產(chǎn)君最近經(jīng)常碰到的問題。

從去年9月起，A股市場一掃過去五年的頹勢，走出了一波氣勢如虹的行情。數(shù)據(jù)清晰地顯示，從去年9月至今年4月20日，上證指數(shù)從2220點沖高至4356點，漲幅高達96%，巨大的財富效應(yīng)引發(fā)中國大媽爭相入市，2007年的“全民炒股”盛況似乎再次重現(xiàn)。

盡管股市短期內(nèi)吸金效應(yīng)強勁，但在過去十年里，買房才是國人資產(chǎn)增值的最有效途徑，這一點幾乎沒有異議。時至今日，對于大多數(shù)普通家庭而言，擁有幾套房代表了你所擁有的資產(chǎn)數(shù)目的高低，以至于不少地產(chǎn)商高喊：就算你在股市賺了錢，到頭來還不是用來買房？！與股票相比，房子在國人資產(chǎn)配置中的霸主地位似乎牢不可破。

如果說，過去十年，房地產(chǎn)是傻子都能掙錢的年代，未來十年，房地產(chǎn)是否依然“錢景”無限？在股市賺了錢，就真的非買房不可嗎？

過去十年：國人“愛房”遠勝于“愛股”

將我國居民的可投資資產(chǎn)進行分類，主要分為實物資產(chǎn)和金融資產(chǎn)。實物資產(chǎn)的代表主要為房地產(chǎn)，金融資產(chǎn)則主要為股票、債券、存款、金融理財產(chǎn)品。

幾乎沒有爭議的是，在過去十年，以房地產(chǎn)為主的實物資產(chǎn)在我國居民資產(chǎn)配置中占據(jù)了大半壁江山。根據(jù)Wind與東方證券研究所的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2004~2011年期間，實物資產(chǎn)在我國居民資產(chǎn)配置占比基本維持在65%以上，這其中，房地產(chǎn)在實物資產(chǎn)中的占比高達95%。與之相對，金融資產(chǎn)在居民總資產(chǎn)中的占比僅約35%，這其中，存款的比重超過20%，股票資產(chǎn)占比僅在1.67%~5.48%浮動。即便是2007年的股市大牛市，股票在居民總資產(chǎn)中的占比，也不過是房地產(chǎn)的十分之一。

從另一個角度來看，根據(jù)中國證券登記結(jié)算有限公司在3月份公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年3月持倉的A股賬戶數(shù)為5694.68萬戶，占A股有效賬戶的比重僅為38.57%，持倉市值在10萬元以下的賬戶占比高達68.57%，持倉市值在50萬以下的占比更高達92.12%，這很直觀地顯示出，即便在去年開始的大牛市里，與動輒數(shù)十萬甚至上百萬的房子相比，股票在國人資產(chǎn)中的占比依然很低。

與之相對的是，東方證券的研究顯示，目前美國居民的實物資產(chǎn)比重大約在30%~40%之間變化，金融資產(chǎn)比重則超過60%，這與中國的情況幾乎相反。從更長的周期來看，在1952年~2013年期間，股票在美國人總資產(chǎn)中的占比約為6%~14%，房地產(chǎn)資產(chǎn)占比則在24%~30%之間浮動，這足以顯示出美國人對于股票的愛好遠高于國人。

未來十年：股市“錢景”也許更佳

為什么國人“愛房”遠勝于“愛股”？這幾年來，許多專家與經(jīng)濟學(xué)家對此做了深入研究，得出頗多結(jié)論，其中最重要的原因，包括適婚人口高峰與勞動人口增長所帶來的剛性需求，以及高通脹引發(fā)人們對實物資產(chǎn)的投資性需求。這些在過去十年里支撐房價上漲的因素，正有逆轉(zhuǎn)的跡象。

首先是人口紅利的消逝，這也許是房地產(chǎn)面臨的最不利因素。過去近四十年時間里，中國勞動力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。但從2011年開始，人口結(jié)構(gòu)迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該數(shù)據(jù)為72.8%。2013年國家統(tǒng)計局在公布2012年經(jīng)濟數(shù)據(jù)時，特地強調(diào)了15~59歲的勞動年齡人口數(shù)量第一次出現(xiàn)絕對下降，比上年減少345萬人。勞動人口總量出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點，這意味著買房的主力軍規(guī)模已經(jīng)在減小了。

此外，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的人口出生率來看，我國人口出生率及凈增長率在1986年觸頂后快速下滑，如果將目前適婚年齡定在25~30歲，這也意味著適婚人口在2016年后將快速下跌。當(dāng)勞動人口與適婚人口在未來同時出現(xiàn)萎縮，意味著購房的剛性需求也會出現(xiàn)明顯下滑。

投資需求的增長更不容樂觀。龍轅資本研究總監(jiān)朱欣苑表示，過去十年，由于我國經(jīng)濟高速增長，在引發(fā)資金渴求癥的同時也伴隨著高通脹，“買房抗通脹”成為國人的必選項。但隨著我國經(jīng)濟增速進入“新常態(tài)”，通脹壓力大幅紓緩，國人對實物資產(chǎn)的需求下滑，加上我國房價在經(jīng)歷了黃金十年后，部分一線城市的房價甚至比肩國際大都市，投資需求的外流趨勢無法逆轉(zhuǎn)。

而經(jīng)歷了多年熊市洗禮的資本市場，如今正面臨歷史性發(fā)展機遇。

股神巴菲特曾經(jīng)說過，通脹傷害股市，這是由于股票跟債券一樣，不過是市場利率的倒數(shù)（市場利率越高，股票價格越低）。在通脹期間，央行免不了持續(xù)收縮流動性，市場利率也會同步上升，最終會壓垮股市，這也是為何在1964~1981年的17年間，盡管美國的國民收入增長了373%，但道瓊斯指數(shù)在1964年12月31日是874.12點，17年后的同一天是875點，17年間幾乎沒有上漲的主要原因。同樣的道理，也很好地揭示了為什么A股市場在過去五年的高通脹期間陷入無盡的大熊市中。

但到了20世紀(jì)80年代初，由于美國通脹出現(xiàn)大幅下滑，引發(fā)利率水平大幅下降，盡管在1981~1998年的17年間，美國的國民收入增速放緩至177%，但美國股市卻走出十倍漲幅的超級牛市。（這也顛覆了很多國人對股市的誤解：經(jīng)濟增速越高，股市上漲越快）

如果你認(rèn)同巴菲特的觀點，隨著我國通脹率的下行，央行從去年下半年起的一連串降息降準(zhǔn)行為已經(jīng)表明貨幣政策的轉(zhuǎn)向，流動性的放松會帶動市場利率的下行，推動國人從實物資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至金融資產(chǎn)，并帶動股票價格的上漲，為股市牛市奠定了基礎(chǔ)。

此外，國家在不遺余力地推動金融體系從間接融資轉(zhuǎn)向直接融資，也為資本市場的發(fā)展帶來歷史性發(fā)展機會。隨著股票市場注冊制的改革，市場的規(guī)范化和制度化建設(shè)更進一步，上市公司治理和信息披露機制更加完善，以及滬港通的啟動帶動A股市場與國際接軌，最終將導(dǎo)致股票市場的吸引力增加，居民手里的資金更多地投入股市，扭轉(zhuǎn)以往股票在人們總資產(chǎn)占比過低的局面。

當(dāng)然，居民資產(chǎn)配置的轉(zhuǎn)移并不意味著房產(chǎn)的資產(chǎn)占比會大幅下跌。新城控股高級副總裁歐陽捷的看法是，房地產(chǎn)未來依然擁有剛性需求，以及品質(zhì)改善的需求，只是數(shù)量增加的需求減弱，這意味著國人以往完全以房產(chǎn)為主的資產(chǎn)配置狀態(tài)會發(fā)生變化。

無論是本輪股市大牛市，還是余額寶、P2P的興起，都給我們帶來了很好的金融投資渠道。股市在未來十年也許會有更好的前景，股市里賺了錢也未必一定要拿去買房。

歡迎來到金融資產(chǎn)配置的時代。